Ипотечное кредитование

Рис.2.5. Первичный рынок  ипотечного кредитования

В результате ипотечной сделки на первичном рынке между кредитором и заемщиком заключается кредитный  договор, согласно которому кредитор предоставляет  заемщику недостающие ему денежные средства на покупку недвижимости, служащую обеспечением обязательства.

Закладная представляет собой  именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее владельца: право  на получение исполнения по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

При определенных условиях закладная может приобретать  свойства ценной бумаги, способной  переходить от одного владельца к  другому, и быть в достаточной  мере оторванной от первоначального  требования.

Таким образом, появляется возможность  рефинансировать ипотечные кредиты  на вторичном рынке.

Вторичный рынок ипотечных  кредитов охватывает процесс купли-продажи  закладных, выпущенных на первичном  рынке. Он возникает в тот момент, когда кредитная организация  перепродает обязательство заемщика в виде закладной специализированной организации. Таким образом, вторичный  рынок — это рынок, на котором  происходит возобновление кредитных  ресурсов, с помощью которых потом  можно выдать кредит следующему заемщику.

Четкой границы между  первичным и вторичным рынком не существует. Кредитная организация  может оставлять у себя часть  портфеля ипотечных кредитов, а остальную  часть продать в целях повышения  ликвидности. Соотношение оставляемой  части и продаваемой на вторичном  рынке может определяться как  общими принципами политики банка, так  и временными конъюнктурными экономическими соображениями: спецификой структуры  активов и пассивов, нормативными требованиями регулирующих органов, прогнозом  динамики процентных ставок и др.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах.

Первая форма — это  простая продажа индивидуального  кредита, которая известна под названием  «продажа целиком».

Вторая форма — продажа  доли или долей кредита, называется «продажа участия».

В третьей форме закладные  или доли участия в них объединяются в так называемые пулы, которые  используются в качестве обеспечения  ценных бумаг.

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.

Существует несколько  способов рефинансирования ипотечных  кредитов.

1. «Наличная оплата».

Первичный кредитор продает  ипотечные кредиты или пул  ипотечных кредитов ипотечному агентству (рис. 2.6), оставляя за собой право  обслуживания кредитов и получая  за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким  кредитам, должна быть достаточной, чтобы  покрыть: стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск и риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями  за счет обязательств с фиксированной  ставкой. Кроме того, она должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.

Ипотечные

договоры

и долговые

Кредиторы, выдающие ипотечные  кредиты

Ипотечное агентство

обязательства

Наличные

деньги

Пул ипотек

Ценные бумаги, обеспеченные пулом

Рис. 2.6. Наличная оплата

2. «Своп».

Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные  им ценные бумаги (рис. 2.7). Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (МВS), высоконадежны и ликвидны.

Ипотечные

договоры

и долговые

Кредиторы, выдающие ипотечные  кредиты

Ипотечное

агентство

обязательства

Сборы за гарантию

Наличные

Деньги

Рис.2.7. Своп

За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает  с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной  суммы долга по ипотечным кредитам пула.

3. Программа «гарантий».

Эмитент, владеющий пулом  ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости  покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное  агентство гарантирует своевременные  выплаты по ценным бумагам, получая  за это комиссию от эмитента (рис. 2.8).

Ипотечное кредитование - это  целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В

Выпуск 

ЦБ

Ипотечное

агентство

Эмитент ЦБ

Инвесторы в ЦБ

Пул ипотек

ыВвВ Ценные бумаги (ЦБ)

Денежные

средства

за ЦБ

Гарантии по ЦБ

К омиссионные

за предоставление

Местный

первичный

ипотечный

кредитор

гарантий по ЦБ

Ипотечные

Кредиты Платежи по ЦБ

и обслужи-

вание

Денежные 

средства

Рис. 2.8. Программа «гарантий»

Ипотечный рынок не может  быть рассмотрен отдельно. Это модель организации взаимодействия между  рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития данных рынков. Они являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы  в стране. В свою очередь, рынок  ипотечного кредитования также можно  рассматривать как необходимый  элемент и рынка недвижимости, и финансового рынка. Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования существенное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (его инфраструктуры). Общая схема взаимодействия элементов системы ипотечного кредитования представлена на рис. 2.9.

Стратегия развития ипотечного кредитования, цели и принципы

 

Система регулирования и контроля за деятельностью участников ипотечного кредита

 

Рис.2.9. Взаимодействие элементов  системы ипотечного кредитования

Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появится возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность  ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций  и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

2.3 Анализ рынка ипотечных жилищных кредитов в РФ

В первые годы возрождения  ипотечного кредитования стало очевидно, что успешное и динамичное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России невозможно без активного  участия в этом процессе государства. Необходимо было разработать общую  концепцию развития ипотечного кредитования, определить приоритеты в механизмах рефинансирования, создать инфраструктуру ипотечного рынка.

