Развитие ипотечного кредитования в России и за рубежом

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдачи ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть представлены следующие документы:

• свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;
• документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
• справка из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое залогодателем имущество;
• заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;
• договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости;
• проект договора ипотеки;
• другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

В России посредником является ипотечное агентство. Ипотечными агентствами являются организации, которые созданы государством для развития ипотеки. В России сейчас работает федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, и региональные агентства, которые зависят от федерального [7].

Работа ипотечных агентств с банками строится следующим образом:

• агентство определяет условия кредитования, предварительно консультирует заемщика;
• банк-партнер выдает кредит на заданных агентством условиях;
• после агентство выкупает у банка права требования кредита, соответственно становится кредитором заемщика на весь срок кредитования.

В итоге заемщик, чтобы решить жилищные проблемы, получает кредит как бы у государства. Как правило, условия кредита, которые предлагаются агентством (срок, ставка, размер первоначального взноса) являются соответствующими средне рыночным. Но важным является то, что банком в программу могут быть внесены уточнения в части дополнительных расходов. Положительным аспектом в сотрудничестве с агентством является то, что оно имеет большой опыт работы на этом рынке и представляет государство. Заемщик должен сам решать – что ему выбрать: сотрудничество с агентством, или непосредственно с банком.

Купить квартиру в кредит с помощью ипотечного агентства не сложнее, чем через ипотечного брокера. Процедура получения ипотечного кредита через агентство ипотечного кредитования сводится к следующему: первым делом заемщик приходит в агентство на консультацию, где оцениваются возможности получения ипотечного кредита, оговаривается сумма кредита, а также даются все необходимые рекомендации по сбору документов для покупки квартиры в кредит [5].

Затем заемщик подает собранные документы в агентство. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства он получает письмо для банка – подтверждение возможности участия в федеральной программе ипотечного кредитования. В течение определенного времени (обычно не более 2-х месяцев) заемщик обязан подобрать вариант жилья. Также он должен пройти две обязательные процедуры – оценку недвижимости и страхование. В процедуру страхования входят: страхование квартиры – объекта залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимость, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

 

 

 

1.2. Классификация ипотечного кредитования

 

При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования.

Объект залога – недвижимое имущество (жилое помещение – дом, квартира и т. д.), служащие обеспечением обязательства заёмщика.

Объект кредитования – конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда. Ипотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются [6]:

1. Постоянный ипотечный  кредит, главной разновидностью  которого является самоамортизирующийся  кредит.

2. Кредит с переменными  выплатами, разновидностями которого  являются:

- кредит с шаровым платежом;

- пружинный кредит или  кредит с фиксированным платежом  основной суммы;

- кредит с участием  в доходах и в приросте стоимости;

- кредит с нарастающими  платежами;

- кредит с обратным  аннуитетом;

- кредит переменной ставкой;

- канадский ролл-овер;

- завершающая ипотека;

- кредиты с добавленной  процентной ставкой.

Постоянные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

1. кредиты с замораживанием  процентных выплат, до истечения  срока кредита, не предусматривают  каких-либо выплат, как в погашение  основного долга, так и срочных  процентов. Погашение кредита и  процентов по нему производится  в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

2.кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при котором предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

3. пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах объекта. Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами [10].

Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговорённые промежутки времени (например, каждые пять лет).

Разновидностью этого кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента [13].

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Глава 2. Проблемы и перспективы развития в России и за рубежом

 

2.1. Проблемы и перспективы развития

 

Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетиноговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В стоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы [14]:

1. высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных  объёмов жилищного строительства  и ограниченным предложением  на рынке готового жилья;

2. низкая платежеспособность  населения;

3. высокий размер первоначального взноса (авансовый платёж) при покупки жилья в ипотеку;

4. высокие процентные  ставки по кредитам.

Необходимо отметить, что в данное время ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем.

Из всех возможных путей развития, ипотека, пока что, является наиболее эффективным и быстрым методом решения жилищной проблемы, но одновременно содержит большое количество недостатков. Количество выданных ипотечных кредитов растет. До западных «стандартов» по дефолтам нам пока далеко, но банкротов среди заемщиков все больше.Существует огромное несоответствие между ценами на недвижимость и доходами граждан. Например, по стоимости жилья Москва входит в пятерку мировых лидеров, а по уровню доходов населения очень серьезно отстает. Итак, даже при наличии средних заработков стоит рассчитывать лишь на приобретение самой дешевой квартиры в Москве.

Сложна сегодняшняя ситуация с первоначальным ипотечным взносом. В некоторых отечественных банках он составляет всего 10% суммы кредита. Много это или мало? В западных странах, имеющих развитую систему ипотечного кредитования, принято давать кредиты при наличии у заемщика около 30% общей суммы, что страхует банки от известных рисков. Так что утверждать, будто размер первоначального взноса в России слишком высок, несправедливо. Однако у вопроса есть и другая сторона: это возможности заемщиков. На сегодняшний день они таковы, что для большинства москвичей (не говоря уже о провинциальных жителях) накопить сумму даже 10 тыс. долларов довольно проблематично [12].

Это обстоятельство учитывают некоторые отечественные банки, предусмотревшие двухступенчатую систему кредитования. Вместо одного заемщик получает два последовательных займа. Первый выдается на срок, необходимый для погашения первоначального взноса. Как только сумма оказывается уплаченной, банк выдает второй кредит — для полного расчета за квартиру. По-видимому, такая система — хороший выход как для банков, заинтересованных в привлечении клиентов, так и для заемщиков, испытывающих серьезные сложности с первоначальным накоплением.

Подсчитано, что для погашения ипотечного займа, в среднем семье приходится отдавать от 40 до 60% ежемесячного дохода. В денежном выражении это около 600 долларов при кредите, составляющем 75 тыс. долларов. И так будет продолжаться не год и не два — минимум десятилетие. Что и говорить, впрячься в такую упряжку под силу разве что молодым, здоровым, готовым к аскетическому существованию и психологическому напряжению людям. Много ли таких насчитывается в России?

Согласно исследованиям фонда «Общественное мнение», проведенным в 44 регионах, выяснилось: только 23% опрошенных допускают дерзкую мысль об ипотечном кредите. И лишь 4% из них в состоянии выплачивать более 10 тыс. руб. ежемесячно. Получается, что в категорию потенциальных заемщиков попадает только каждый четвертый житель России. И только один из 25 таких «счастливцев», вероятно, потянет ежемесячные выплаты для погашения кредита.

Для развития инициативы необходимо экономическое и финансовое просвещение. Ведь именно оно формирует менталитет, необходимый людям, способным использовать новые жизненные возможности, в том числе и ипотеку.

 

2.2.Преимущества  и недостатки кредитования в  России и за рубежом

 

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования в России.

Преимущества:

1. Вместо многолетнего  накапливания необходимой суммы  на покупку жилья, возникает возможность  сразу жить в новой квартире  или доме. При этом жилье, приобретенное  по ипотеке, сразу является собственностью  заемщика ипотечного кредита. В  новом жилье можно зарегистрироваться как заемщику, так и его семье после подписания договора купли-продажи.