Бизнес план по сдаче в аренду нежилых помещений

1. Резюме

Закрытое акционерное  общество «Деловой многофункциональный  комплекс» 125656г. Москва, ул. Фестивальная, 40 Тел. (095) 9446950

Директор Авдеева Марина Сергеевна

Фирма «ДМФК» планирует в  кратчайшие сроки заключить договор  аренды нежилых помещений на всю  свободную площадь в здании по адресу г. Москва, ул. Фестивальная, 4.

Целями успешной предпринимательской  деятельности

являются:

1. привлечение добросовестных, солидных, порядочных клиентов для заключение договора аренды;

2. заключение долгосрочных договоров аренды;

3. извлечение прибыли для развития и роста предприятия, улучшения благосостояния сотрудников фирмы. В рамках подготовки проекта подписаны договора с фирмами-поставщиками услуг:

I. ОАО «Мосэнерго»;

II. ГУЛ «Мосводосток»;

III. МГП «Мосводоканал»;

IV. ПК «Дорожно-механизированное управление»;

V. Филиал ОАО «Мосэнерго» — «Тепловые сети»;

VI. Полк милиции Управления вневедомственной охраны при ГУВД г. Москвы.

Для финансирования проекта  планируется получить в банке  кредит на 1 год —

6 млн. рублей под 24 % годовых.

 
2. Описание предприятия

Инициатор проекта — фирма ЗАО «Деловой многофункциональный комплекс». Фирма образована в феврале 2001 года. Организационно-правовая форма — за-крытое акционерное общество. Размер уставного капитала 1000000 рублей. К настоящему времени внесено 1005 уставного фонда. Учредители ЗАО «ДМФК»:

ООО «Канкрит» — 30% от У К

ООО «Стройресурссервис» — 30% от УК

ООО «МЭУ-1» — 30% от УК

Авдеева Марина Сергеевна — 10% от УК.

Генеральный директор фирмы — Авдуева Марина Сергеевна.

Главный бухгалтер — Рущин Игорь Владимирович.

Основные виды деятельности предприятия: приобретение, продажа  и аренда зданий. 2)эксплуатация нежилых  помещений.

Настоящий проект направлен  на достижение основной цели первого  этапа развития фирмы — увеличение капитала предприятия для его последующего инвестирования.

3. Описание сдаваемого  в аренду помещения

В аренду предоставляются  офисные помещения общей площадью 5027 кв. м.

Указанные помещения размещены  на трёх этажах четырёхэтажного здания. Все офисные помещение снабжены охранной сигнализацией, в офисах установлены  кондиционеры. В здании был осуществлён  ремонт класса «А». Вход в здание осуществляется по личным магнитным карточкам. На первом этаже для всех сотрудников оборудована  столовая. В здании имеется подземный  гараж. Услуги за пользование подземным  гаражом являются платными и включены дополнительно в договор аренды нежилого помещения. Парковка машин  на территории, прилегающей к зданию на данный момент является бесплатной.

4. Маркетинг-план

Регулярно проводимое изучение спроса на сдаваемые в аренду нежилые  помещения позволяет сделать  вывод о том, что особым спросом  пользуются офисные помещения с  высоким качеством строительно-ремонтных  работ, а также офисные помещения, размещённые в зданиях, расположенных  недалеко от крупных транспортных магистралей  города Москвы, недалеко от станций  метро, в деловых центрах Москвы.

Изучение предложений  рынка нежилых помещений, сдаваемых  в аренду, позволяет определить среднюю  арендную плату по городу Москве, которая  колеблется от 150 до 500 долларов за 1 кв. метр нежилого помещения в год. В  условиях большого количества предложений  сдаваемых в аренду помещений  реклама наших возможностей, как  арендодателей, играет важную роль. Наша реклама ориентирована на компании, фирмы и предприятия (юридические  лица), нуждающиеся в офисных помещениях высокого качества для своих сотрудников.

5. Организационный план

Помещение, сдаиваемое в аренду, предоставляются арендаторам в  хорошем рабочем состоянии. Утверждение, что квалификация и высокий уровень  управления предприятием позволяют  рассчитывать на успех дела, не являются рекламным преувеличением. Для успешной деятельности предприятия на руководящие  посты были приглашены люди, чей  средний возраст составляет 35 лет, имеющие высшее образование и  внушительный стаж управления подобным предприятием. Возвратность денежных средств, которые будут привлекаться для реализации проекта в качестве заёмных, обеспечивается залогом в  виде права собственности на здание.

6. Определение и анализ  рисков

Как и всякий проект, программа  по сдаче в аренду нежилых помещений  связана с определёнными рисками. Далее приводятся основные риски, способные  оказать максимальное влияние на финансовые результаты.

Риск несдачи в аренду всего помещения. Благодаря удачному размещению здания, хорошо оборудованным офисам и рекламе вероятность данного вида риска небольшая. Потери в данной ситуации зависят от размера несданной в аренду площади.

Риск неполучения полного  финансирования. Задержки и перебои  с финансированием программы  могут привести к увеличению срока  окупаемости и к незначительному  ухудшению показателей эффективности  производства. Благодаря надёжности и солидности банка вероятность  данного вида риска незначительная.

Повышение стоимости коммунальных услуг. Возникает риск уменьшения прибыли  от сдачи в аренду помещений если договором не предусмотрено повышение арендной платы в связи с ростом тарифов на коммунальные услуги. В целом, с точки зрения рисков среду реализации проекта можно охарактеризовать, как достаточно благоприятную.

