Понятие вещное право

Понятие вещное право включает в себя не только право собственности, но и иные виды прав, которые составляют категорию ограниченных вещных прав.

Традиционно выделяют 5 видов ограниченных вещных прав, однако сегодня в связи со сложившимися реалиями данные виды не в состоянии урегулировать те общественные отношения которые появились сравнительно недавно, что послужило толчком к разработке и официальному законодательному закреплению новых видов ограниченных вещных прав. В настоящий момент в редакционной доработке Советом при Президенте Российской Федерации находится проект изменений в раздел II ГК РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. В проекте законодатель вводит новые положения в соответствии с которыми нет прав хозяйственного ведения, постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Но появилось шесть новых видов вещных прав. Проект подробно урегулирует «традиционные» (уже имеющиеся в кодексе) вещные права. Ограниченные вещные права можно разделить на две группы в зависимости от того, включают они правомочие владения или нет (см. схему 3). Это важно для определения способа защиты вещного права (см. схему 4), поскольку способом виндикации могут воспользоваться лишь собственники и обладатели вещных прав, включающих правомочие владения.

 В проекте закреплены следующие виды ограниченных вещных прав:

1) Право постоянного землевладения (эмфитевзис). Под правом постоянного землевладения (эмфитевзис) понимается право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок (не более 50 лет) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, а также иных предусмотренных законом целей.

    Обладатель права постоянного землевладения вправе отчуждать его, передавать в залог или иным образом распоряжаться им.

Также оно может быть прекращено в случаях:

• изменения природных свойств и качеств земельного участка, приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением;

• истечения определенного срока, на который оно установлено;

• по соглашению между собственником земельного участка и лицом, имеющим право постоянного землевладения, за исключением случаев, когда это право передано в ипотеку;

• изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Право постоянного землевладения может быть также прекращено по инициативе собственника в случае, если лицо, имеющее данное право, не исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату за два года подряд.

2) Право застройки. Право застройки вызывает наибольший интерес у юридических лиц, чем у физических, поскольку, в случае принятия законопроекта, право застройки по сути заменит распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях строительства.

Лицо, обладающее правом застройки, вправе распорядиться им любым способом (отчуждать его, передавать в залог и др.).

Согласно законопроекту право застройки прекращается:

• досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки;

• в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции;

• расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);

• по истечении срока на который оно установлено

3) Сервитут. Сервитутом признается право управомоченного лица (сервитутом) ограниченно пользоваться чужим земельным участком, зданием или сооружением (служащая вещь) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение (господствующая вещь), если использование господствующей вещи по назначению невозможно без установления сервитута.

Виды сервитутов приведены в ст. 1 законопроекта, установление иных сервитутов не допускается.

Так, могут быть установлены:

• сервитуты перемещения — они предусматривают право прохода, прогона скота, проезда;

• строительные сервитуты. В случае, когда строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или сооружения невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта недвижимости, может быть установлен сервитут стройки или опоры. Сервитут стройки - временное размещение в границах земельного участка или другой служащей вещи строительных лесов, строительных машин и механизмов, подкрановых путей, иного необходимого оборудования, производство земляных работ в целях доступа к подземной части здания или сооружения, являющегося господствующей вещью, с последующим восстановлением служащей вещи. Сервитут опоры устанавливается при использовании здания или сооружения, расположенного в границах земельного участка или другой служащей вещи, для опоры конструкций здания или сооружения, в том числе возводимого или реконструируемого, в границах господствующей вещи;

• сервитут мелиорации (устанавливается для отвода и подвода воды);

• горный сервитут (устанавливается для размещения оборудования и сооружений, необходимых для добычи полезных ископаемых);

• коммунальный сервитут (устанавливается для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

Сервитут устанавливается в отношении определенного круга лиц по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора – судом. В договоре об установлении сервитута или судебном решении должен быть указан вид сервитута, условия его осуществления, а также размер платы за него, которая может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей. Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника вещи возможности использовать ее по назначению.

Сервитут подлежит прекращению в следующих случаях:

• по соглашению собственников вещей, связных сервитутом;

• при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута; при соединении служащей и господствующей вещей;

• если пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением становится невозможным при сохранении сервитута; по истечении срока сервитута (если он установлен);

• при совпадении в одном лице собственника служащей и господствующей вещей.

