Учет арендованного имущества

Остаточная стоимость переданного в аренду имущества списывается на прочие расходы: дебет счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 2 “Прочие расходы” – кредит счета 01 "Основные средства", субсчет “Выбытие основных средств”.

Сумма выкупного платежа отражается по дебету счета 62 (76)  “Расчеты с покупателями и заказчиками ”("Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") и кредиту счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 1 “Прочие доходы”, с учетом НДС.

Начисление НДС с выкупной стоимости  делается проводкой: дебет счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 2 “Прочие расходы” – кредит счета 68 “Расчеты по налогам и сборам” (3,1,5)

Пример 1.2.

Предприятие-арендодатель передает в  аренду имущество, первоначальная стоимость  которого составляет 36 000 рублей. Ежемесячная сумма арендной платы 1 770 рублей (в том числе НДС – 270 рублей). Срок договора аренды – 2 года, срок полезного использования имущества – 4 года, ежемесячная сумма амортизационных отчислений – 750 рублей. Договором предусмотрен выкуп имущества арендатором по остаточной стоимости по окончании срока договора аренды. До момента сдачи имущества в аренду оно находилось в эксплуатации в течение 1 года, остаточная стоимость к моменту выкупа составит 9000 рублей. Для арендодателя предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности.

01-2 «Выбытие основных средств»; 01-3 «Основные средства, переданные  в аренду»; 02-1 «Амортизация основных  средств, сданных в аренду»; 68-2 «Расчеты по налогу на добавленную  стоимость»; 76-1 «Расчеты по арендной  плате»; 76-2 «Расчеты по выкупной стоимости».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1.2.1

Хозяйственные операции у арендодателя

№№ п/п	Документ	Корреспонденция счетов		Сумма, рублей	Содержание операций
		Дебет	Кредит
Ежемесячно в течение срока  действия договора аренды
1	Счет-фактура	76-1	91-1	1 770	Начислена арендная плата за отчетный месяц
2	Счет-фактура	91-2	68-2	270	Начислена сумма НДС с арендной платы
3	Расчет	91-2	02-1	750	Начислена амортизация за текущий  месяц по основному средству, переданному  в аренду
4	Выписка банка	51	76-1	1 770	Отражена сумма поступившей  арендной платы
По окончании срока действия договора аренды
5	Счет-фактура	76-2	91-1	10 620	Отражена задолженность арендатора за основное средство
6	Счет-фактура	91-2	68-2	1 620	Начислен НДС по реализации основных средств
7	Выписка банка	51	76-2	10 620	Отражено поступление от арендатора выкупной цены
8	Акт выбытия	01-2	01-3	36 000	Отражено выбытие основного  средства
9	Расчет	02-1	01-2	27 000	Списана сумма начисленной амортизации
10	Акт выбытия	91-2	01-2	9 000	Списана остаточная стоимость выбывшего  основного средства

 

Таблица 1.2.2

Хозяйственные операции у арендатора

№№ п/п	Документ	Корреспонденция счетов		Сумма, рублей	Содержание операций
		Дебет	Кредит
Ежемесячно в течение срока  действия договора аренды
1	Счет-фактура	20	76-1	1500	Начислена арендная плата за отчетный месяц
2	Счет-фактура	19	76-1	270	Начислена сумма НДС с арендной платы
3	Выписка банка	76-1	51	1770	Перечислена сумма арендной платы (с учетом НДС)
4	Счет-фактура	68-2	19	270	Произведен зачет НДС
По окончании срока действия договора аренды
5	Акт приемки		001	36 000	Объект основных средств списан с забалансового счета в оценке, определенной сторонами
6	Счет-фактура	08-4	60	9 000	Отражена стоимость выкупаемого  объекта основных средств
7	Счет-фактура	19	60	1 620	Отражена сумма НДС по выкупленному основному средству
8	Выписка банка	60	51	10 620	Стоимость основного средства перечислена  арендодателю
9	Акт приемки	01	08-4	9 000	Основное средство принято к  учету в составе основных средств
10		68	19	1 620	Принята к вычету сумма НДС

 

 

 

 

 

1.5 Содержание арендованного  имущества.

 

1.5.1. Текущий и капитальный  ремонт

Общий порядок распределения обязанностей сторон по содержанию арендованного  имущества  установлен ст. 616 Гражданского Кодекса РФ:

• Арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, если иного не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
• Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. (7)

Однако договором стороны могут  изменить распределение этих обязанностей.

К капитальному ремонту зданий и  сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования  в связи с их техническим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их экономические показатели.(31)

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций и отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. (19)

Если арендодатель не исполняет возложенных на него обязанностей, то арендатор может поступить следующим образом:

• Произвести капитальный ремонт (например, в случае неотложной необходимости), а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы
• Потребовать соответственного уменьшения арендной платы
• Потребовать расторжения договора и возмещения убытков. (7)

От того, как арендатор производил ремонт, согласно обязанности или  по собственной воле, зависит порядок  учета понесенных им расходов.(8) 

Если же арендатор без согласия арендодателя провел ремонт не по причине его неотложной необходимости, а исключительно по собственной прихоти, то понесенные им расходы возмещению арендодателем не подлежат.(21,7) В случае если арендатор решил произвести капитальный ремонт, а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, он заключает договор на капитальный ремонт от своего имени. При этом расходы по ремонту должны быть собраны у него на отдельных субсчетах, открываемых к соответствующим счетам: 20 и др. Затем, после принятия решения о способе возмещения затраченных средств, расходы по ремонту списываются через счета по учету реализации как оказанная арендодателю услуга. (16)

Арендатор. Дт сч. 20, субсч. "Затраты на капитальный ремонт арендованного имущества" – Кт сч. 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” Отражена стоимость услуг оказанных по ремонту арендованного имущества (если ремонт производит арендатор)

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную  стоимость по приобретенным ценностям" – Кт сч. 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” Отражена сумма НДС по выполненным работам

Если затраты на реализацию, арендатор засчитывает в счет арендной платы или в счет ее уменьшения, то он делает следующие записи:

Дт сч. 76 "Расчеты с разными  дебиторами и кредиторами" - Кт сч. 90 "Продажи" Начислена задолженность арендодателя за ремонт.

