В каком порядке возмещаются потери сельскохозяйственного производства?

Чтобы на участке можно  было построить и затем узаконить  дом, земля должна быть предназначена  для индивидуального жилищного  строительства (ИЖС) и иметь категорию  «земли населенных пунктов».

Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Кроме ограничения в  этажности в законе содержится формулировка о том, что на земле может быть возведено «отдельно стоящее» строение. Это значит, что на одном участке можно построить только один жилой дом.

Но участок можно  разделить, что и было сделано  ОАО «Уют».

При разделе земельного участка на части образуются самостоятельные  земельные участки, каждому из которых  присваивается кадастровый номер, а государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (п. 4 ст. 22.2).

Данный подход подтверждается ЗК, согласно которому при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (ст. 11.4).

В соответствии со ст. 51 Земельного кодекса, земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым.

Неделимость земельного участка отражается в документе, удостоверяющем право на земельный  участок.

При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок, кроме случаев, когда предметом сделки является установление сервитута и он может быть определен путем его описания в договоре или нанесения на плане земельного участка сферы распространения устанавливаемого права на часть.

Согласно, Земельного кодекса РФ (ст. 11.4 ЗК РФ), разделение земельного участка является одним из способов создания новых участков земли. После проведения полной процедуры разделения и документального подтверждения того, что земельный участок находится в пределах естественных границ, проводится регистрация прав собственности на новые земельные участки в Федеральной Регистрационной Службе. Тут надо помнить, что по закону разрешено разделение земельного участка, только тогда, когда новый участок остается в прежней категории. Также надо уяснить, что новый земельный участок должен быть по площади не менее минимального размера для участков данной категории. Имеются в виду определенные минимальные и максимальные размеры участков для земель сельскохозяйственного назначения, ведения фермерского хозяйства, садовых и дачных участков. Такие вопросы очень важны при разделе земельного участка. Итак, разрешено разделение земельного участка, последующее использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. При разделении участка его предельные размеры устанавливаются для земель сельскохозяйственного назначения по законам субъектов РФ, так по Московской области минимальные размеры земельных участков: для ведения крестьянского или фермерского хозяйства – 2 га (40 га максимум), для садоводства и дач – 0,06 га (0,15 га максимум для садоводства, 0,25 га максимум для дач). Например, в соответствии с Законом Саратовской области «О земле», минимальный размер участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства составляет 2 гектара, для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства – 0,01 гектара. В этих пределах размеры земельных участков определяются органами местного самоуправления. Такой же порядок существует в отношении размеров земельных участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, то есть они также устанавливаются в соответствии постановлениями органов местного самоуправления. Они же полномочны принимать решения о разделении земельного участка.

Должен отсутствовать  законодательный запрет раздела  участка.

На практике раздел земельного участка напрямую связан с кадастровым  учетом, ведь разделить можно только тот участок, который поставлен на кадастровый учет. После того, как один участок будет разделен на требуемое количество участков с учетом минимального предельного размера, каждый из вновь образованных участков подлежит постановке на кадастровый учет. Указанные условия раздела земельных участков должны проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.

Завершающим этапом при  разделе земельных участков является регистрация права собственности  на каждый вновь образованный земельный участок.

В соответствии с ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному объекту недвижимости.

Каждый образованный в результате разделения земельный  участок представляет собой объект недвижимого имущества, который  должен пройти государственный кадастровый  учет по установленным правилам, после  чего новые земельные участки  приобретают юридические качества объектов гражданских прав.

Таким образом, если ОАО  «Уют», являясь собственником земельного участка, разделил участок в соответствии с нормами ЗК РФ, ГсК РФ, ГК РФ и  иными нормативными актами, то действия ОАО «Уют» можно считать правомерными и в данном случае изменения целевого назначения и разрешенное использование земельного участка не произошло.

 

Задача 3

 

Сельскохозяйственное  предприятие «Заря» обратилось в  областную администрацию с просьбой закрепить за предприятием на праве  собственности водохранилище, расположенное не территории сельхозпредприятия. Предприятие планировало создать рыбный завод и организовать крупное рыбное хозяйство, способное обеспечить рыбой население области. Администрация посчитала такой проект экономически выгодным и приняла соответствующее решение.

Вопросы:

1) Законно  ли решение администрации?

