Земля как особый объект ипотеки

Рассмотрим  ситуацию с залогом земельных  участков, на которых расположены  здания и сооружения. Общее правило (п. 1 ст. 64 - в последней редакции) предусматривает, что если договором  не предусмотрено иное, то при ипотеке участка право залога распространяется также на находящееся, на участке здание или сооружение залогодателя. Таким образом, прежняя норма принципиально изменена (ранее устанавливалось противоположное по смыслу правило). Права залогодателя распоряжаться такими объектами, условия и порядок перехода прав на них к другим лицам определяются правилами Закона об ипотеке (гл. VI).

Соглашение  о залоге участка может включать условие о том, что соответствующие  сооружения либо находятся в залоге, либо не находятся. В последнем случае залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на данное сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования сооружения.

Эта норма дополнена вполне логичным указанием о том, что если договором не предусмотрено создание режима "общей судьбы" земельного участка и объектов недвижимости на нем, то распоряжаться зданиями и сооружениями на участке залогодатель может без согласия залогодержателя. Это распространяется на возможность возводить в установленном порядке здания и сооружения, если только нет ограничений на это по договору ипотеки (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). В подобных случаях существенно может изменяться уровень обеспеченности обязательств (фактически часть земли оказывается выведенной из режима залога), поэтому залогодателю предоставлено право на изменения условий ранее заключенного договора об ипотеке. В том числе он может потребовать распространить ипотеку на возводимое здание (сооружение).

Если  же одновременно с земельным участком заложено и здание (сооружение), либо закладывается само это здание (сооружение), то правовой режим его существенно  меняется. В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке залог предприятий, зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка либо той его части, которая необходима для функционального обеспечения здания (см. также п. 3 ст. 340 ГК РФ). На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования право залога не распространяется.

Позднее в связи с допущением к ипотеке  участков из земель сельскохозяйственного  назначения в Закон было введено  правило о том, что залог таких  земель допускается только с одновременной  ипотекой прочно связанных с данным участком объектов недвижимости (п. 4 ст. 64). Как видно, тот же подход, что и по общему правилу с учетом последних изменений, внесенных в Закон об ипотеке (п. 1 ст. 64).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", совместный залог здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположен объект ипотеки. В тех случаях, когда он не обладает указанными правами на земельный участок, может заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). При обращении взыскания на заложенное имущество лицо, приобретающее это имущество, приобретает также право пользования земельным участком на том же праве, что и прежний собственник имущества.

Поскольку при обращении взыскания на земельный  участок залогодатель приобретает право ограниченного пользования той частью участка, на которой расположено данное строение, в литературе высказывается мнение о том, что в этом случае участок рассматривается как принадлежность, а здание - как главная вещь. По мнению И.А. Иконицкой, это неправильно. Земля в силу своих социально-экономических свойств не может играть роль принадлежности к главной вещи. С практической точки зрения такой залог также весьма проблематичен: правомерен ли залог небольшого земельного участка, целиком занятого зданием без этого здания, когда залогодатель может сохранить право пользования всем участком? В связи с этим И.А. Иконицкой было предложено внести изменения в ст. 64 Закона об ипотеке и сформулировать норму следующим образом: "Если иное не предусмотрено договором, при ипотеке земельного участка право залога должно распространяться и на расположенные на нем здания и сооружения".

Сегодня эта идея фактически реализована. Но есть смысл проанализировать саму возможность  оценивать здание или земельный  участок как принадлежность.

Во-первых, уже отмечалось, что каждый из объектов является самостоятельным, поэтому  они никогда не могут быть принадлежностью  друг друга. Речь может идти только о создании правового режима, который  бы "объединил их юридическую  судьбу".

Во-вторых, ситуация с ипотекой вовсе непоказательна в данном аспекте.

В-третьих, обсуждение действительной ценности, как земельного участка, так и  здания без конкретных данных вряд ли корректно. Сам по себе залог, как  и выбор предмета для него (что  именно брать в залог - участок или здание на нем), предопределен экономическими причинами. Этот вопрос решается, прежде всего, с учетом эффективности обеспечения, ликвидности и других показателей, удовлетворяющих интересы залогодержателя.

Таким образом, ипотека – залог недвижимого имущества. Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте. 

Оформление ипотеки земельных участков 

Залог земельных участков оформляется  путем заключения договора об ипотеке, условия которого определены в ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Право отдавать земельный участок в залог  по договору об ипотеке принадлежит только собственнику земельного участка.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Основными данными, которые необходимо указать  в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его  кадастровый номер; размещенные  на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Точно так же должен быть описан арендованный земельный участок в случае залога права аренды, принадлежащего залогодателю. При этом в договоре об ипотеке должен быть указан срок аренды.

Что касается оценки земельного участка при его  ипотеке, то согласно ст. 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом вносимых изменений она  осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) земельного участка, являющегося объектом ипотеки, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя. К заявлению прилагается нотариально удостоверенный договор и его копия, документы, являющиеся приложением к договору, а также доказательства уплаты регистрационного сбора.

Если  в договоре предусмотрено, что права  удостоверяются закладной, необходимо предоставить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы в закладной. В закладной должны содержаться перечисленные в ст. 14 Закона об ипотеке данные, индивидуализирующие залогодателя-должника, первоначального залогодержателя, а также должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор (иное денежное обязательство), с указанием даты и места заключения договора ( иного обоснования обязательства), сведения о сумме и сроке (сроках) погашения долга, описание заложенного имущества и его денежная оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю право на заложенное имущество, сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании, включающем все эти сведения ценной бумаги, должно содержаться указание на то, что это – закладная. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в такой роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату его выдачи. Источником внесения соответствующих данных в регистрационную запись об ипотеке служат содержащиеся в договоре данные ( ст. 20 Закона об ипотеке ).

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с  момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

В договоре об ипотеке стороны могут предусмотреть необходимость страхования земельного участка или вообще не страховать его. Очевидно, что страхование земельного участка важно для земель, используемых как средство производства в сельском хозяйстве, которые могут быть загрязнены, заражены, разрушены в результате водной или ветровой эрозии и т.д. по причине несоблюдения необходимых охранных требований к эксплуатации данного участка. Согласно п. 2 ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Поэтому вопрос о страховании земельного участка в той или иной форме должен быть отражен в договоре об ипотеке.

Закон об ипотеке устанавливает порядок  и особенности обращения взыскания  на заложенное недвижимое имущество.

К основаниям для обращения взыскания относятся: нарушение сохранности заложенного  имущества (ст. 35); нарушение правил об отчуждении заложенного предмета ипотеки (ст. 39); принудительное изъятие  заложенной недвижимости (ст. 41). В указанных случаях у залогодержателя есть право досрочного исполнения основного обязательства, а при невыполнении данного требования может последовать обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (п. 4 ст. 50).

Заложенное  имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе.

Таким образом, юридическое оформление договора ипотеки земельных участков имеет  свои особенности, урегулированные  законодательством. Договор ипотеки земельного участка должен соответствовать всем правилам его оформления. Он подлежит государственной регистрации и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При невыполнении залогодержателем требований договора, кредитор вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном порядке.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение  

Ипотека – залог недвижимого имущества. Институт ипотеки – активно развивающийся  продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений  действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.