Анализ финансирования реализации проектов недвижимости

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 6

1.1. Сущность проекта и девелопмента 6

1.2. Особенности управления проектами развития недвижимости 13

1.3. Девелопмент как способ реализации проектов развития недвижимости 20

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФИНАНСИРОВАНИЯ РЕАЛИЗАЦИ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 24

2.1. Источники и механизмы финансирования недвижимости 24

2.2. Способы финансирования инвестиций в недвижимость 27

2.3. Особенности финансирования на рынке недвижимости в России 30

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 39

3.1. Способы эффективной реализации проектов недвижимости 39

3.2. Доступные  источники и формы финансирования  девелоперских проектов 45

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 49

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 51

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Развитие мировой экономики  последних десятилетий показало, что рынок недвижимости является основным фактором экономического роста многих стран. Рынок недвижимости способствует развитию товарных и финансовых рынков, рынка труда, формирует инфраструктуру смежных отраслей экономики, а также позволяет решать социальные проблемы общества.

Мировые тенденции в экономике стали характерны и для российского рынка недвижимости. Мировой финансовый кризис сильно поменял условия к эффективному управлению недвижимостью. На первый план, в условиях дефицита средств и усиления конкуренции на рынке недвижимости, вышли проблемы финансирования компаний недвижимости, которые являются основными участниками современного рынка девелоперских проектов, в рамках которых собираются финансовые потоки, направленные на разработку комплекса мероприятий по финансовому обеспечению создания и реализации объектов недвижимости, имеющих завышенную стоимость.

Российский рынок недвижимости появился относительно недавно. Он не очень организован и поэтому по сравнению с развитыми странами с рыночной экономикой имеет массу отличительных черт, характерных для рынков недвижимости развивающихся стран. Данные особенности связаны с несовершенством законодательной базы, контролирующей управление недвижимостью и девелоперскую деятельность в России.

Создание законодательной базы по управлению недвижимостью протекало поэтапно. При этом преимущественно предпочтение отдавалось разработке законов и нормативных актов по жилой недвижимости. Управление коммерческой недвижимостью оставалось слабо отрегулировано.

Улучшение законодательства становится основной, но далеко не одной проблемой прикладной реализации проектов недвижимости. Важными действующими поводами заключения и реализации девелоперских проектов недвижимости были, и есть финансовые интересы их множественных участников. Система управленческих решений по проблемам улучшения финансовых отношений участников девелоперских проектов, начиная от нормативно-правового обеспечения до исполнения финансовых обязательств в нашей стране на данный момент, не создана.

Актуальность данного исследования заключается в  разработке методик сравнительного выбора более приемлемых источников и форм финансирования, а также, методики оценки текущей их стоимости. Профессионально проведенный выбор наиболее привлекательного проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.

Таким образом, недостаточная теоретическая  и практическая разработанность  темы, ее актуальность и необходимость  решения ряда сложных проблем  финансирования девелоперских проектов недвижимости, определили цель и задачи исследования.

Цель исследования состоит в рассмотрении и научном обосновании проектов развития недвижимости, а так же системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости.

Цель исследования предопределила постановку и последовательное решение  следующих взаимосвязанных задач:

1. уточнить понятие сущности девелопмента недвижимости;
2. определить роль финансирования девелоперских проектов в его развитии в современных экономических условиях России;
3. систематизировать источники финансирования девелоперских проектов;
4. проанализировать методику выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов недвижимости;
5. изучить методику сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских объектов недвижимости.

Объектом исследования являются экономические отношения, складывающиеся на рынке девелоперских проектов жилой и коммерческой недвижимости.

Предметом исследования выступают  финансовые и хозяйственные отношения  участников девелоперской деятельности, возникающие в процессе финансирования девелоперских проектов в России.

Методы исследования.  Применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Широко использовался системный подход к исследованию экономических отношений всех участников девелоперской деятельности, по вопросам финансирования девелоперских проектов в российских социально-экономических условиях.

Информационной основой  исследования стали действующие законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодической печати, статистические данные, научные труды отечественных и зарубежных ученых по тематике девелопмента.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Сущность проекта и девелопмента

 

Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное изменение объектов недвижимости, в итоге которого образуется новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости.

В условиях рынка под развитием недвижимости подразумевается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.

На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился сравнительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер – одна из главных фигур на рынке.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий лучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости¹.

В обязанности девелопера входят: обычно выбор и определение концептуальной коммерческой мысли проекта, подбор площадки, максимально подходящий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его реализация. В зависимости от функциональной направленности делят на офисный центр, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Редевелопер – это человек, управляющий процессом развития территорий.

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Такой термин не включает работы по совершенствованию внутреннего интерьера, не меняющий внешний фасад здания».

У специалистов рынка недвижимости США девелопмент обозначает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает личные или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью получения коммерческой выгоды.

Сейчас на территории России существует огромное количество девелоперских компаний, хотя многие из них и не предполагают, что их так можно называть. И, тем не менее, многие компании сегодня эффективно соединяют в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика. Явление девелопмента может рассматриваться в двух смыслах: как материальный процесс и как особенный вид специализированной деятельности на рынке.

Термин девелопмента как материальной деятельности выглядит следующим образом: «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли».

Таким образом, развитие недвижимости трактуется как целенаправленное изменение, в итоге которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:

• полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;
• систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

Суть девелопмента – управление инвестиционным проектом в сфере  недвижимости, которое предполагает:

• выбор экономически эффективного проекта;
• выявление и снижение рисков, связанных с проектом
• получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;
• определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;
• поиск и привлечение инвесторов;
• отбор подрядчиков, финансирование и контроль над их работой;
• реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.

Таким образом, цель девелопмента –  создание объекта недвижимости с  нуля и «под ключ». Однако в этом случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только создание объекта, но и получение прибыли от его эксплуатации или реализации².

Девелопмент представляет собой реакцию  рынка недвижимости на возникающие  в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без изменения имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально – экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости.

Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к  девелопменту относят и строительство  объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет  целью получение прибыли.

В первой схеме (fee-development) девелопер  не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего  инвестор нанимает девелопера, чтобы  последний на выбранном земельном  участке построил здание «под ключ»  и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как  правило, посредством тендера. В  таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность  за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство  проекта в особо сложных случаях  может достигать 10% от стоимости  проекта.

Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный  организатор проекта. По сути, девелопер  выполняет все те же функции, что  и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением  финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные  средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских  проектов обычно представляет собой  сложную комбинацию собственных  средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и пред арендных платежей от будущих арендаторов.

Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20 – 30% затрат на реализацию проекта. В силу этого  девелопер обязан с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.

Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер  имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер  претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости.

Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат –  не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в  жизнь тот или иной проект, девелопер  использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.