Организация, оформление и учет операций по кредитованию физических лиц

Рассмотрим ещё один довольно распространенный вид потребительского кредитования – ипотечный жилищный кредит. Ипотека – это залог недвижимого имущества, которое служит обеспечением надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся банку-кредитору [23, с. 44]. Этот кредит, предоставленный физическому лицу банком на срок от трех лет под залог кредитуемого жилого помещения, которое в данном случае выступает в качестве обеспечения обязательства заемщика по погашению кредита [20, с. 38]. Ипотечное кредитование регламентируется федеральным законом от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 13.05.2008) [4].

Ипотечное кредитование с целью  приобретения жилья приобретает все большую популярность. В последние годы рост инфляции гораздо выше предполагаемого аналитиками уровня. Помимо инфляции происходит естественный рост цен на жилье. В таких условиях взять кредит и приобрести жилье сейчас выгоднее, чем копить деньги на приобретение его в неопределенном будущем.

Помимо того, среди преимуществ  ипотечного кредитования (жилье в рассрочку) можно отметить:

1) возможность в кратчайшие сроки  вселиться в собственное новое жилье, в том числе в квартиру в новостройке;

2) долгосрочный кредит с фиксированной  суммой выплат;

3) возможность прописки в приобретенной  по ипотечному кредиту квартире;

4) выгодное капиталовложение средств  (при нынешних тенденциях рынка цены на недвижимость растут в среднем на 14,5-30% в год) [23, с. 44].

Характерными особенностями ипотечного жилищного кредита являются:

• более продолжительный (в общем случае) период кредитования (на практике – до 25-30 лет);
• более значительный (в среднем) размер кредитных средств, что обусловлено стоимостью кредитуемого товара – жилого помещения;
• предоставление кредитных средств под залог кредитуемого жилого помещения либо иное соответствующее обеспечение [20, с. 39].

1.3. Понятие кредитоспособности  заемщика

Анализ кредитоспособности заемщика важен на всех стадиях процесса кредитных  взаимоотношений между кредитором и заемщиком и сопровождается детальным исследованием количественных и качественных характеристик заемщика с точки зрения их влияния на класс кредитоспособности, качество обеспечения по кредиту и степень кредитного риска [22, с. 9-10]. Также для анализа кредитоспособности заемщика используются данные бюро кредитных историй [3]. Анализ кредитоспособности проводится на основе представленной заемщиком заявки на выдачу кредита (ПРИЛОЖЕНИЕ 2)

Специалисты определяют кредитоспособность клиента коммерческого банка  таким образом – это способность  заемщика полностью и в срок рассчитаться по своим долговым обязательствам (основному долгу и процентам) [13, с. 222].

Кредитоспособность (платежеспособность) заемщика – это его комплексная финансовая характеристика, представленная финансовыми и нефинансовыми показателями, позволяющая оценить его возможность в будущем полностью и в срок, предусмотренный в кредитном договоре, рассчитаться по своим долговым обязательствам перед кредитором, а также определяющая степень риска банка при кредитовании конкретного заемщика [35, с. 341, 557].

Платежеспособность заемщика рассчитывается следующим образом:

Р =

Дч

х

К

х

T,

 

где Д_ч - среднемесячный доход за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

К - коэффициент в зависимости  от величины Дч:

К = 0,3 при Д_ч в эквиваленте до 500 долл. США,

К = 0,4 при Д_ч в эквиваленте от 501 до 1000 долл. США,

К = 0,5 при Д_ч в эквиваленте от 1001 до 2000 долл. США,

К = 0,6 при Д_ч в эквиваленте свыше 2000 долл. США,

Т - срок кредитования (в месяцах) [26, с. 24].

Доход в долларовом эквиваленте  определяется следующим образом:

Доход в рублях

курс доллара, установленный Центральным  банком Российской Федерации на момент обращения заявителя в банк

Платежеспособность поручителей  определяется аналогично платежеспособности заемщика с той разницей, что коэффициент К = 0,3 вне зависимости от величины Дч.

