Оценка объектов недвижимости на предприятии

n="justify">     2) переменные расходы — эксплуатационные  расходы, которые необходимы для  поддержания функциональной пригодностиобъекта, зависят от степени его эксплуатации, технических характеристик здания  и особенностей инженерных решений (затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, на обеспечение безопасности, содержание территории, выплаты обслуживающему персоналу и т.п.);

     3)резервы  (расходы назамещение) — расходы,  связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени (расходы по замене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономической жизни, в частности, кровли, труб, лифтов, охранной сигнализации и т.п.).

     Величину  чистого операционного дохода в  дальнейшем преобразуют в стоимость  недвижимости на дату оценки. Основные методы преобразования: прямая капитализация  и дисконтирование денежных потоков.

     Прямая  капитализация — оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Основные условия применения: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции. Расчеты проводятся по формуле:

     

     где PV —текущая стоимость недвижимости;

      —ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год;

     R —общая ставка капитализации.

     В качестве может использоваться нормализованный чистый  операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

     Ставка  капитализации (R) отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Основной метод расчета ставки капитализации — метод сравнения продаж. В этом случае сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из выбранных проданных аналогов объекта оценки(R_i):

     

     где — ожидаемый чистый операционный доход аналога за первый после даты оценки год;

     SP —цена продажи аналога.

     Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента, отражающего  степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается ставка капитализации для объекта оценки (R_o):

     

     Элементы  метода прямой капитализации используют в методе остатка.

     Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

     Последовательность  применения метода остатка:

     1) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую  с известной стоимостью;

     2) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;

     3) расчет стоимости неизвестной  компоненты;

     4) определение стоимости собственности  сложением стоимостей ее составляющих.

     Рассмотрим  метод остатка для зданий, когда  известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться по следующим формулам:

     

     где — годовой доход, относимый к земле;

      —стоимость земли;

      —ставка капитализации для земли.

     

     где — годовой доход, приходящийся на здание;

      —общий годовой доход, приносимый собственностью.

     

     где — стоимость здания;

      —ставка капитализации для зданий.

     

     где V —стоимость собственности.

     Аналогично  применяются:

     —метод  остатка для земли (когда стоимость  здания можно определить достаточно точно);

     —метод  остатка для собственного капитала (если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга);

     —метод  остатка для заемного капитала (когда  известна стоимость собственного капитала).

     Если  невозможно рассчитать чистый операционный доход, стоимость объекта оценки определяют с применением валового рентного множителя:

     

     Валовой рентный множитель (RM) — среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу (I) определенного вида имущества.

     Если  доходы от объекта изменяются и неравномерно поступают (объект на стадии строительства  или реконструкции, условия рынка  нестабильны, структура доходов  и расходов неравномерна), применяют  метод дисконтирования денежных потоков. Тогда стоимость недвижимости (V) определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и реверсии:

     

     где — ожидаемый чистый операционный доход i-го аналога за первый после даты оценки год;

      — цена перепродажи объекта в  конце периода владения (реверсия);

       — ставка дисконтирования;

      — период владения.

     Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала). Перечислим наиболее популярные методы определения ставки дисконтирования в оценке недвижимости:

     —метод  суммирования;

     —метод  рыночного анализа;

     —метод  инвестиционной группы.

     Метод суммирования (кумулятивный метод) предполагает учет каждой из составляющих ставки дисконтирования: безрисковой ставки, степени риска данного направления инвестирования, ликвидности объекта инвестиционных вложений и уровня инвестиционного менеджмента (качество управления).

     Риск  ликвидности связан с невозможностью быстрой продажи объекта. Недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем  другие товары. Основные причины низкой ликвидности: рынок недвижимости локален, что сокращает возможное количество сделок; сделки с недвижимостью требуют привлечения значительных финансовых ресурсов; соотношение спроса и предложения на различные типы недвижимости существенно варьируется.

     Риск  качества управления объектом связан с процессом управления инвестициями в недвижимость, направленными на сохранение вложенного капитала и получение требуемого дохода на капитал (принятие решений относительно направления инвестирования, объема и источников капиталовложений, необходимости развития и реконструкции объекта).

     Метод рыночного анализа основан на анализе рыночных данных, мнения и  предпочтения инвесторов учитываются  посредством опроса или анализа  реальных сделок.

     Метод инвестиционной группы (объединения  инвестиций) заключается в соотнесении  ставки процента и ставки дохода с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования проектов по приобретению и развитию объекта:

     

     где — общая ставка дисконтирования;

      — ставка дисконтирования для заемных средств;

      — ставка дисконтирования для  собственных средств.

     Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления  от перепродажи объекта (реверсии) в  последнем году периода планирования.

     Основные  способы прогнозирования денежного  потока от реверсии:

     1) назначение будущей цены продажи  на основе предположений об  изменении стоимости объекта  за период владения, изменении  за этот период состояния рынка  недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности;

     2) капитализация дохода за год,  следующий за годом окончания  периода прогнозирования:

     

     где — ожидаемый чистый операционный доход от объекта оценки за один год после окончания периода прогнозирования;

       —ставка капитализации для  реверсии.

     Ставка  капитализации для реверсии обычно определяется по расчетным моделям, которые основаны на анализе изменяющихся потоков дохода с применением  общей ставки капитализации.

     Расчетные модели, используемые в оценочной  практике:

     —модель возмещения равными долями;

     —модель бесконечного потока дохода;

     —метод  Инвуда и др.

     Модель  возмещения равными  долями основана на возмещении капиталовложений ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости. Ставка капитализации определяется суммированием ставок дисконтирования и возмещения. Ставка возмещения применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется).

     Ставка  возмещения необходима для определения  суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения.

     Расчеты проводят по формуле

     

     где — оставшийся срок службы объекта оценки.

     Применение  этой модели оправдано для недвижимости со значительным износом, а также  если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода по другим причинам.

     Модель  бесконечного потока дохода применяется в двух случаях:

     1) имеется бесконечный поток дохода;

     2) поток дохода конечен, но цена  продажи объекта равна первоначальной

     инвестиции.

     Таким образом, если стоимость актива не изменяется, доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования:

     R = DR.

     Если  в конце инвестиционного проекта  стоимость недвижимости полностью  или частично обесценивается, возврат  начального капитала может быть осуществлен  за счет потока доходов.

     Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т.е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций за n периодов.

     Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью  обесценивается:

     

     Особенность метода Инвуда — формирование фонда  возмещения осуществляется по норме  прибыли на инвестиции.