Договор ренты

По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество  в собственность. Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут  быть вещи (как движимые, так и  недвижимые), наличные деньги и документарные  ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные  ценные бумаги», являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине не могут  быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Вместе с тем нет  теоретических препятствий для  закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату  ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму  из гражданского законодательства Японии, которая предусматривает возможность  ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика. Ведь конструкция договора ренты может  быть смоделирована и без указания о том, что имущество передается в собственность плательщика  ренты.

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом  договора ренты, предопределяют особенности  порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату  ренты. Так, возмездное отчуждение под  выплату ренты недвижимого имущества  потребует соблюдения норм о порядке  передачи недвижимого имущества  во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных в ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг  потребует соблюдения предписаний  ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

В соответствии со ст. 584 ГК договор  ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит также государственной  регистрации. Рентное обременение  должно регистрироваться в соответствии п. 6 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости как обременение права собственности  в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если стороны нарушат  требования о нотариальном удостоверении  договора ренты, такой договор будет  считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК). Если же договор  о передаче под ренту недвижимого  имущества будет нотариально  удостоверен, но не подвергнут государственной  регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.

Договор ренты является самостоятельным  видом договора. От договора дарения  он отличается тем, что лицо, произведшее  отчуждение имущества в собственность  другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения – рентного дохода. От договоров купли-продажи  и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате  ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни  получателя (пожизненная рента). Поэтому  договор ренты относится к  группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в  вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит  встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого  имущества под выплату ренты  в собственность плательщика  ренты бесплатно, так как в  этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда  передача движимого имущества в  собственность плательщика ренты  осуществляется за плату, так как  в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи.

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого  имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости  от того, за плату или бесплатно  отчуждено движимое имущество под выплату ренты.

Соответственно, договоры ренты  могут иметь односторонний или  взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого  имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества  осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты  передается недвижимое имущество, о  консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как  правообразующая сила договора ренты  может иметь место только во взаимосвязи  с актом государственной регистрации. Даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты  безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости  предоставления плательщиком ренты  ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного  в собственность. Право получения  рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты  только после передачи имущества  под выплату ренты. С этого  же момента возникает обязанность  по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

3. Механизм обеспечения выплаты ренты 

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения  обязательства по уплате ренты. Выплата  ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения  различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

При передаче под выплату  ренты недвижимого имущества (в  том числе жилого помещения) получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Право ипотеки, возникающее у получателя ренты, на основании п. 1 ст. 587 ГК подлежит регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Таким образом, как залогодержатель  получатель ренты получает право  первоочередного удовлетворения своих  интересов из стоимости этого недвижимого имущества.

Если плательщик ренты, под  которую выделялись получателем ренты движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки.

Рентные платежи могут  осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также  в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т. п. (п. 1 ст. 602 ГК). В законе может устанавливаться  минимальный размер пожизненной  ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальной  стоимости общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цель подобных предписаний закона – защита интересов  рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все  рентные платежи должны иметь  соответствующую денежную оценку.

В качестве особой меры защиты интересов получателя ренты закон  предусмотрел в ст. 588 ГК ответственность  плательщика ренты за просрочку  выплаты ренты. Она установлена  в виде обязанности плательщика  уплачивать получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Глава 2. Особенности  заключения различных видов договоров  ренты

2.1 Особенности  договора постоянной ренты

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика  ренты. Это означает, что его существование  не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни  или существования получателя.

Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также  некоммерческие организации, если это  не противоречит закону и соответствует  целям их деятельности (п. 1 ст. 589 ГК).

Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или  до достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут  быть получателями постоянной ренты, так  как они не могут вступать в  бессрочные отношения. Такие некоммерческие организации, как учреждения, по общему правилу не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п. 1 ст. 298 ГК) запрещает им отчуждать  или иным способом распоряжаться  закрепленным за ними имуществом. Они  также не могут отчуждать для  получения постоянной ренты имущество, которым они вправе самостоятельно распоряжаться как приобретенным  за счет разрешенной им доходной деятельности (п. 2 ст. 298 ГК). Ведь при осуществлении  разрешенной коммерческой деятельности учреждения преследуют предпринимательские  цели. Поэтому в отношении них  начинает действовать общий запрет на получение постоянной (как и  любой иной) ренты коммерческими юридическими лицами.

Коммерческие юридические  лица не могут быть получателями ренты, будучи субъектами предпринимательской  деятельности, неразрывно связанной  с оборотом имущества и потому не совместимой с положением рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен. Данное ограничение вытекает из самой сущности ренты.

Другим признаком договора постоянной ренты является возможность  передачи прав получателя ренты в  результате уступки требования и  возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических  лиц. Права получателя постоянной ренты  могут быть переданы гражданам, а  также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

Данная возможность может  быть запрещена законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК). Но при любых обстоятельствах  запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор  соглашением сторон или предусмотренные  в законе, не должны лишать договор  постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно согласовать  в договоре условие о запрете  гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о  том, что эти права не могут  перейти к другим лицам в порядке  наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты  окажется связанным лишь на период жизни гражданина – получателя постоянной ренты.

Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты. Он должен быть определен  сторонами в договоре. Придание условию  о размере рентных платежей качеств  существенного объясняется рисковым характером договора постоянной ренты. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что (если иное не предусмотрено договором) ее размер увеличивается пропорционально  увеличению установленного законом  минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК).

Основной формой рентных  платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с тем договором  постоянной ренты может быть предусмотрена  выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК). Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК).

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает  вопрос о распределении между  сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату  постоянной ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату  постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее это имущество  в собственность безвозмездно). Поэтому  он обязан продолжать исполнять обязательства  по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату  постоянной ренты, то плательщик, как  лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения  обязательства по выплате ренты  либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Прекращение договора постоянной ренты возможно как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 26 ГК, так  и по специальным основаниям, указанным  в нормах, касающихся договора постоянной ренты. Однако прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст. 418 ГК) и ликвидация юридического лица, невозможно потому, что рента  в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту.

Специальным основанием прекращения  обязательств из договора постоянной ренты является ее выкуп. В соответствии с п. 1 ст. 592 ГК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть  лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно: невозможность осуществления  этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного  срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Договоры постоянной ренты, содержащие указанные ограничения, сохраняют рисковый (алеаторный) характер. Договоры постоянной ренты, в которых отсутствуют рассматриваемые временные ограничения, не обладают чертами рисковых договоров.