Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.1 ст. 2 Закона).  
           Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вышеуказанные положения конкретизированы в ГК РФ.  
           В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).  
         Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то согласно ст. 164 ГК РФ указанные сделки подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  
          Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).  
          Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом  
(п. 1 ст. 166 ГК РФ). Она не порождает юридических последствий и может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ, п. 32 Постановления совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Все объекты государственной регистрации, предусмотренные ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона, можно разделить на три  группы.  
           Сразу следует отметить, что применительно ко всем объектам государственной регистрации речь идет исключительно о недвижимом имуществе (недвижимости), в состав которого включаются объекты, указанные в п. 1 ст. 130 и ст. 132 ГК РФ (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов).

1. Право собственности  и другие вещные права на недвижимое имущество.  
           Содержание права собственности регламентировано в ст. 209 ГК РФ. К другим вещным правам в соответствии со ст. 216 ГК РФ, в частности, относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).  
           Право собственности тоже является вещным правом. Но, по сравнению с ним, другие вещные права, указанные в ст. 216 ГК, имеют ограниченный характер. Ограниченность их проявляется в более узком объеме правомочий, предоставляемых носителю ограниченного вещного права. Однако, в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ).  
            В то же время имеется общность права собственности и других вещных прав. Прежде всего, она выражается в характере рассматриваемых прав и способах их защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ. Все вещные права по своей правовой природе являются абсолютными. Это означает, что субъекты данных прав могут их реализовать самостоятельно, без содействия третьих лиц, которые, в свою очередь, обязаны не препятствовать обладателям прав осуществлять имеющиеся у них правомочия. Иными словами, лицо, владеющее каким-либо имуществом на вещном праве, в том числе на праве собственности, может абсолютно самостоятельно совершать с этим имуществом любые действия, которые составляют содержание того или иного вещного права, а все иные лица, в том числе и собственник (если речь идет об ограниченном вещном праве), несут обязанность не нарушать указанные права.  
           Правомочия (действия), которые могут совершать субъекты вещных прав в отношении принадлежащего им имущества, определены в вышеуказанных статьях Гражданского кодекса, посвященных конкретному вещному праву.

2. Ограничения (обременения)  прав на недвижимое имущество.  
           Ограничениями (обременениями) прав, согласно ст. 4 Закона, являются: сервитут (ст.ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (п. 2 ст. 1017), аренда  
(п. 2 ст. 609, ст.ст. 651, 658 ГК РФ).  
           Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно условным, преследующим исключительно цель оптимального (системного) изложения норм Закона, поскольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом (ст. 216 ГК РФ), ипотека - способом обеспечения обязательств (ст. 334 ГК РФ), аренда и доверительное управление - договорными обязательствами (ст.ст. 609, 1017 ГК РФ).  
            Сделанный в предыдущем абзаце вывод подтверждается определением ограничений (обременений), содержащимся в ст. 1 Закона.  
            Следует заметить, что, по моему мнению, Закон допускает некоторую неточность в отношении аренды. Дело в том, что в вышеуказанных статьях ГК РФ, посвященных аренде, речь идет о регистрации договоров аренды, тогда как ст. 26 Закона предусматривает регистрацию прав аренды недвижимого имущества. Упоминая о праве аренды, Закон не раскрывает содержание этого права. Не предусмотрено такое право и Гражданским кодексом РФ. Основываясь на анализе главы 34 "Аренда" ГК РФ, было бы правильнее говорить об обязательствах (правах и обязанностях) арендодателя и арендатора, возникающих из договора аренды, которые, согласно Кодексу, регистрироваться не должны.  
             В этой связи необходимо все же руководствоваться Гражданским кодексом РФ, поскольку Закон издан на основании Кодекса, и в случае их противоречия применению подлежат нормы ГК РФ (ст.ст. 3, 131 ГК РФ).  
            Исходя из этого, регистрироваться должны договоры аренды недвижимого имущества, которые составляют третью группу объектов регистрации.  
            Изложенные суждения в полной мере относятся и к подлежащему государственной регистрации договору об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ).  
          Что касается доверительного управления, то в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ, государственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества в доверительное управление в том же порядке, что и переход права собственности. В соответствии со ст. 30 Закона любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

3. Сделки с недвижимым  имуществом.  
           Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается, т.к. сделка - это действия.  
           В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество должны подлежать государственной регистрации.  
           Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры, предметом которых является передача прав на недвижимое имущество. При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РФ. В силу этого не регистрируются, например, договоры строительного подряда, предметом которых является строительство здания (или иной недвижимости), поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации здания как объекта недвижимости нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует. Следовательно, на него не может быть установлено вещное право, которое впоследствии можно было передать по договору. В этой связи, хотелось бы обратить внимание на ст. 25 Закона, регламентирующую государственную регистрацию права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества.  
          Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения, сделки.  
          Особо необходимо отметить, что наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ).  
          В Законе предусмотрен кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости, под которым понимается описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона).  
          При возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество следует учитывать нормы ст.219 ГК РФ, в соответствие с которыми, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации.  

В целях надлежащего осуществления  сделок с недвижимым имуществом, а  также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование п.3 ст.433 ГК РФ, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.  

Государственная регистрация – акт государственного признания и подтверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ст.131 ГК РФ в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу.

 Государственная регистрация  прав является единственным доказательством  существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.

 Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  Закона о государственной регистрации;  регистрация таких документов  с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов  и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий  между заявляемыми правами на  данный объект недвижимого имущества,  а также других оснований для  отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый  государственный реестр прав  на недвижимое имущество при  отсутствии указанных противоречий  и других оснований для отказа  или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих  документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации).

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной  регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество¹.

Требования к документам, представляемых на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации. В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Указанные документы должны содержать  описание недвижимого имущества  и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

На учреждение юстиции по регистрации  прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

- стороны обладают гражданской  правоспособностью и дееспособностью;

- волеизъявление участника сделки  соответствует его действительной  воле;

- представители сторон имеют  надлежащие полномочия;

- имущество находится в собственности  (хозяйственном ведении, оперативном  управлении) правоотчуждателя;

- договор заключен в требуемой  законом форме и содержит существенные  условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);

- соблюдены законные интересы  третьих лиц, не участвующих  в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.²

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая  требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлено, что она является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых по действующему законодательству сделок. Это следующие сделки:

- юридических лиц, выходящие  за пределы их правоспособности (ст.173 ГК РФ);

- совершенные с превышением  полномочий (ст.74 ГК РФ);

- совершенные несовершеннолетними  в возрасте от 14 до 18 лет без  согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);

- совершенные гражданами, ограниченными  судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);

- совершенными гражданами, не способными  понимать значения своих действий  или руководить ими (ст.177 ГК РФ);

- совершенные под влиянием заблуждения  (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);

- требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);

- заключаемые акционерным обществом,  в совершении которых имеется  заинтересованность (ст.84 Федерального закона “Об акционерных обществах”);

- приватизации государственного  имущества, совершенные с нарушением  положений Федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (ст.29 этого Закона).³

Проверка законности сделки не позволяет  зарегистрировать сделку, не соответствующую  законодательству, даже если законом  допускается ее оспоримость. Для  проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать  документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверять законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

Ст.19 Закона о государственной регистрации  устанавливает  три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.). Такое приостановление возможно не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.