Определение стоимости объекта недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

 

ЭЛЕКТРОСТАЛЬСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный машиностроительный университет (МАМИ)»

 

_____________________________________________________________________________   Кафедра промышленного и гражданского строительства

По курсу: Оценка недвижимого имущества, бизнеса

 

 

 

Расчетно-графическая работа

по теме:

Определение стоимости объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

  Исполнитель:   

 

                                                                                      Руководитель:    

 

 

 

 

 

Электросталь, 2015

 

 

Содержание

 

План земельного участка и объекта недвижимости                                            3                     

Задача                                                                                                                        4

Описание затратного подхода                                                                                5

Методы затратного подхода                                                                                   7

Список литературы                                                                                                  9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача

 Определить полную стоимость объекта недвижимости, если на участке имеется дом площадью 2500 кв.м., при этом стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, составляет 50 д.е./кв.м., стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м. - 20 д.е./кв.м., стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 10 000 д.е., общий устранимый физический износ 5000 д.е., общее неустранимое функциональное устаревание 5000 д.е., стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 50 000 д.е. Какой подход здесь применяется?

 

При решении задачи следует воспользоваться формулами:

Соб = Сзу+Свс – Сиз, где:

Соб - общая стоимость объекта недвижимости;

Сзу- сумма стоимости участка земли;

Свс - восстановительная стоимость (стоимость замещения или воспроизводства) объекта недвижимости;

Сиз - накопленный износ.

ВС=З пр+З косв+П

ВС - полная восстановительная стоимость объекта.

Иобщ = Ифиз+И функ+Ивнеш

Где, Иобщ – общий накопительный  износ.

 

Решение:

1) Свс.зд =50*2500=125000 ден. ед.;

Где, Свс.зд - восстановительную стоимость здания.

2) Свс.гар =20*300=6000 ден. ед.;

Где, Свс.гар- восстановительную стоимость гаража.

3) Свс.соор =10000 ден. ед.;

Где, Свс.соор -восстановительную стоимость сооружения.

4) ВС=125000+6000+10000=141000ден. ед.;

5) Иобщ=5000+5000=10000 ден. ед.,

6) С затр=50000+141000 - 10000=181000 ден. ед.

Ответ: Полная стоимость объекта недвижимости составила 181000 ден. ед. Здесь применяется затратный подход.

Описание затратного подхода

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу + Свс – Сиз

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;

•   оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

• расчет выявленных видов износа;

• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
§  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
§  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
§  оценка зданий специального назначения; 
§  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
§  анализ эффективности использования земли; 
§  решение задач страхования объекта; 
§  решение задач налогообложения; 
§  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода: 
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). 
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). 
-  Расчет накопленного износа (всех видов) (И): 
·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Методы затратного подхода

1. Метод сравнительной единицы

 

 Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать: 
-  единое функциональное назначение; 
-  близость физических характеристик; 
-  сопоставимый хронологический возраст объектов; 
-  другие характеристики.

 

 

2. Метод разбивки по компонентам

Об этом методе я расскажу немного подробнее, так как он используется в данной задаче, а именно метод выделения затрат.

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: 
-  субподряд; 
-  разбивка по профилю работ; 
-  выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

3. Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. Экономика недвижимости - 2009 год

2. Тепман Л.Н., под ред. В.А. Швандара. Оценка недвижимости: учебное пособие. Юнити-Дана - 2012 год

3. И.Х.Наназашвили, В.А.Литовченко. Оценка недвижимости  – 2005 год