Содержание
1. Требования МСФО
в отношении раскрытия информации об объектах
инвестиционной собственности в финансовой
отчетности
Свободные денежные средства
можно инвестировать не только в ценные
бумаги, но и в недвижимость. В соответствии
с международными стандартами финансовой
отчётности (МСФО) подобные инвестиции
классифицируются как особый вид активов
– инвестиционная собственность.
Требования МСФО в отношении
раскрытия информации об инвестиционной
собственности в финансовой отчётности
содержатся в МСФО 40 "Инвестиционное
имущество".
В соответствии с новой редакцией
(от 18.07.2012 N 106н) стандарта под инвестиционным
имуществом понимается недвижимость (земля
или здание, либо часть здания, либо и то
и другое), находящаяся во владении (собственника
или арендатора по договору финансовой
аренды) с целью получения арендных платежей
или прироста стоимости капитала, или
того и другого, но:
- не для использования
в производстве или поставке
товаров, оказании услуг, в административных
целях; а также
- не для продажи в
ходе обычной хозяйственной деятельности.
Инвестиционная собственность
признается в качестве актива только когда
существует вероятность того, что она
в будущем принесет экономические выгоды
и стоимость инвестиционной собственности
может быть надежно оценена.
Примерами
объектов инвестиционной собственности могут служить:
- земля, предназначенная
для получения прироста стоимости
капитала в долгосрочной перспективе,
а не для продажи в краткосрочной
перспективе в ходе обычной
хозяйственной деятельности;
- земля, дальнейшее предназначение
которой в настоящее время
пока не определено. (В случае,
если предприятие не определило,
будет ли оно использовать
землю в качестве недвижимости,
занимаемой владельцем, или для продажи
в краткосрочной перспективе в ходе обычной
хозяйственной деятельности, то считается,
что земля предназначена для получения
прироста стоимости капитала);
- здание, принадлежащее предприятию
(или находящееся во владении
предприятия по договору финансовой
аренды) и предоставленное в аренду
по одному или нескольким договорам
операционной аренды;
- здание, не занятое в
настоящее время, но предназначенное
для сдачи в аренду по одному
или нескольким договорам операционной
аренды;
- недвижимость, строящаяся
или реконструируемая для будущего
использования в качестве инвестиционного
имущества.
В том случае, если объекты не являются инвестиционной собственностью,
они классифицируются в зависимости от
предназначения, их учет и отражение в
финансовой отчетности осуществляются
в соответствии со следующими стандартами:
- недвижимость, предназначенная
для продажи в ходе обычной
хозяйственной деятельности или
находящаяся в процессе строительства
или реконструкции с целью
такой продажи (МСФО (IAS) 2 "Запасы");
например, недвижимость, приобретенная
исключительно для последующей
продажи в краткосрочной перспективе
или для реконструкции и перепродажи;
- недвижимость, строящаяся
или реконструируемая по поручению
третьих лиц (МСФО (IAS) 11 "Договоры
на строительство");
- недвижимость, занимаемая
владельцем (МСФО (IAS) 16), в том числе
(помимо прочего) недвижимость, предназначенная
для дальнейшего использования
в качестве недвижимости, занимаемой
владельцем; недвижимость, предназначенная
для будущей реконструкции и
последующего использования в
качестве недвижимости, занимаемой
владельцем; недвижимость, занимаемая
сотрудниками предприятия (независимо
от того, платят ли сотрудники
арендную плату по рыночным
ставкам или нет), а также недвижимость,
занимаемая владельцем и предназначенная
для выбытия;
- недвижимость, сданная в
аренду другому предприятию по
договору финансовой аренды.
В соответствии с МСФО 40
инвестиционное имущество признается,
если соответствует определению или критерию
признания. Инвестиционное имущество
признается в составе активов в том случае,
если:
- когда существует вероятность
поступления в предприятие будущих
экономических выгод, связанных
с инвестиционным имуществом;
- можно надежно оценить
стоимость инвестиционного имущества.
Инвестиционное имущество оценивается
по фактической стоимости приобретения,
включающей в себя, помимо прочих затрат
расходы, понесенные в связи с проведением
сделки. Таблица 1 иллюстрирует порядок
формирования первоначальной стоимости
инвестиционного имущества в зависимости
от канала ее приобретения компанией.
Таблица 1
Формирование первоначальной
стоимости
Инвестиционного имущества
Поступление в компанию инвестиционного
имущества |
Порядок формирования первоначальной
стоимости инвестиционного имущества |
Примечание |
1 |
2 |
3 |
Приобретение за плату |
Суммирование цены приобретения
инвестиционного имущества с любыми
прямыми затратами на приобретение
(стоимость юридических услуг и прочими
затратами по сделке) |
|
Приобретение за плату с отсрочкой платежа |
Первоначальной стоимостью
является цена, не включающая в себя процент
за рассрочку |
Разница между общей суммой выплат и
согласованной ценой признается в течение
периода рассрочки платежа расходами
на выплату процентов |
Самостоятельное строительство инвестиционного
имущества |
Суммирование всех затрат, понесенных
компанией на дату окончания строительства |
В оценку не включаются:
-организационные
затраты;
- операционные
убытки до момента достижения
запланированной загрузки;
- ненормально
высокие затраты материалов, трудовых
и иных ресурсов в процессе
разработки.
