Влияние экономики страны на рынок недвижимости

Тема 2. ВЛИЯНИЕ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.

План лекции:

1. Развитие рынка недвижимости  в России

2. Государственная политика  в развитии рынка земли и  других объектов недвижимости

3. Программы экономического  и социального развития на  рынке недвижимости

1. Развитие  рынка недвижимости в России

Развитие отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90-х гг. XX в. Одновременно с началом приватизации в городах России появились впервые легальные сделки по покупке-продаже жилья. Лидерами в становлении отечественного рынка недвижимости были Москва и Санкт-Петербург. В настоящее время следует отметить, что отечественный рынок недвижимости сформировался.

Исследования рынка недвижимости показали, что все закономерности, присущие ему в развитой рыночной экономике, нарушаются в условиях переходной экономики. Более того, появляются процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков.

В 1992-1998 гг. Россия перенесла  самый большой за последние 80 лет  спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%, промышленное производство — на 40%. В эти же годы цены на объекты недвижимости в большинстве городов выросли (на 50-100%). Причем средние рыночные цены стремительно возросли.

При общем снижении темпов развития в экономике России темпы спада в каждом городе различны и колебались по периодам. Что приводило к колебаниям годовых темпов роста цен на объекты недвижимости в пределах ±10-30%.

В 1997-1998 гг. общая макроэкономическая ситуация в России квалифицировалась  как депрессивная стабилизация в промышленном производстве и ВВП.

 Созданы условия  для роста инвестиций в реальную  сферу, прежде всего в объекты  недвижимости. Эта закономерность  выявлена в некоторой степени  лишь цельных городах России, но ее влияние было компенсировано  тем, что рынок недвижимости во все большей мере имел тенденцию стабилизации.

Таким образом, определяющей закономерностью развивающихся  рынков недвижимости является прекращение  роста цен и переход к стабильным (колеблющимся незначительных пределах) ценам в условиях приостановки спада и к началу экономического подъема.

В 1992-1994 гг. в период наиболее активного замедления темпов развития  в экономике спрос на жилье  был выше предложения более чем  в 50% городов. Это объясняется особенностями  формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

Материальная база рынка  жилья создана начавшейся в 1990-1991 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставлявшегося гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 г. в среднем по России около 15 % жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1993 г., а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. К 1998 г. более 40 % жилья, или 15 млн. жилых единиц, было приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжалось строительство нового жилья, как за счет государства, так и за счет частных инвесторов, причем доля последних в общем, объеме ввода новых объектов становилась все больше (в 1997 г. 35%).  Общий объем жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составил в среднем по России 50-55%.

Динамика предложения  квартир на продажу достаточно близко совпадала с динамикой объема частного жилого фонда.

Высокий потенциальный  спрос на жилье обусловлен неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения и появлением узкой прослойки высокодоходных предпринимателей. Круг покупателей расширялся также и за счет возрастающей дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. Подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам до 80%) образуется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. имеет место процесс рыночного перераспределения жилой недвижимости.

Несмотря на экономический  спад, переход от централизованной к рыночной экономике сопровождался ростом, как предложения жилья, так и спроса на него, причем на протяжении значительной части переходного периода спрос существенно опережал предложение.

В 1992-1994 гг. спрос опережал предложение  и в соответствии с законом  спроса цены росли более чем в 50% городов. В дальнейшем, с наступлением финансовой стабилизации, превышение спроса над предложением отмечалось только в 2-6% городов из общего объема выборки, а цены росли в 50-70% городов. Объяснить этот феномен можно с позиций описанной выше закономерности роста цен в течение переходного периода: цены растут в городах, находящихся на ранних стадиях развития рынка недвижимости.

Отражением общественной реакции на развитие рынка недвижимости явилось широкое развитие дилерских  операций риэлтеров: агентства покупали десятки и даже сотни квартир, рассчитывая перепродать их через 3-4 месяца по более высокой цене. Второе полугодие 1995 г. и весь 1996 г. аналитики рынка недвижимости рассматривали как период кризиса риэлтерской деятельности на рынке жилья.

Отличительная особенность развивающегося рынка  недвижимости в городах России состоит в том, что на ранних стадиях этого развития рост цен идет, несмотря на превышение предложения над спросом.

Рынок жилья в различных городах  России развивается не синхронно.

Причины данного явления  кроются прежде всего в том, что  действуют факторы обусловленные  масштабом города и характером его  развития. Вместе с тем изучение рынка конкретных городов свидетельствует, что в переходной экономике России при ее федеративном устройстве и высокой степени законодательной самостоятельности субъектов федерации на темпы и характер развития рынка недвижимости влияет фактор политической ориентации (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная), а также степень активности на рынке местных властных структур.

Следовательно, развитие рынка недвижимости в городах  России в аналогичных условиях экономического развития происходит асинхронно, что  связано как со специфическими особенностями  конкретного города (масштабом, характером развития), так и с политической ориентацией, активностью на рынке органов власти субъектов федерации.

В условиях долларизации переходной экономики России наблюдалась  тесная связь темпов прироста цен  на объекты недвижимости с темпами  прироста индекса девальвации рубля  относительно доллара, объясняемая влиянием состояния валютно-денежной сферы на массовые ожидания населения.

