Финансирования недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2013

  Финансирование недвижимости

 

Финансирование  недвижимости- это комбинация собственных и заёмных финансовых источников. Недвижимость является дорогостоящим товаром, поэтому ее покупка или строительство требует значительного объема капиталовложений. Привлечение средств на покупку или строительство недвижимости является, с одной стороны, важной мерой, а с другой, - элементом формирования рентабельности такого инвестирования.

Финансирование  недвижимости предполагает комбинацию собственных и заемных источников финансирования

Методы  финансирования недвижимости

Организация финансирования недвижимости - одна из важнейших задач, стоящих перед девелопером в  ходе реализации проекта. Этот процесс  представляет собой комплекс взаимосвязанных  проблем, обусловленных природой проектов развития земельной собственности  и местом девелопера в процессе реализации проектов.

Характер и условия  финансирования различаются в зависимости  от источника финансирования. При  выборе источника финансирования учитываются  такие факторы:

• стоимость финансирования;
• сроки и условия финансирования;
• порядок погашения кредита;
• обеспечение, необходимое для привлечения средств;
• сроки, необходимые для организации и получения финансирования;
• вопросы контроля над проектом со стороны кредитора.

Система финансового  обеспечения инвестиционного процесса складывается из органического единства источников финансирования инвестиционной деятельности и методов финансирования. К методам финансирования реальных инвестиций относятся: самофинансирование, финансирование через механизмы  рынка капитала, привлечение капитала через кредитный рынок, бюджетное  финансирование, комбинированные схемы  финансирования инвестиций.

В мировой практике финансирование проектов по развитию недвижимости осуществляется за счет:

краткосрочного  кредитования (как правило, кредитным  инвестором - коммерческим банком);

долгосрочного кредитования (как правило, прямым инвестором - пенсионный фонд, страховая компания, или кредитным - ипотечный банк -долгосрочными инвесторами);

 

 

Краткосрочное кредитование

 

В настоящее  время в России наиболее распространённым видом кредитования является краткосрочное  кредитование. Это может быть обусловлено  многими факторами. Для оценки этих факторов необходимо выявить как  положительные, так и отрицательные  стороны данного типа кредитных  операций. Данный анализ будет не полный, если не рассмотреть оба субъекта кредитной сделки.

Краткосрочное кредитование является наименее рискованным, так  как кредит обычно выдаётся, в среднем, на 3 – 8  месяцев. В рамках данного периода представляется возможным оценить как экономическую ситуацию в целом по стране, так и кредитоспособность отдельного заёмщика, что не всегда удаётся осуществить на более длительный срок. Это связано, прежде всего, с тем, что на состояние финансового рынка влияют не только экономические причины, но и ряд других, которые следует принимать во внимание в условиях долгосрочного планирования.

Заёмщик же порой  нуждается больше в долгосрочном кредите, нежели в краткосрочном. Это  объясняется тем, что эффект от запланированного инвестиционного проекта может  следовать не сразу после осуществления  вложений

 

Долгосрочное  финансирование.

 

Когда предприятие  осуществляет долгосрочные проекты, оно  прибегает к внешним и внутренним источникам финансирования. К внутренним источникам относятся: реализация предприятием собственных активов и реинвестирование полученной прибыли. К внешним относятся: долгосрочные ссуды, лизинг, облигации  и акции.

Долгосрочная ссуда - это задолженность, срок погашения  которой свыше одного года.

    В основном, источником долгосрочных ссуд являются коммерческие банки, но также их могут предоставлять  страховые компании и пенсионные фонды. Так как в долгосрочной перспективе повышается риск, процентные ставки по долгосрочным ссудам высокие.

Также фирма может  прибегнуть к долгосрочной аренде с  правом выкупа (лизингу). Наиболее часто  лизинг используется при приобретении различного оборудования, средств транспорта и т.п.

Предприятие может  получить необходимую денежную сумму  у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации. Они представляют собой  долговые обязательства предприятия  выплатить держателю этой облигации  ее стоимость плюс проценты

Владельцы акций  компании юридически являются ее совладельцами, собственниками. Каждый из акционеров имеет право на участие в прибыли  компании. Акционер при вхождении  в долю получает сертификат акций, т.е. документ, который подтверждает право  собственности акционера. Условная номинальная цена акции называется нарицательной стоимостью. Совокупность всех акций, которые были запущены в  продажу, называется уставным капиталом. Прибыль распределяется среди акционеров в форме дивидендов. Предприятие  может выпускать два вида акций: привилегированные и обыкновенные.

 

Долевое строительство

 

Долевое участие  в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей  стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность  дольщиков.

Это очень удобно, так как приобретатели жилья  имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно  растущих цен на недвижимость, это  является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после  окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все  просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство  чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что  тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными  застройщиками, так и не получив  своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный  Закон № 214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости»  от 30.12.2004г. Данный закон ввел более  жесткие требования по отношению  к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон  негативно. В настоящее время  данный закон является основным нормативным  актом, регулирующим отношения в  области долевого строительства.

 

 

  

Ипотечное кредитование

 

          Самым  распространенным видом долгосрочной ссуды является ипотека, то есть использование  в качестве залога какого-нибудь имущества (обычно недвижимости).

Ипотека – это  залог недвижимости для обеспечения  обязательств перед кредитором. При  ипотечном кредитовании заемщик  получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение  кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать  можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная  с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки  в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся  в собственности квартиру. Ипотечные  кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

 
Функции ипотеки

Ипотека в России выполняет следующие функции:

является экономическим  инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

обеспечивает возврат  заемных средств;

стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирует рынок  закладных, производных ипотечных  ценных бумаг и др.

В ипотеке следует  различать два аспекта: юридический  и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении  имущественных прав собственности  на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом  отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах  ипотека имеет свое место и  смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

Ипотечный рынок  можно условно разделить первичный  и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических  интересов участников ипотечных  отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного  рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество