Торговый центр

 

География

 

Город территориально делится Окой на две части. “Офисная” часть  на верхнем берегу и “промышленная” часть города на низинном берегу. В  “нижней” части города проживает 2/3 населения, находятся основные рынки  и торговые центры. При этом торговля, ориентированная на потребителя “с запросами”, ведется в “верхней” части города. Также и большинство современных торговых центров, рассчитанных на средний класс, находится в верхней, более престижной, части города, где средний класс и предпочитает жить. По данным маркетингового исследования компании “Столица Нижний” лишь около 15-20% жителей "верхней" части Н.Новгорода посещают рынки и торговые центры в "нижней" части города, даже зная, что там товары дешевле. Высокое качество жизни мотивирует жителей из "нижней части" регулярно приезжать "наверх, в город" за хорошими покупками, высоким уровнем обслуживания и для того, чтобы развлечься. Центральными торговыми коридорами города можно считать ул. Б. Покровская, ул. Белинского, улицу и площадь Горького в “верхней” части Нижнего Новгорода, площадь Революции (площадь у Московского вокзала) в “нижней” части города. Магазины известных марок – “Дикая Орхидея”, “MaxMara”, “Hugo Boss”, “Sela”, “Nike”, “Adidas”, “Ecco” – находятся на улице Большая Покровская.

 

Но, несмотря на престижность верхней части города, строительство там торговых центров осуществить непросто. “Нижний Новгород очень сложный город в плане организации торговли, а тем более строительства торгового центра. В центральной (верхней) части города преобладает старая тесная застройка, большое количество ветхого фонда. Строительство торгового центра отягчено скученностью зданий, узкими проезжими частями, недостатком места под парковку. У нас есть несколько предложений по строительству в центральной части, но мы смотрим на это не без опасений, учитывая вышесказанное. Расположение торгового центра в других частях города возможно только на оживленных магистралях, таких как: Московское шоссе, проспект Ленина, проспект Гагарина, на пересечениях этих магистралей с менее значимыми улицами или около мостов через Оку”, - рассказывает Андрей Панфилов, директор департамента развития ООО “Русские торговые сети”

 

Обращают  внимание на загруженность “верхней”  части и городские власти. Так  мэр города Вадим Булавинов говорит  о том, что администрация намерена стимулировать строительство торговых центров прежде всего в заречной части города, так как исторический центр Нижнего Новгорода, уже перенасыщен торговыми точками.

 

Структура индустрии торговых центров

 

На сегодняшний  день в городе есть множество торговых центров районного масштаба и начался этап создания торгово-развлекательных центров и торговых центров общегородского масштаба. Такие центры планируют открыть в городе как местные предприниматели, так и компании, создающие торговые центры в городах-миллионниках. Так компания “Столица Нижний” получила два земельных участка под строительство торговых центров общегородского масштаба. На улице Белинского Межбанковской Инвестиционной Группой строится центр “Торговый квартал”, где якорным арендатором выступит “Рамстор”. Крупные торговые объекты в городе планируют разместить METRO С&C, IKEA, , ООО “Время”, Русские Торговые Сети.

 

Практически все торговые центры, работающие в  городе, созданы и развиваются  благодаря усилиям местных предпринимателей. Среди наиболее известных центров можно выделить “Центральный универмаг”, Гостиный Двор “Сормовские Зори”, ТЦ “Аврора”, . 2003 год ознаменовался открытием и появлением ряда проектов современных торговых центров - “Этажи” на ул. Белинского, “Арбат” на Большой Покровке, “Новая Эра” на Московском шоссе.

 

По мнению специалистов компании “М-Видео” (в  городе уже работают два магазина этой компании), торговые центры города можно разделить на четыре категории:

 

- реконструированные  старые универмаги (как правило, расчитанные на потребителя с достатком ниже среднего) (ТД “Мещера”, ТЦ “Печерский”, Гостиный Двор “Сормовские зори”);

 

- торговые  центры, открытые с изменением  привычного профиля (на месте  промышленных объектов) (“Новая  Эра”, “Арго”)

 

- торговые центры, где помимо  основных задач компании собственники  используют возможность дополнительного  привлечения денежных средств  от сдачи в аренду площадей (ТЦ “Алексеевский пассаж” - (Бытовая  техника+отделы в аренду)), ТЦ “Малиновая  гряда” - (продукты+аренда), ТЦ “Скала” - (продукты+бытовая техника)).

 

- Торговые центры, ориентированные  на потребителя с доходом выше  среднего (“Этажи”)

 

По мнению специалистов компании М-Видео, месторасположение торговых центров  в городе часто не отвечает запросам потребителей, стоимость аренды завышена, и отсюда отсутствие 100% заполнения площадей. Также есть сложности с размещением арендаторов – встречается 3 точки продаж сотовой связи в одной зоне. Рекорд поставил ЦУМ, в котором насчитывается более 30 точек продажи сотовой связи.