2) В каких  случаях, и на каких условиях  водные объекты могут использоваться  сельхозорганизациями, на территории  которых расположены?

 

РЕШЕНИЕ:

Согласно п. 2 ст. 77 ЗК РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Право пользования водным объектом предоставляется физическим или юридическим лицам на основании ст. 11 Водного кодекса РФ. Согласно ч. 4 ст. 1 Водного кодекса РФ водный объект – природный или искусственный водоем (созданный пруд), водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. Согласно ч. 1 ст. 8. ВК водные объекты находятся в собственности РФ (федеральной собственности), за исключением случаев установленных частью 2 статьи. Согласно ч. 2 ст. 8 пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта РФ, муниципального образования, физического лица, юридического лица. Согласно п. 5 статьи 7 ФЗ «О введении в действие Водного кодекса РФ» от 03.06.2007 г. № 73-ФЗ под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии. Исходя из смысла указанной нормы закона пруд и обводненный карьер представляют собой замкнутые водоемы, ограниченные со всех сторон береговой линией.

Но, проблема заключается  в том, что Водный кодекс РФ не разграничивает эти понятия, не дает их толкований, не отсылает к другим нормативным актам, в результате чего происходит слияние этих терминов, подмена одного другим.

На сегодняшний день действует единственный и почти забытый документ – ГОСТ 19179-73 «Гидрология суши. Термины и определения», который раскрывает понятия и проводит четкую границу между прудом и водохранилищем. По данному документу, пруд – это мелководное водохранилище площадью не более 1 кв. км; водохранилище – искусственный водоем, образованный водоподпорным сооружением на водотоке с целью хранения воды и регулирования стока¹. Таким образом, основным критерием для установления различия между этими водными объектами является их площадь.

Крупное водохранилище  находится в собственности РФ и не может быть закреплено на праве собственности за сельхозпредприятием (мы можем считать по условиям задачи, что водохранилище крупное, поскольку в задаче указано «организовать крупное рыбное хозяйство»). Следовательно, решение Администрации незаконно (п. 1 ст. 8 ВК РФ).

Водные объекты могут использоваться сельхоз организациями, на территории которых расположены в следующих случаях и на следующих условиях. В соответствии с ч. 1ст. 11 ВК РФ на основании договоров водопользования, если иное не предусмотрено частями 2 и 3 настоящей статьи, водные объекты, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, предоставляются в пользование для: забора (изъятия) водных ресурсов из поверхностных водных объектов; использования акватории водных объектов, в том числе для рекреационных целей.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 ВК РФ на основании решений о предоставлении водных объектов в пользование, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи, водные объекты, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, предоставляются в пользование для: сброса сточных вод и (или) дренажных вод; искусственных островов; размещения и строительства гидротехнических сооружений (в том числе мелиоративных систем), мостов, подводных и подземных переходов, а также трубопроводов, подводных линий связи, других линейных объектов, подводных коммуникаций; забора (изъятия) водных ресурсов для орошения земель сельскохозяйственного назначения (в том числе лугов и пастбищ).

Согласно ч. 3 ст. 11 ВК РФ не требуется заключение договора водопользования или принятие решения о предоставлении водного объекта в пользование в случае, если водный объект используется для: рыболовства, рыбоводства, охоты; полива садовых, огородных, дачных земельных участков, ведения личного подсобного хозяйства, а также водопоя, проведения работ по уходу за сельскохозяйственными животными.

Учитывая выше изложенное, решение Администрации в данном вопросе не требуется.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 21октября 1994 года и № 51ФЗ с изм. от 18.07.2009 N 181-ФЗ // СЗ РФ. – 1994.-№32.-С.3301

2. Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ), в ред от 27.07.2010г.

3. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ в ред.от 22.07.2010

4. Кодекс РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ) от 30.12.2001 N 195-ФЗ

5. Федеральный закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, от 24 июля 2002 года N 101- ФЗ

6. ФЗ Об особых экономических зонах в Российской Федерации от 22.07.2005 г

7. Зинченко Ю.Б. Земельное право РФ – М.: Норма, 2010

8. Тихомиров М.Ю.. Земельное право –М.: Издательство Тихомирова М.Ю, 2009

¹ ГОСТ 19179–73 «Гидрология суши. Термины и определения». М.: Изд-во стандартов, 1973. С.20.