Д-т сч. 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” - К-т сч. 76 "Расчеты  с разными дебиторами и кредиторами" Стоимость ремонта зачтена в счет арендной платы.

Арендодатель. Дт счетов 20, 26 - Кт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Отражены затраты по ремонту

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную  стоимость по приобретенным ценностям" - К-т сч. 76 "Расчеты с разными  дебиторами и кредиторами" Отражена сумму НДС, подлежащего уплате за выполненный ремонт

В случае если в соответствии с  условиями договора аренды стороны предусматривают вариант, когда капитальный ремонт делает арендодатель, расходы по произведенному ремонту он обязан списать на свои расходы. Но расчеты со строительной организацией производит арендатор по письменному поручению арендодателя. Оплата производится им в счет взаиморасчетов по арендной плате.

У арендодателя будут сделаны проводки:

Дт. счетов 20,25, 26,44, субсчет "Затраты  на капитальный ремонт арендованного помещения" - К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Отражена сумма услуг, оказанных ремонтно-строительными организациями (РСО) по ремонту арендованного имущества.

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную  стоимость по приобретенным ценностям" - К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Отражена сумма НДС, причитающегося к оплате подрядчикам за ремонт

Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - К-т сч. 76 "Расчеты  с разными дебиторами и кредиторами" Погашение задолженности арендатора по арендной плате за счет оплаты им задолженности арендодателя перед РСО

Арендатор. Д-т счетов 20, 26, 44, 19 - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Начислена арендная плата и НДС, подлежащие оплате арендодателю.

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными  дебиторами и кредиторами" - К-т  сч. 51 "Расчетный счет" Оплата счета РСО в счет арендной платы

При этом арендатор в платежном  поручении должен указать, что перечисление производится в счет взаиморасчетов по арендной плате с выделением НДС, приходящегося на арендную плату.(3,12)

 

Пример 1.3.

Организацией произведен ремонт объекта  основных средств, сданных в аренду. Ремонт выполнен силами сторонней организации. Стоимость работ составила 129 800 рублей, в том числе НДС – 19 800 рублей. Расходы на ремонт будут списываться на затраты на производство в течение 12 месяцев.

 

Таблица 1.3.1

Хозяйственные операции у арендодателя

№№ п/п	Документ	Корреспонденция счетов		Сумма, рублей	Содержание операций
		Дебет	Кредит
1	акт выполненных работ	20	60	110 000	Отражена стоимость проведенного ремонта
2	Счет-фактура	19	60	19 800	Отражена сумма НДС со стоимости  выполненных ремонтных работ
3	Расчет	60	76	129 800	Погашение задолженности арендатора по арендной плате за счет оплаты им задолженности арендодателя перед РСО

Таблица 1.3.2

Хозяйственные операции у арендатора

№№ п/п	Документ	Корреспонденция счетов		Сумма, рублей	Содержание операций
		Дебет	Кредит
1	Счет-фактура	20,19	76	129 800	Начислена арендная плата и НДС, подлежащие оплате арендодателю
2	Счет-фактура	76	60	129 800	Зачет арендной платы
3	Выписка банка	60	51	129 800	Оплата счета РСО

 

 

 

 

 

 

 

 

1.6. Учет эксплуатационных  услуг при аренде имущества.

 

Расчеты между сторонами по договору аренды, связанные с оплатой коммунальных услуг, всегда относились к разряду спорных.

 Варианты оплаты  коммунальных расходов арендатора.

Для учета в целях налогообложения  коммунальных услуг сторонами по договору аренды проще всего, чтобы  арендатор заключал отдельные договоры с соответствующими организациями энерго-, водо-, газоснабжения, «мусоровозчиками». Однако в этом случае обе стороны могут столкнуться со значительными трудностями, связанными с техническим выполнением такого коммунального обслуживания. Поэтому арендатор помещения или его части не работает с коммунальными службами напрямую. В этом случае существует два варианта возмещения расходов арендодателя по этим договорам в части услуг, потребленных арендатором:

• Включить стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг в арендную плату.
• Возмещать арендодателю коммунальные расходы отдельно от арендной платы.(4)

О включении коммунальных расходов в состав арендной платы.

Арендная плата, указанная в  договоре, может как включать, так  и не включать суммы коммунальных платежей. Если непосредственно в договоре указано, что размер арендной платы определен с учетом коммунальных платежей, отдельно сумма последних может не указываться. Эта фиксированная сумма арендной платы пересматривается, как правило ежегодно при перезаключении или пролонгации предыдущего договора.

 Однако энергопотребление, как  правило, не бывает константой, поэтому зафиксировать арендную  плату с учетом стоимости коммунальных  услуг в абсолютной сумме довольно  проблематично.