 

Две основные компании, участвующие  в развитии рынка торговых центров -“Столица Нижний” и Производственная группа “Земляне”. В группу “Столица Нижний” входят нижегородские строительные фирмы, а также российские частные  лица и американская инвестиционная компания. До конца 2006 года группа направит 110 млн. долл. на строительство торговых центров и 40 млн. долл. на строительство офисных центров в Нижнем Новгороде.

 

Первый проект, реализованный группой, торговый центр “Этажи” на ул. Белинского в “верхней” части города. Строительство центра длилось 15 месяцев, вложения составили $12 млн. Открыт был центр в феврале 2003 года. Руководство центра позиционирует его как центр общегородского масштаба. ТЦ “Этажи” ориентирован на покупателей со средним и высоким уровнем доходов. В центре 7 уровней – 6 этажей и цокольный этаж.

 

Среди якорных арендаторов центра представлены магазины Л’ Этуаль, Робинзон-Багаж, Валентин Юдашкин, Красный куб, Лапин  Хаус, Naf-Naf, Levi’s MEXX, FABI. Цокольный этаж занимает продовольственный супермаркет европейского класса “Караван” площадью 2400 кв.м с отдельным входом.

 

В сентябре 2003 года была открыта вторая очередь “Этажей” - 4-х этажное  здание, соединенное воздушным переходом  со зданием первой очереди. В здании разместились магазины “Спортмастер” и “М-Видео”. Парковка у центра была расширена в два раза. На 5 этаже открыт ресторан “Тинькофф” с пивоваренным заводом.

 

Компании “Столица Нижний” выделен  участок напротив Московского Вокзала  в “нижней” части города. Это  крупнейший транспортный узел в городе. Здесь проходит до 70% маршрутов городского общественного транспорта, находится узловая станция метро, рядом вокзал, автостанция. Интересно, что участок расположен в нескольких метрах от ЦУМа, принадлежащего еще одному крупнейшему в городе девелоперу ПГ “Земляне”.

 

“Мы планируем построить современный  торговый комплекс, площадью 28 тыс. кв.м. почти в два раза превышающий  “Этажи”. Учитывая более низкие доходы жителей низинной части города, это  будет центр, гораздо более демократичный, чем “Этажи”. Кроме магазинов здесь будет ресторанный дворик, состоящий из большого количества разнообразных демократичных кафе. Это должно быть быстро, вкусно и недорого, поэтому в этом месте будет очень кстати зона отдыха для людей, которые проводят время в ожидании поезда. Скорее всего, там будет кинотеатр. Обязательно будет детский городок. В настоящий момент интенсивно ведутся проектные работы.”, - говорит Олег Сорокин, генеральный директор группы компаний “Столица Нижний”. В планах компании также строительство торгового центра регионального масштаба площадью около 100 тыс. кв.м. Площадка под него уже выделена.

 

ПГ “Земляне” принадлежат такие  торговые центры как ЦУМ у Московского  Вокзала в низинной части, Гостиный двор “Сормовские Зори”, “Арго” в  районе Речного вокзала. ЦУМ – это наиболее известный объект ПГ “Земляне”. Пассажиропоток площади, на которой находится, объект составляет около 30 млн. человек в год. Универмаг был открыт в 1953 году, а в 1986 году был построен дополнительный корпус. В 1999 году после прихода нового руководства из ПГ “Земляне” было заменено торговое оборудование, открыты переходы между корпусами, надстроены четвертый и пятый этажи, установлены эскалаторы. Но главное что произошло с приходом нового руководства – смена концепции центра: из универмага он превратился в торговый центр. ЦУМ перестал быть торгующей организацией, а стал предоставлять услуги и торговое пространство арендаторам, число которых сегодня около 400. Помимо ЦУМа ОАО ТД “Мещера”, входящему в ПГ “Земляне”, принадлежит 4 филиала — “универмага”, расположенных на ведущих магистралях в разных районах города (общая торговая площадь более 15 тыс. кв.м.)

 

Еще один интересный объект в городе - торговый центр “Новая эра”, который  построен на базе режимного завода “Эра”. Центр площадью 12500 кв.м находится рядом с большой трассой – Московским шоссе, по которому идет много транзитного транспорта. Здесь же проходит много маршрутов городского транспорта, находится станция метро “Канавинская”. Впервые в Нижнем Новгороде применена архитектурная подсветка здания с помощью приборов, изменяющих свой цвет в зависимости от программы и управляемых компьютерами. На 4-х этажах центра ведут торговлю более 100 арендаторов. Планируется дальнейшее развитие торгового центра за счет реконструкции прилегающих зданий и новой застройки. В 1 квартале 2004 года откроется супермаркет.

 

Строительством микрорайонных  торговых центров в городе занимается компания “Сладкая жизнь”, развивающая  сеть магазинов SPAR. В таких центрах  магазины SPAR являются якорями. Два действующих центра расположены в микрорайонах Мещерское озеро и Верхние Печеры. Компания завершает строительство микрорайонного торгового центра на проспекте Гагарина. Центр общей площадью 7500 кв. м будет расположен на трех уровнях. На первом уровне будет находиться продовольственный супермаркет - 1650 кв.м, Цокольный этаж (1500 кв.м.) и торговая галерея (1200 кв.м.) будут сдаваться.