Максимальный размер предоставляемого кредита (S), определяется по формуле:

Sp = 1+	P
	Годовая процентная ставка по кредиту	х	срок кредита (в месяцах)
	12 х 100

 

Кредитоспособность заемщика зависит  от многих факторов, каждый из которых должен быть оценен и изучен. Значимой и весьма сложной для аналитика проблемой является определение изменения всех факторов, причин и обстоятельств, влияющих на кредитоспособность в перспективе. Поэтому цель анализа кредитоспособности заемщика состоит в комплексном изучении его деятельности для обоснованной оценки возможности вернуть предоставленные ему ресурсы и предполагает решение следующих задач:

• обоснование оптимальной величины предоставляемых кредитором финансовых ресурсов и способов их погашения;
• определение эффективности использования заемщиком кредитных ресурсов;
• осуществление текущей оценки финансового состояния заемщика и прогнозирование ее изменения после предоставления кредитных ресурсов;
• проведение текущего контроля (мониторинга) со стороны кредитора за соблюдением заемщиком требований в отношении показателей его финансового состояния;
• анализ целесообразности и результативности принимаемых менеджментом решений по достижению и поддержанию на приемлемом уровне кредитоспособности организации-заемщика;
• выявление факторов кредитного риска и оценка их влияния на принятие решений о выдаче кредита заемщику;
• анализ достаточности и надежности предоставленного заемщиком обеспечения [22, с. 38-39].

После проведения комплексного анализа кредитоспособности заемщика принимается решение о предоставлении кредита.

Кредитная организация вправе отказать в выдаче кредита в следующих  случаях:

- если при проведении проверки  выявлены факты предоставления  поддельных документов или недостоверных сведений;

- если платежеспособность заемщика  или представленное обеспечение  возврата кредита не удовлетворяет  установленным требованиям [21, с. 56].

Кредитоспособность заемщика, как  и обеспечение кредита, является одним из важнейших факторов возвратности кредита.

1.4. Формы обеспечения по кредитованию  физических лиц

Для некоторых видов  кредитов обязательным условием является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком, поэтому в зависимости  от вида обеспечения оформляются договор поручительства, договор залога и другие документы согласно регламентам кредитных организаций о предоставлении отдельных видов кредитов.

Все условия предоставления потребительских ссуд согласовываются  двумя сторонами – кредитором и заемщиком – и оговариваются в кредитном договоре. При заключении кредитного договора банки фактически предлагают заемщику присоединиться к заранее приготовленным стандартным условиям, которые зависят от вида предоставляемого потребительского кредита. Согласованию обычно подлежат лишь такие существенные условия, как сумма кредита, размер платы за него, срок пользования кредитом, реже – размер штрафных санкций.

В настоящее время  многие банки в качестве обеспечения  принимают:

1. Поручительства граждан Российской Федерации, которые имеют постоянный источник дохода;
2. Передаваемые в залог физическим лицом:

• ликвидные ценные бумаги;

• объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество [12, с. 389].

Рассмотрим их подробнее:

1. Поручительство –  один из древнейших способов  обеспечения исполнения обязательств, ведущий начало с римского  права.

Согласно ст. 361 ГК РФ [2] по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

При поручительстве имеет  место личное ручательство, а не ручательство вещью, как например, при залоге. Эффективность поручительства зависит от имущественного положения поручителя.

Поручительство является распространенным способом обеспечения исполнения обязательств, в том числе обязательств по кредитному договору [15, с. 115]. Выдача кредита производится только после оформления договора поручительста.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

При принятии банком в  обеспечение по кредитному договору только поручительств физических лиц (без другого обеспечения) должны быть соблюдены некоторые требования по количеству поручителей. Например, по кредитам в пределах от 1001 до 5000 долларов США (или рублевых эквивалентов этих сумм) должно быть не менее четырех поручителей [12, с. 390].