|
| |
|
|
Приобретение в результате финансовой
аренды |
Выбор
наименьшей из двух оценок: справедливой
стоимости минимальных арендных платежей |
Эквивалентная величина признается в
качестве обязательств по аренде |
Поступление в результате обмена на неденежные
активы или совокупность денежных и неденежных
активов |
Оценивается
по справедливой стоимости переданных
активов в случаях, когда:
- в обменной операции отсутствует
коммерческая сущность;
- справедливая стоимость передаваемых
объектов не может быть надежно
определена – оценка проводится
по балансовой стоимости
|
|
МСФО 40 определяет, что после
первоначального признания инвестиционного
имущества компании следует избрать и
закрепить одну из двух моделей учета:
- модель учета по справедливой
стоимости;
- модель учета по фактической
стоимости приобретения.
В первом случае инвестиционное
имущество должна быть показана в отчетности
по справедливой стоимости с отражением
разницы между текущей справедливой стоимостью
и предыдущей оценкой в отчете о совокупном
доходе.
Во втором случае после первоначального
признания инвестиционное имущество учитывается
так же, как основные средства в соответствии
с МСФО 16, то есть по фактическим затратам
с начислением амортизации и признанием
убытков от обесценения.
При оценке по фактической стоимости
любая переклассификация объектов инвестиционного
имущества не вызывает каких-либо изменений
в ее балансовой стоимости и не требует
поэтому какого-либо учета отклонений.
Наоборот, при оценке объектов инвестиционного
имущества по справедливой стоимости
возникают отклонения, требующие учета
и отражения в финансовой отчетности.
Переклассификация инвестиционного
имущества в основные средства, запасы
или в иные категории "собственности,
занимаемой владельцем", производится
по справедливой стоимости, которая признается
в качестве балансовой стоимости объектов
на момент изменения их предназначения
в данной организации.
МСФО 40 определен порядок оценки
объектов имущества после проведения
переклассификации. Так, при переклассификации
объекта инвестиционного имущества, отражаемого
ранее по справедливой стоимости, в категорию
«недвижимость, занимаемая владельцем»
или в категорию «запасы» себестоимостью
этих объектов для последующего учета
в соответствии с МСФО 16 или МСФО 2 является
их справедливая стоимость на дату проведения
переквалификации.
Выбытие объектов инвестиционного
имущества может осуществляться двумя
путями:
- продажи объекта инвестиционного
имущества;
- его передачи по договору
финансовой аренды.
В том случае, когда компания
больше не ожидает получения каких-либо
доходов от использования объекта инвестиционного
имущества, он подлежит списанию с баланса.
При продаже инвестиционного
имущества финансовый результат определяется
как разница между чистой стоимостью продажи
и балансовой стоимостью на дату продажи.
Эти показатели могут иметь разное соотношение.
К выбытию объектов инвестиционного
имущества, осуществляемому путем заключения
договора финансовой аренды, а также путем
продажи с обратной арендой, применяются
положения МСФО 17 «Аренда».
Возникающие прибыли (убытки)
отражаются на счете прибылей и убытков
и признаются в отчете о совокупном
доходе периода выбытия.
При окончательном снятии с
эксплуатации (списании) объекта инвестиционной
собственности возможная сумма потерь
отражается как убыток в том отчетном
периоде, в котором оформлено списание
объекта.
Согласно пункту 75 МСФО 40 "Инвестиционное
имущество" организация должна раскрывать:
- применяет ли она модель
учета по справедливой стоимости
или по фактическим затратам;
- если она применяет
модель учета по справедливой
стоимости, классифицирует ли и
учитывает ли долю недвижимости,
находящуюся в ее владении
по договору операционной аренды,
как инвестиционное имущество
и при каких обстоятельствах;
- в тех случаях, когда
классификация объектов представляется
затруднительной, критерии, используемые
предприятием в целях проведения
различия между инвестиционным
имуществом и недвижимостью, занимаемой
владельцем, а также недвижимостью,
предназначенной для продажи
в ходе обычной хозяйственной
деятельности;
- степень, в которой справедливая
стоимость инвестиционного имущества
основана на оценке, произведенной независимым
оценщиком, обладающим признанной и соответствующей
профессиональной квалификацией, а также
недавним опытом проведения оценки инвестиций
в недвижимость той же категории и местонахождения,
что и оцениваемый объект.
- признанные в составе прибыли
или убытка суммы.
В случае применения организацией
модели оценки по справедливой стоимости
раскрытию подлежит данные:
- о приросте стоимости
инвестиционной недвижимости, отдельно
раскрывая прирост в результате
приобретения объектов и в
результате последующих затрат,
признаваемых в балансовой стоимости
актива;
- о приросте в результате приобретений
посредством объединения бизнеса;
- активы, классифицированные
как предназначенные для продажи или включенные
в выбывающую группу, классифицированную
как предназначенная для продажи в соответствии
с МСФО 5, и прочие выбытия;
- чистые прочие доходы или убытки
в результате корректировки справедливой
стоимости;