 

7. Финансовый план

Показатели, определяемые в  финансовой части бизнес-плана, рассчитаны с учётом следующей исходной информации:

- экономические расчёты произведены в текущих ценах, налоги и платежи, включённые в состав себестоимости, рассчитаны в соответствии с действующими в настоящее время нормативными документами РФ;

- стоимость аренды ориентирована на цены, складывающиеся на рынке;

- уровень инфляции принят равными темпами роста курса доллара США;

Для объективной оценки эффективности  деятельности фирмы наиболее целесообразно  представляется использование следующих  показателей:

1. срок окупаемости капиталовложений;

2. внутренняя норма доходности;

3. индекс доходности.

Сроком окупаемости является продолжительности периода, в течение  которого сумма чистых доходов на момент завершение инвестиций равна  сумме инвестиций.

Под чистым доходом понимают общий доход, полученный в каждом временном отрезке, за вычетом всех платежей, связанных с его получением: расходы по оплате труда, материалов, энергии, налоги. Инвестиционные расходы  включаются в поток платежей со знаком «минус».

Внутренней нормой доходности является та расчётная ставка процента, при которой капитализация регулярно  получаемого дохода даёт сумму равную инвестициям и, следовательно, капиталовложения являются окупаемой операцией.

Индекс доходности представляет собой соотношение приведенных  доходов к приведённым на ту же дату инвестиционным расходам.

Важным показателем для  деятельности нашей фирмы является стоимость 1 кв. метра в год сдаваемого в аренду помещения. Расчёт данного  показателя приведён в справке об эксплуатационных расходах (приложение №26).

С учётом рыночных цен по аренде и в целях дальнейшего  развития нашей фирмы, стоимость 1 кв. метра в год была определена в  сумме 250 долларов.

Перед тем, как поступить  к нашей основной деятельности (сдача  в аренду нежилых помещений под  офисы) наша фирма заключила договора со следующими организациями:

1) ОАО «Мосэнерго»;

2) ГУП «Мосводосток»;

3) МГП «Мосводоканал»;

4) ПК «Дорожно-механизированное управление»;

5) Филиал ОАО «Мосэнерго» — «Тепловые сети»;

6) Полк милиции Управления вневедомственной охраны при ГУВД г. Москвы.

Для поддержания самого здания и территории вокруг него в надлежащем состоянии в наше штатное расписание включены следующие штатные единицы:

- уборщицы;

- дворники;

- сантехники;

- электрики;

- плотники;

- садовники.

Для привлечения арендаторов  сотрудники нашей фирмы дали рекламные  объявления в популярные газеты. Также  были изготовлены рекламные щиты с сообщениями о сдаче в аренду помещений под офисы с указанием адреса. Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Договор аренды нежилого помещения должен быть заключён в простой письменной форме и подписан двумя сторонами. Договор аренды, заключённый на срок свыше одного года, подлежит государственной регистрации. Одним из договоров аренды, которые были заключены нашей фирмой, является договор аренды с ООО «Дабл Игл Консалтинг»

Схема возврата кредита

Для осуществления проекта  фирма получила кредит в банке 6000000 рублей под 24% годовых с погашением в течение года (равными долями ежемесячно).

Выплата кредита происходит на льготных условиях, т.к. мы выплатим 780000 рублей сверх основной суммы  кредита. Если бы выплачивались проценты по кредиту по фиксированной ставке, то пришлось бы выплатить сверх основной суммы кредита 1440000 рублей.

Кредит (млн. руб.)	2% (ежемесячно)	Погашение кредита	Итого	Месяцы
6000000	120000	500000	620000	1
5500000	110000	500000	610000	2
5000000	100000	500000	600000	3
4500000	90000	500000	590000	4
4000000	80000	500000	580000	5
3500000	70000	500000	570000	6
3000000	60000	500000	560000	7
2500000	50000	500000	550000	8
2000000	40000	500000	540000	9
1500000	30000	500000	530000	10
1000000	20000	500000	520000	11
500000	10000	500000	510000	12
Всего:		6000000	6780000

Определение статей расходов

Статьи расходов	Сумма (руб.) ежемесячно
1 постоянные расходы
Погашение банковского кредита	500000
Заработная плата работникам	112500
Отчисления из заработной платы	40050
Коммунальные услуги	72000
Страховые взносы	166
Амортизационные отчисления, Оборудование здание	3500 10000
Обслуживание лифтов	1550
Обслуживание ОДС	285
Охрана	76000
Обслуживание центральный тепловой пуню-	25000
Вывоз мусора, уборка территории	10000
Вентиляция	20000
Обслуживание пожарной сигнализации	13500
Аренда земли	20000
Плата за телефон	540
2 Переменные расходы
Хозяйственные нужды	50000
Выплата процента	120000
Расходы на рекламу	30000
Административные расходы	10000
НДС	472166
Налог на прибыль	709374
3 Первоначальные единовременные  выплаты
оборудование	400000

Штатное расписание по ЗАО  «ДМФК» на 2003 г.

№ п/п Должность Кол-во штатных единиц Оклад Фонд оплаты труда 1 Генеральный директор 1 22500 22500 2 Главный бухгалтер 1 15000 15000 3 Бухгалтер — кассир 1 10000 10000 4 Менеджер по работе с арендаторами 2 10000 20000 5 Дворник 1 3000 3000 6 Плотник 1 4000 4000 7 Электрик 2 5000 10000 8 Слесарь — сантехник 1 4000 4000 9 Уборщица 8 3000 24000