 

Арендаторы и арендные ставки

 

Несмотря на то, что от Москвы до Нижнего Новгорода всего 408 км (ночь на поезде или автомобиле), многие потенциальные арендаторы, торговые сети пока не начали экспансию на рынок города, либо используют для этого отдельные здания и встроенные помещения. Подавляющее большинство арендаторов торговых центров – местные предприниматели. В первую очередь это связано с тем, что крупные сетевики ориентируются на средний класс, а торговых центров, ориентированных на него в городе до недавнего времени не было. Как только такие центры появились, в них стали размещаться такие компании как Спортмастер, М-Видео, Л’Этуаль, Красный куб.

 

Отсутствие “продовольственных”  сетевиков во-многом обусловлено  тем, что в Нижнем Новгороде, в  отличие от Самары, уже есть много  собственных сетей супермаркетов  и дискаунтеров – SPAR, Караван, Пятачок, Гипермаркеты “21 век” и другие.

 

Однако большинство компаний рассматривают  это рынок как перспективный  и уже проводят изыскания на территории города. Ближе всего к открытию магазина подошел “Рамстор”, который  в 2004 году открывает свой магазин  в новом торговом центре, который создает Межбанковская Инвестиционная Группа. Готовится к выходу на рынок города компания “Перекресток”. По мнению Директора по коммуникациям ТД “Перекресток” Евгения Шидяева, Поволжье в целом является очень перспективным регионом, не случайно компания уже работает на рынке Волгограда, Тольятти и Самары, и Нижний Новгород, несомненно потенциально интересен компании. Точные сроки выхода во многом будут определятся договоренностями с местными предпринимателями и администрацией, но магазины этой компании в городе появятся в течение ближайшего года. Планы выхода на рынок Нижнего Новгорода имеет и “Патэрсон”, дышащий в спину “Перекрестку” в Самаре и Волгограде.

 

Благодаря приходу московских операторов меняются взаимоотношения торговых центров и арендаторов. По мнению Елены Нагорной, “Московские арендаторы более дисциплинированы в финансовом отношении. Это либо крупные операторы, либо компании, представляющие известные мировые брэнды. Все они имеют уже давно сформированную концепцию работы, отработанные технологии продвижения и продажи, их товар востребован на рынке, вся работа четко отлажена”

 

Однако отсутствие опыта работы на рынке города не всегда идет на пользу москвичам. “Основной минус иногородних  операторов - незнание местного строительного  рынка, к услугам которого они прибегают в процессе ремонта и отделки своих магазинов. Некоторые наши арендаторы самостоятельно занимались поиском организаций, предоставляющих строительные услуги. В результате работы по внутренней отделке магазинов не всегда были выполнены качественно, и приходилось все заново переделывать. Открытие магазина приходилось откладывать. Кроме того, иногородние компании на первых порах испытывают определенный кадровый голод. Хотелось бы посоветовать компаниям, открывающим магазины в регионах, иметь специальную команду по открытию магазинов, которая бы вела работы с открытия примерно 3 месяца” - рассказывает Олег Сорокин.

 

Торговые центры применяют различные  схемы работы с арендаторами. Такой  торговый центр, как “Этажи” пошел  по пути наибольшей прозрачности статей составляющих сумму арендной платы. Платежи арендаторов площадей в “Этажах” складываются из 2-х составляющих: базовой арендной платы и оплаты коммунальных и прочих эксплуатационных услуг. Причем в базовую арендную плату входит оплата торговых площадей.. Базовая арендная плата варьируется от $35 до $70 за кв.м. в месяц в зависимости от этажа и положения на этаже. Размер оплаты эксплуатационных услуг составляет $4 за кв.м. в месяц. В эксплуатационные услуги входит покрытие затрат на коммунальные услуги и энергию всех видов, общий сервис для посетителей торгового центра и операторов торговли: комфортные климатические условия, штатное функционирование основных инженерных систем и элементов (включая хозяйство автостоянок, погрузочно-разгрузочный терминал, эскалаторы, лифты, системы связи и др.), организация централизованной работы персонала и информационной службы для посетителей торгового центра, комплекс охранных услуг, уборка общих площадей, общие рекламные мероприятия и PR.

 

В торговом центре “Аврора” арендная плата также понижается по мере “отрыва от земли” и составляет $30-$60 за кв.м. В ЦУМе арендная плата составляет 3000 руб. - 1000 руб. за кв. м в месяц в зависимости от этажа. В Гостином Дворе “Сормовские зори” арендная плата составляет 1300 руб., однако, первый этаж несколько дороже. В “Новой Эре” за аренду платят от 600 до 2000 руб. При этом, владельцы “Новой эры” включили в стоимость аренды и коммунальные платежи, и охрану здания, и эксплуатационные услуги.