Оценка бизнеса

 

Содержание

                                                                                       

 Введение………………………………………….…………………..…………...3

 1. История оценочной деятельности………………………………………….....4

2. Понятие оценочной деятельности…………………………………………....9

2.1 Лицензирование в области  оценочной деятельность……………………...12

3. Сущность оценочной деятельности………………………………..………..15

3.1 Цели оценки………………………………………………………………….21

 Заключение ……………………………………………………………...………25             

 Список используемой литературы……………………………………….…….26

 

 

 

 

 

                                          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

      В условиях рыночной  экономики, когда все сделки совершаются  «на страх и риск» их участников, и продавец, и покупатель (а все сделки, в конечном итоге, можно свести к купле продаже) хотят знать заранее (до фактического свершения сделки), какова будет цена сделки.

Основная составляющая рыночной цены — стоимость объекта, являющегося предметом сделки. Рыночная цена — это совершившийся факт, результат уже состоявшейся сделки. Она существует всегда в прошлом. Это денежное выражение результата договоренности между продавцом и покупателем. Цена продавца и цена покупателя — это денежное выражение стоимости. Она определяется самостоятельно каждым из участников сделки, но конечная величина, называемая рыночной ценой, появляется как результат согласования этих цен. Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности.

В рыночных условиях стоимость имущества зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.

 

 

 

 

 

 

 

1. История оценочной  деятельности

      В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

    Необходимость работ по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право.

     Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, в Нижегородской губернии в основу оценки земель были положены естественноисторические исследования почв, выполненные В.В. Докучаевым Докучаев Василий Васильевич (1846-1903г.г.),естествоиспытатель, профессор Петербургского университета (с 1883г.). Идеи Докучаева оказали влияние на развитие физической географии, лесоведения, мелиорации и др. (классификации почв по физико-механическим и химическим показателям). В то же время в Херсонской губернии впервые была сделана попытка учета климатических факторов при оценке земли, в частности, засухи.

      В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность. К основным формам относились самостоятельное ведение хозяйства и сдача земель в аренду. На северо-западе и юго-западе России была распространена так называемая "чиншевая" аренда, заключающаяся в праве наследственного пользования землей за постоянную ежегодную плату владельцу.

     Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. "Городовое положение" 1870года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости.

      Позднее городские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был неудачным из-за постоянной смены состава оценочной комиссии и отсутствия централизованного руководства. Однако в 1892 году была избрана новая оценочная комиссия, состав которой был усилен профессорами высших учебных заведений города Харькова. Кроме этого, для общей координации хода оценочных работ был создан наблюдательный совет.

      В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

1) жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;

2) склады;

3) торговые помещения (теплые и холодные);

4) фабрики и промышленные объекты;

5) промышленные дворы

6) доходные и промышленные сады;

7) пустыри.

8) огороды, поля, сенокосы и выгоны;

    В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек - кубическая сажень. При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.

     Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии разделить все городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.

     Результаты оценки городской недвижимости в Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые впоследствии только уточнялись и дополнялись.

   8 июня 1893года Правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4июня 1894года министр финансов Витте Сергей Юльевич (1849-1915г.), государственный деятель, действительный тайный советник(1899г.), почетный член Петербургской Академии наук (1893г.), укрепивший внутренний и внешний курс рубля, строительства Транссибирской железной дороги. Для оценочных работ была создана законодательная база.

   В 1894году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве Труды IX Съезда Русских Естествоиспытателей и Врачей", 1894г. профессор А.И.Чупров. Чупров Александр Иванович (1842-1908г.г.), экономист, статистик и публицист. Один из основоположников отечественной статистической науки. Чупров организовал Общество распространения технических знаний (1869), Статистическое отделение при Московском юридическом обществе (1882, его бессменный председатель), ставшее центром земских статистиков. В 1882г. организовал перепись населения Москвы. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.

     Порядок проведения оценки, определенный законом 1893года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18января 1899года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год.

     С точки зрения методологии и общей организации оценки Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Основными недостатками являлись конфликты оценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной контролирующей организации.

     Оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.

    За десятилетия социализма все эти достижения были полностью утрачены. В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет уроков развития русской оценочной статистики поможет избежать повторения старых ошибок.   

     России история развития оценочной деятельности распадается на два периода: дореволюционный и современный. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков. Оценка в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц, потом добавились стандарты профессиональных организаций, появились специальные законы и акты регулирующие.

В новейший период четко определились два направления оценки:

- для государственных нужд;

- для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Понятие оценочной деятельности

     Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

    Субъектом оценочной  деятельности являются, с одной  стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями  и практическими навыками, с другой  стороны — потребители их услуг, заказчики.

     К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

-органы исполнительной власти  Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации, муниципальных  образований;

-оценщиков, являющихся индивидуальными  предпринимателями или юридическими  лицами;

профессиональные объединения оценщиков;

-заказчиков оценщиков — юридических  и физических лиц, по инициативе  которых на основании заключенного  между ними и оценщиком в  письменной форме договора проводится  оценка того или иного объекта;

-потребителей оценочных услуг  — юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки.

    К объектам оценки  относятся:

-отдельные материальные объекты (вещи);

-совокупность вещей, составляющих  имущество лица, в том числе  имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия);

-право собственности и иные  вещные права на имущество  или отдельные вещи из состава  имущества;

-права требования, обязательства (долги);

-работа, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Основными направлениями развития оценочной деятельности как инструмент эффективного управления собственностью в России являются:

· Оценка инвестиционных проектов.

· Оценка для целей залога имущества и ипотечного кредитования.

· Оценка убытков.

·Оценка для целей исполнительного производства и судопроизводства.

· Оценка недвижимости и земельных ресурсов.

· Оценка (переоценка) основных фондов.

· Оценка интеллектуальной собственности.

· Оценка долгов предприятий.

     Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

     Отличительной чертой  рыночной оценки стоимости и  одновременно обязательным требованием  является ее привязка к конкретной  дате.

    Расчет рыночной стоимости в современной экономике необходим в силу следующих причин:

     1) оценка (или определение) рыночной стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» товар по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;