Виды способов управления многоквартирным домом

Собственники помещений  в многоквартирном доме вносят плату  за обслуживание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги управляющей организации. Если часть собственников задолжает за коммунальные услуги, то отключить от этих услуг (электро-, водо-, газоснабжение) могут весь дом.

Договор управления может  быть заключен на срок не менее 1 года и  не более 5 лет, а в случае конкурсного  выбора управляющей организации - на срок не более 3 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на таких же условиях.

Собственники помещений  в многоквартирном доме вправе в  одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения этого договора в случае, если до истечения срока  его действия общим собранием  собственников помещений принято  решение о выборе или об изменении  способа управления этим домом. Собственники могут отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора. Для этого также потребуется решение общего собрания.

Управляющая организация  представляет собственникам помещений  многоквартирного дома ежегодный отчет.

2. Выбор способа управления

В соответствии со ст. 161 Жилищного  кодекса РФ собственники помещений  в многоквартирном доме обязаны  выбрать самостоятельно наиболее удобный  для них способ управления своим  домом. Способ управления многоквартирным  домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое  время может быть изменен. Процедура  проведения общего собрания определена Жилищным кодексом Российской Федерации. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений  в многоквартирном доме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли  участие собственники помещений  в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов  от общего числа голосов собственников  помещений (ст. 42 ЖК РФ), и если за это  решение проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более 25% голосов от общего числа  голосов собственников помещений. Количество голосов собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме).

Решение общего собрания собственников  в форме заочного голосования  о выборе способа управления домом  принимается большинством голосов  от общего числа голосов собственников  помещений, принимающих участие  в данном общем собрании.

Такое решение обязательно  для всех собственников помещений  в многоквартирном доме, в том  числе для собственников, которые  участвовали в голосовании или  голосовали против принятого решения. При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена  повторная процедура по выбору способа  управления многоквартирным домом.

Если собственники помещений  многоквартирного дома в течение  предусмотренного срока не реализовали  способ управления многоквартирным  домом или принятое ими решение  не реализовано, согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.02.2006 г. № 75.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания  срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.

Процедура проведения общего собрания по выбору способа управления МКД

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений  в многоквартирном доме.

Инициатором проведения собрания собственников помещений может  быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых  помещений, включая представителей городской доли собственности, в  лице уполномоченных представителей.

Инициативные группы, созданные  по инициативе самих собственников  помещений, как правило, добиваются большего успеха. В состав инициативной группы входят граждане, занимающие активную жизненную позицию, способные отстаивать свои и интересы других собственников  в органах власти по вопросам создания благоприятных условий проживания и надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном  доме.

Для проведения общего собрания собственников в соответствии с  требованиями ЖК РФ членам инициативной группы необходимо ознакомиться с основными  положениями ЖК РФ и другими нормативно-правовыми  актами и методической литературой, изучить опыт других организаций, многоквартирных  домов, где уже собственниками помещений  выбран способ управления многоквартирным  домом, а также необходимо использовать потенциал старших по подъездам, членов домовых комитетов. Умение грамотно, убедительно и доброжелательно ответить на любые вопросы собственников способствует успешному проведению общего собрания.

На начальном этапе  при подготовке общего собрания собственников  инициативной группе необходимо: проинформировать собственников помещений о создании инициативной группы по проведению общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом и пригласить принять участие в работе этой группы всех заинтересованных собственников; определить ответственность каждого члена инициативной группы за проведение работы по подготовке общего собрания; организовать встречу с управой района по вопросу получения информации о собственниках помещений в доме с определением долей каждого собственника в общем имуществе; подготовить информационное сообщение собственникам помещений по вопросам: выбора способа управления домом и формы проведения общего собрания; прав и обязанностей собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме; процедуры выбора способа управления многоквартирным домом; о способах принятия решения собственниками помещений — общее собрание в очной форме либо заочное голосование. Необходимо отметить, что собрание в форме заочного голосования в современных условиях — наиболее приемлемая и доступная форма; разработать анкету о проведении опроса с краткой справкой о способах управления, если в доме имеются предпосылки для создания ТСЖ, необходимо дать собственникам полную информацию по его созданию, преимуществах и недостатках данного способа управления многоквартирным домом. Вся необходимая информация должна быть доставлена собственникам любым доступным образом, разложена по почтовым ящикам, вывешена в доступных для граждан местах; по результатам анкетирования и опроса предварительно определить способ управления домом, которому отдано наибольшее предпочтение собственников, а также определить способ проведения общего собрания в форме заочного голосования или общего собрания; формировать повестку дня общего собрания, предварительно определить состав счетной комиссии; принять решение о дате, месте проведения общего собрания собственников; определить порядок и график ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на общем собрании собственников, место и адрес, где с ними можно будет ознакомиться; разработать и утвердить бланк голосования для оформления решения собственника; определить долю каждого собственника в общем имуществе в многоквартирном доме. Размер доли в праве на общее имущество многоквартирного дома определяется следующим образом: размер общей площади отдельного помещения (например, квартиры) делится на сумму общих площадей всех квартир и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом дома; разработать уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Уведомление должно быть направлено собственникам помещений многоквартирного дома не позднее, чем за десять дней до даты его проведения заказным письмом.

