Особливості оподаткування операцій з нерухомістю для фізичних осіб

___________________      

  9 Боротьба з відмиванням коштів: правовий, організаційний та практичний аспект/ С.Г.Гуржій, О.Л.Копиленко, Я.В.Янушевич та ін. – К.: Парлам. вид-во, 2005. – 216 с.

Ріелтерська діяльність підлягає обов'язковому ліцензуванню. Оцінювачі. Процедура оцінки передує прийняттю будь-якого рішення, пов'язаного з нерухомістю. Оцінка являє обгрунтована думка незалежної сторони про ринкову вартість нерухомості. Існує кілька характерних випадків, коли необхідно звернення до послуг оцінювача10:     · Оцінка за замовленням продавця перед виставлянням нерухомості на продаж;  · Оцінка за замовленням потенційного покупця перед укладанням угоди;    · Оцінка перед реконструкцією нерухомості на предмет приросту доходу від експлуатації та її ринкової вартості в залежності від витрат на перетворення об'єкту;   · Оцінка інвестиційного проекту;           · Оцінка при отриманні кредиту під заставу нерухомості, при внесенні нерухомості в якості частки в статутний капітал нового підприємства;        · Оцінка для визначення стартової ціни об'єкта нерухомості на конкурсах, аукціонах та ін.               Девелопер - це професійний підприємець, який ініціює і забезпечує реалізацію найкращого з можливих варіантів розвитку нерухомості, включаючи організацію фінансування проекту. Банки - пасивні учасники російського ринку нерухомості. Основною діяльністю банків на ринку нерухомості має бути участь в інвестиційних та девелоперських проектах, іпотечне кредитування. Процеси функціонування ринку - процеси створення, використання та обміну об'єктів нерухомості та управління ринком.  Розрізняють такі основні процеси:           1. Створення розвитку об'єкта нерухомості;         1.1 Організація системи розвитку нерухомості;

1.2 Розвиток територій;              1.3 Створення (розвиток) об'єкта нерухомості;            2. Використання (експлуатація) об'єкта нерухомості;       2.1.Організація експлуатації та управління нерухомістю;       2.2.Управленіе об'єктом;               3. Товарний оборот об'єктів нерухомості;     

___________________      

  10 Бурлуцька Г.М., Ломакін А.В. Оцінка впливу адміністрування податків на ефективність системи оподаткування кредитно-фінансових установ і організацій / Г.М. Бурлуцька, А.В. Ломакін [Електронний ресурс]

3.1.Організація системи  товарного обороту нерухомості;     3.2.Передача прав (правомочностей) власності на об'єкт нерухомості та реєстрація угоди;              3.3.Фінансірованіе товарного обороту нерухомості        4. Управління ринком;          4.1.Ісследованіе ринку;          4.2.Формування та розвиток ринку;        4.3.Контроль і регулювання.         Інфраструктура ринку нерухомості - сукупність механізмів, що забезпечують функціонування ринку.           Умовно можна виділити чотири таких механізму:        По-перше, соціальний механізм, що включає в себе:       · Законодавчу та нормативну бази ринку;         · Систему громадського контролю над дотриманням правових та етичних норм усіма учасниками ринку, захисту їх прав та інтересів.      Основними учасниками ринку, що реалізують цей механізм є законодавчі і представницькі органи влади і управління федерального і регіонального рівнів, профільні підрозділи виконавчих органів, громадські об'єднання неінституціональних учасників ринку в особі їх юридичних підрозділів  11  .          По-друге, методологічний (макрориночний) механізм, що включає в себе:  

· Систему моніторингу та дослідження процесів функціонування ринку нерухомості, способів і засобів реформування і розвитку ринку (дослідні підрозділи громадських об'єднань, дослідницькі організації ринку нерухомості за участю професіоналів-практиків);

· Спеціалізовані державні, громадські та комерційні інститутів управління розвитком ринку нерухомості, зокрема:          а) органи координації зусиль державних установ та відомств, спрямованих на розвиток ринку нерухомості.          _____________      

  11  Матеріали конференції «Актуальні питання оподаткування фінансових установ та операцій з фінансовими активами. Сьогодення та перспективи». − Київ: Парламентське видавництво, 2008. − 224 с.