2. Залог является одним из  самых надежных способов обеспечения  исполнения обязательств, в том  числе возвратности кредитов [15, с. 77].

При использовании в качестве обеспечения  залога имущества выдача кредита  производится после оформления договора залога в установленном порядке и страхования залогодателем в пользу банка в одной из предложенных банком страховых компаний предоставляемого в залог имущества. Исключение составляет залог приобретаемого имущества и объектов строительства. В этом случае в договоре предусматривается обязательство заемщика представить банку страховой полис и необходимые документы для заключения договора залога:

• при залоге приобретаемого имущества – в течение двух месяцев с момента выдачи кредита;
• при залоге объекта незавершенного строительства – в срок, установленный по соглашению сторон, но не более одного года с момента выдачи кредита, с последующим переоформлением в залог законченного строительством объекта – в срок, установленный по соглашению сторон, но не более трех лет с момента выдачи кредита.

Не допускается заключение кредитного договора с использованием залога приобретаемого имущества или строящегося объекта  в качестве единственного вида обеспечения [12, с. 390].

1.5. Технология и схема предоставления кредита

Предоставление кредитных средств  производится в наличной (посредством выдачи через кассу банка) либо безналичной форме. Последнее в настоящее время стало нормой, при этом перечисление кредитных средств в зависимости от условий договора может производиться по одной из нижеследующих схем:

• на текущий (открытый ранее) банковский счет заемщика, обычно привязанный к дебетовой карте заемщика;
• на вновь открытый (в связи с обращением в банк за потребительским кредитом) банковский счет заемщика, обычно привязанный к кредитной карте заемщика (оформляется при открытии счета);
• на расчетный счет посреднической организации, предоставляющей заемщику в соответствии с заключенным между ней и банком договором товар или услугу с отсрочкой платежа.

Предоставлению кредитных средств может предшествовать выполнение заемщиком одного или нескольких предварительных условий банка. Например, заемщик должен представить доказательства целевого использования кредитных средств, заключить со страховой компанией, рекомендуемой банком, соответствующее соглашение, предоставить в обеспечение своих обязательств залог или поручительство. Конкретный порядок предоставления кредита указывается в соответствующем разделе договора. По соглашению между банком и заемщиком этот порядок впоследствии может быть пересмотрен [20, с. 71-72]. В кредитных организациях существует определенный перечень документов, которые заемщику необходимо предоставить для получения потребительского кредита:

1. Заполненная Анкета-заявка;
2. Паспорт гражданина России (с отметкой о ранее выданном паспорте);
3. Копия документа о наличии машины (паспорт транспортного средства (ПТС), свидетельство о регистрации транспортного средства), заверенные банком (при наличии);
4. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе или страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
5. Банковские карты (при наличии).

Дополнительно кредитная организация может потребовать представить следующие документы:

1. Копия трудовой книжки, заверенную организацией-работодателем;
2. Справка о доходах физического лица (2-НДФЛ, 3-НДФЛ) или в свободной форме (заверенную организацией-работодателем) за последние шесть месяцев или декларацию за предыдущий календарный год и предыдущий отчетный период текущего календарного года с отметкой налоговой инспекции (для заемщика-предпринимателя); или документы об уплате единого налога на вмененный доход для предпринимателей, перешедших на уплату этого налога, за последние шесть месяцев; при наличии у заемщика таких доходов, как доходы от аренды, дивиденды, проценты, представляются документы, подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев (например, соответствующие договоры). При этом данные виды доходов должны иметь постоянный, а не разовый характер. При наличии субсидий со стороны субъекта РФ – документы, гарантирующие субсидирование в течение всего срока кредитования (например, в виде договора с администрацией);
3. Копии документов о наличии квартиры (дома), заверенные банком или нотариально (рекомендуется);
4. Поручительство;
5. Паспорт поручителя;
6. Счет на оплату товара/услуги;
7. Заявление на предоставление кредита по форме банка;
8. Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.