Ипотечное жилищное кредитование становится составной частью государственной  жилищной политики. Это нашло свое отражение в государственной  целевой программе «Жилище» (июнь 1993 г.) — одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики  России.

Несмотря на достигнутые  результаты, проблема обеспечения жильем населения продолжала обостряться, а инвестиционная деятельность —  снижаться.

10 июня 1994 г. Президент  Российской Федерации подписал  следующие указы:

• «О жилищных кредитах» в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы». Отмечалось, что коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.
• «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», согласно которому юридическое лицо - заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекать средства граждан РФ с помощью особого вида облигаций - жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

В марте 1996 г. Указом Президента были одобрены основные направления  нового этапа реализации государственной  целевой программы «Жилище». Началось возрождение системы ипотечного кредитования.

Существенное значение для  совершенствования правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования имеет принятая Правительством Российской Федерации в январе 2000 г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования». Концепция определила главную цель развития долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с  федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг. В программе были предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК с целью повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

В 2003 г. начал реализовываться  проект «Доступное и комфортное жилье  — гражданам России».

Данный этап развития ипотечного жилищного кредитования был связан с активным процессом совершенствования  законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов  рынка ипотечных жилищных кредитов. В конце 2004 г. Государственной думой  был принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

В марте 2005 г. Правительство  РФ одобрило «Концепцию развития унифицированной  системы рефинансирования ипотечных  жилищных кредитов».

Целью данного документа  является описание мер, которые необходимо предпринять, чтобы повысить доступность  для населения ипотечных жилищных кредитов.

К концу 2008 года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью, как для банкиров, так и  для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти  невозможно. Также непонятно, что  делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, ипотечное  кредитование в России фактически парализовано.

Ипотека позволяла приобрести жилье сегодня и выплачивать  полную его стоимость в течение  нескольких последующих лет.

Ипотека – была самым  надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства  или вклада в строительный кооператив. Деньги передают непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед  заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

Сегодня банковское законодательство ревностно защищает права потребителей. Любое нарушение грозит банку  отзывом лицензии, стоимостью несколько  десятков тысяч долларов. И все  же, лучше обращаться в проверенные  учреждения: сколько лет на рынке  существует кредитная организация? Какова его история, отзывы о нем? Насколько велика кредитная ставка и какие программы может предложить Вам банк?

2008 год стал переломным для сферы ипотечного кредитования в России. В течение года изменились не только принципы взаимодействия банков с клиентами - произошло глобальное переосмысление самого термина "ипотека". Ранее ипотечные программы позиционировались как наиболее "человечные" банковские услуги, максимально нацеленные на рост благосостояния граждан. Теперь термин "ипотека" стал ассоциироваться прежде всего с причиной дестабилизации экономической ситуации на фондовых рынках мира и, как следствие, с основной причиной мирового финансового кризиса.

К концу года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью как для банкиров, так  и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти  невозможно. Также непонятно, что  делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, подводя  итоги, ипотечное кредитование в  России фактически парализовано.

С начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать  свои ипотечные программы, сократилось  в 20 раз. в середине декабря выдачу ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков. При  этом можно отметить, что 19 ноября 2008 года, в России насчитывалось 10 банков, сохранивших свои ипотечные программы.

Если принимать во внимание тот факт, что большинство банков, заявляющих о продолжении работы с ипотекой, фактически создают лишь видимость активности, отгородившись  от реальных действий либо неприемлемыми  процентными ставками, либо чересчур строгими требованиями к потенциальным  заемщикам, то неудивительно, что на правах неофициальных данных в СМИ  периодически появляются сообщения, будто  бы ипотекой на самом деле занимаются, лишь два-три банка. Но и они, в  свою очередь, тоже работают, чуть ли не в режиме военного положения, удовлетворяя всего 10-12 процентов от общего количества подаваемых на получение кредита  заявок.

Здесь возникает вопрос - что заставило банки так резко  перекрыть себе главные пути привлечения  клиентов? Какие перспективы смогли перевесить убытки, связанные с очевидным  результатом прекращения работы механизма ипотеки - снижением спроса и вытекающим из него падением цен  на недвижимость? Ведь снижение стоимости  жилья приведет к обесцениванию  банковских активов, состоящих из квартир, заложенных в качестве обеспечения  по уже выданным кредитам. Казалось бы, именно рыночная стоимость заложенной недвижимости определяет ту самую "ликвидность", с нехваткой которой столкнулись  банки? Ответ, видимо, следует искать исходя из того, что кредитным организациям пришлось выбирать из двух зол меньшее.