Реальные (скорректированные  на инфляцию) цены на жилье в городах  России в основном снижались, что  соответствует общей закономерности в условиях спада в экономике. Цены в рублях росли медленнее, чем инфляция. Цены в долларах хотя и росли, но сбережения в данной валюте для покупки жилья были частично защищены от инфляции, а вывоз валюты за рубеж после продажи жилья обеспечивал высокую эффективность инвестиций в недвижимость.

В последнее время  в России на рынке жилой недвижимости наиболее активно функционирует  вторичный сегмент, на котором осуществляются сделки купли-продажи и мены. Характерной  особенностью при этом является то, что предложение многократно превышает спрос. Таким образом, решающее влияние на первичный рынок жилья оказывает конъюнктура вторичного рынка.

Рынок коммерческих объектов недвижимости находится в стадии становления. Формируются его основные компоненты, объекты, их классификация, субъекты, рыночные институты, спрос и предложение, законодательное и нормативное регулирование, организационные и финансовые механизмы передачи прав собственности. В секторе коммерческих объектов недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Данный сектор имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Хорошую перспективу  для развития имеет рынок офисных  помещений, так как свобода предпринимательской  деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, для функционирования которых нужны помещения.

Земельные участки приобретаются  либо с целью развития предпринимательской  деятельности, либо для вложения инвестиций.

 

 

2. Государственная  политика в развитии рынка

 земли  и других объектов недвижимости

 

Целью государственной  политики в сфере земли и иной недвижимости в среднесрочной перспективе (2002-2004 гг.) является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости всех форм собственности. В этот период должны быть проведены преобразования в рамках трех основных направлений.

Реформирование  правоотношений в сфере земли  и иной недвижимости включает:

• разграничение государственной  собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и  ее субъектов на земельные участки, необходимые для реализации задач  и функций, установленных законодательством  РФ, и земельные участки под объектами недвижимости, приватизированными и отчужденными из соответствующей собственности; передачу в собственность муниципальных образований земель в их границах, за исключением земель, отнесенных к государственной собственности или находящихся в частной собственности;

• законодательное оформление правовой концепции единого объекта  недвижимости через определение  земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его  строительных изменений — как  улучшений земельного участка;

• передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов;

• законодательное обеспечение  продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности;

- законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективе — переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя (зарегистрированного собственника).

Государственная политика по стимулированию эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка недвижимости предусматривает:

- создание государственного  земельного кадастра как единой  системы государственного учета  недвижимости на основе автоматизированных  технологий и обеспечение публичности  его сведений;

- проведение территориального  зонирования земель поселений и иных территорий с целью установления разрешенного использования земель и градостроительных регламентов;

- обеспечение условий  для проведения землеустройства  на землях сельскохозяйственного  назначения, закрепленных за сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами;

- создание экономических  условий, стимулирующих объединение  земельных долей в земельные  участки, находящиеся в собственности  или аренде у сельскохозяйственных  организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, с последующим гражданским оборотом исключительно земельных участков;

• организацию эффективного контроля за охраной и использованием земельных ресурсов, направленного  на сохранение и восстановление природных  свойств земель.

Для стимулирования инвестиций в развитие недвижимости необходимы:

• упрощение процедур и сокращение сроков получения прав на земельные  участки для строительства;

• создание условий для формирования земельных участков как объектов недвижимости путем разработки землеустроительной, градостроительной и иных видов документации;

• развитие конкуренции на рынке  услуг по формированию и техническому описанию земельных участков и иной недвижимости;

• развитие ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения  земельных участков и других объектов недвижимости.

Приоритетное значение приобретает  реформирование системы платежей за землю и иную недвижимость, которое  должно реализовать принцип единства земельных участков и прочно связанных  с ними объектов недвижимости. С  этой целью предусматриваются:

• разработка правил и проведение кадастровой оценки земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости по принципу наиболее эффективного их использования;

• планомерный переход от земельного налога и налога на имущество к налогу на недвижимость, что создаст постоянный и предсказуемый источник наполнения бюджетов муниципальных образований и позволит обеспечить эффективное использование и развитие недвижимости;

• установление общих принципов  расчета арендной платы за земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности (и прочно связанные с ними объекты недвижимости в случае единства прав на них), а также правил определения цены земельных участков при их отчуждении, залоге из государственной и муниципальной собственности,

Институциональное обеспечение  государственной политики в сфере  недвижимости предполагает создание правовой «законодательной вертикали» (т.е. вертикальной структуры законодательной власти) и «исполнительной горизонтали» (т.е. распределение функций по регламентации процессов на рынке недвижимости между федеральными, региональными и муниципальными исполнителями).

Следует законодательно зафиксировать две различные функции государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости: публично-правовую — как организаторов этого рынка и частноправовую — как собственников недвижимости, участников рынка. Участие граждан и их объединений в решении проблем рынка недвижимости обеспечивается через процедуры публичных слушаний по вопросам территориального зонирования, посредством саморегулирования деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.