4) Право личного пользования. Российское законодательство такого понятия, как узуфрукт пока не содержит, однако, есть права, близкие к нему по своему содержанию, закрепленные как в гражданском законодательстве, так и в ЖК РФ. К таковым, в частности, можно отнести права членов семьи собственника права отказополучателя по завещательному отказу. По законопроекту правом личного пользовладения (узуфрукт) признается предоставленное собственником вещи другому лицу (пользовладельцу) право личного владения и пользования такой вещью.

Поскольку использование вещи, предоставленной в личное пользование, в предпринимательской деятельности не допускается, пользовладельцем может выступать гражданин либо некоммерческая организация.

Пользовладелец вправе владеть, пользоваться обремененной вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения от владения и пользования вещью всех прочих лиц. Таким образом, в отличие от сервитута, в праве личного пользования присутствует правомочие владения вещью.

Пользовладелец обязан за свой счет нести все затраты по содержанию вещи. Право личного пользовладения устанавливается на определенный срок или пожизненно, а в случае если пользовладельцем является некоммерческая организация – срок пользовладения не может превышать 21 год.

Право личного пользовладения прекращается в случаях:

• гибели обремененной вещи;

• смерти пользовладельца или ликвидацией/реорганизацией некоммерческой организации;

• истечением срока права личного пользовладения.

Законопроект предусматривает еще один вид узуфрукта - социальное пользовладение. Социальное пользовладение устанавливается в отношении жилого помещения исключительно в пользу лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательтсвом право на получение алиментов от этого собственника. Такое пользовладение устанавливается на срок существования обязанности собственника жилого помещения предоставлять содержание пользовладельцу.

5) . Ипотека. Залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки. Выделяются два вида ипотеки:

• акцессорная ипотека, которая предполагает указание в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения обеспечиваемого обязательства;

• независимая ипотека, при которой залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство залогодателя (или третьего лица) считается обеспеченным, уведомляя об этом залогодателя (третье лицо). Срок независимой ипотеки не может превышать 30 лет.

Предметом ипотеки могут быть: здание или сооружение, земельный участок, право постоянного землевладения или право застройки, жилое и нежилое помещение.

6) Право приобретения чужой недвижимой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у лица на основании его договора с собственником недвижимой вещи, а в случаях, установленных законом, на основании договора с лицом, которое не является ее собственником на момент заключения договора, но станет таковым после создания соответствующей недвижимой вещи.

Лицо, обладающее правом приобретения чужой недвижимой вещью, имеет исключительное право перед другими лицами на приобретение данной вещи в свою собственность. Право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации. При этом данное право может быть передано другому лицу с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в его собственность.

Указанное право прекращается, если:

• вещь поступила в собственность обладателя этого права;

• произошел выкуп собственником вещи права ее приобретения у правообладателя;

• правообладатель отказался от этого права;

• истек срок существования права;

• произошла гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом.

7) Право вещной выдачи. Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Основным отличием от ипотеки здесь является то, что ипотека представляет собой обеспечительное право, в то время как право вещной выдачи является самостоятельным правом. Право вещной выдачи предусматривает совершение собственником недвижимой вещи определенных действий, в этом заключается основное ее отличие от сервитута. Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни гражданина, имеющего это право, или иной срок, но не более чем на 100 лет.

Право вещной выдачи подлежит прекращению в случаях:

• смерти обладателя права вещной выдачи, если данное право было установлено на срок его жизни;

• истечение срока действия права вещной выдачи;

• гибели недвижимой вещи, обремененной правом вещной выдачи.

8) По законопроекту предполагается, что предприятия или учреждения не вправе продавать или распоряжаться иным образом, принадлежащим ему на праве оперативного управления недвижимым имуществом. Предприятие, не являющееся казенным, по общему правилу вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему движимым имуществом, в то время как казенное предприятие или учреждение вправе распоряжаться движимым имуществом лишь с согласия собственника имущества. Без согласия собственника казенное предприятие или учреждение вправе распоряжаться производимыми ими товарами, работами, услугами.

9) Правом ограниченного владения земельным участком признается право собственника здания или сооружения, не имеющего иного вещного права или договора с собственником земельного участка, владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению.

Собственник земельного участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от собственника здания или сооружения соразмерную плату за владение и пользование земельным участком.

 

Таким образом, можно сказать, что введение новых ограниченных вещных прав будет направленно на ликвидацию пробелов в законодательстве, а также придание законности гражданским правоотношениям не урегулированных до этого времени законом и в силу того, что законодательство ПМР взяла вектор на гармонизацию с законодательством РФ, будем надеяться, что перечисленные выше нововведения появятся в скоре и в нашей стране.