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме в форме собрания предусматривает  совместное присутствие собственников  помещений в конкретном месте  и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование.

При проведении общего собрания собственников помещений в очной  форме каждому собственнику перед  началом собрания необходимо зарегистрироваться (с предоставлением документа, удостоверяющего  личность собственника, и копии документа, устанавливающего право собственности  на занимаемое им помещение). Правом голосования  на общем собрании собственников  помещений в многоквартирном  доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в  данном доме или их представители (п.1 ст.48 ЖК РФ) при наличии доверенности от собственника. При этом доверенность, выданная представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту  работы, учебы, жительства.

В многоквартирном доме жилые  и нежилые помещения могут  находиться в собственности физических и юридических лиц, а также в собственности города.

Интересы собственника городского имущества представляют департаменты, действующие на основании утвержденных положений:

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли  участие собственники помещений  в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов  от общего числа голосов собственников  помещений (ст. 42 ЖК РФ), и если за это  решение проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более 25 % голосов от общего числа  голосов собственников помещений. При выборе способа управления многоквартирным домом управление товариществом собственников жилья решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

На общем собрании принимается  решение по вопросам, определенным повесткой дня. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня, указанной в уведомлении  о проведении общего собрания.

Решение общего собрания является обязательным для всех собственников  помещений, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании или голосовали против принятия решения (ст. 46 ЖК РФ). Результаты голосования оформляются:  протоколом счетной комиссии; протоколом общего собрания.

Протокол подписывается  председателем и секретарем, который  вел протокол. К протоколу прилагаются: лист регистраций; схема распределения долей.

Статья 46 ЖК РФ устанавливает, что итоги голосования доводятся  до сведения собственников помещений  путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении, определенном решением общего собрания собственников  помещений в данном доме и доступном  для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Проведение общего собрания по выбору способа управления МКД  в заочной форме

В доме, где проживает  большое количество собственников  помещений, предпочтительным является проведение общего собрания в форме  заочного голосования.

Для проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования необходимо: определить способ сбора, место или адрес, куда должны передаваться принятые собственниками помещений решения, а также период, в течение которого будет проводиться  заочное голосование, дата и время  окончания приема решений собственников.

Сбор решений собственников  помещений в многоквартирном  доме по вопросам, поставленным на голосование, необходимо проводить в соответствии с установленными датой и временем проведения заочного голосования, указанного в уведомлении о проведении общего собрания. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты и времени окончания их приема. Решение общего собрания в форме заочного голосования о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном общем собрании.

Такое решение обязательно  для всех собственников помещений  в многоквартирном доме, в том  числе для тех, которые не участвовали  в голосовании или голосовали против.

Результаты голосования  подсчитываются счетной комиссией и оформляется протоколом и доводятся до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в течение 10-ти дней с даты окончания приема бюллетеней (решений).

Собственник помещения в  многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим  собранием собственников помещений  в данном доме с нарушением требований ЖК, в случае, если он не принимал участие  в этом собрании или голосовал  против принятия такого решения и  если таким решением нарушены его  права и законные интересы. Заявление  о таком обжаловании может  быть передано в суд в течение  шести месяцев со дня, когда указанный  собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.