б) спеціалізованих структурних підрозділів органів державної влади та місцевого самоврядування, орієнтованих на реформування, регулювання і контроль ринку нерухомості, захист власника від протиправних дій;        в) саморегулівних та громадських організацій, професійних і споживчих спілок ринку нерухомості;               г) освітніх установ та інформаційних центрів ринку нерухомості;     д) некомерційних та комерційних організацій - дослідників і ініціаторів реформування окремих сегментів ринків нерухомості.        По-третє, інженерно-технологічний механізм, що включає в себе12:     · Еталонні технології професійної діяльності на ринку нерухомості при проведенні операцій всіх категорій;             · Стандарти опису об'єктів нерухомості всіх видів в інтересах операцій з ними всіх категорій;               · Єдине інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення інформаційної відкритості ринку;              · Законодавчо закріплені еталонні вимоги до нерухомого майна і до професійної діяльності на ринку нерухомості;            · Банки даних еталонних (модельних) технологій діяльності на ринку нерухомості.

По-четверте, психолого-поведінковий механізм, що включає в себе професійні норми і стандарт взаємовідносин учасників ринку, які зводять до мінімуму втрати від проведення операцій (транзакцій) на етапах пошуку інформації, ведення переговорів, прийняття рішень, правового закріплення угод, мотивації учасників, координації зусиль учасників, контролю і відновлення порушених прав та застосування санкцій до порушників.

Отже, основне джерело доходів - отримання комісійних за послуги, що надаються продавцям або покупцям нерухомості. Ріелтерська діяльність підлягає обов'язковому ліцензуванню. Оцінювачі. Процедура оцінки передує прийняттю будь-якого рішення, пов'язаного з нерухомістю.

_____________      

  12 Мітюков І.О., Александров В.Т., Ворона О.І., Недбаєва С.М. Фінансові послуги України: Енциклопедичний довідник. — Київ: Укрбланковидав, 2001.

                                    3 ОСНОВНІ ПОНЯТТЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

Основними факторами, які діють на будь-якому ринку, є: попит, пропозиція і ціна.  Попит - це кількість земельних ділянок, будівель, споруд і прав на них, які покупці готові придбати за складним цінами за певний період часу.  
За інших рівних умов попит на нерухомість змінюється у зворотній залежності від ціни.  Попит на нерухомі об'єкти формується під впливом численних факторів13:    · Економічні фактори: темпи економічного зростання та науково-технічного прогресу; рівень конкуренції на ринку; рівень, динаміка і диференціація доходів потенційних покупців, рівень ділової активності населення; можливість залучення позикових коштів; вартість будівництва і ціни на об'єкти нерухомості; ціни і тарифи на комунальні послуги; рівень орендної плати; оподаткуванняК;         · Соціальні фактори: структура населення; щільність населення, а число сімей; міграція населення; чисельність населення і тенденції її зміни; вікової та соціальний статус населення; освітній рівень та ін.;          · Адміністративні фактори: постійні і тимчасові обмеження; умови отримання прав на будівництво нерухомості; правові умови здійснення угод (реєстрація, терміни та ін.)   · Навколишнє середовище: стан соціальної інфраструктури; транспортні умови; місцезнаходження нерухомості.            · Національні та культурні умови, традиції населення.       · Політичні фактори: ступінь досконалості законодавства, рівень стабільності. Попит на нерухомість може бути дуже мінливим по регіонах, районах і мікрорайонах.

 Наприклад, відкриття в маленькому містечку нової фабрики може викликати значний приплив робочої сили, що, у свою чергу, зажадає будівництва великої кількості нового житла, торгових і рекреаційних об'єктів і так далі. У той же час, недолік коштів для іпотечного кредитування і високі процентні ставки можуть стримувати попит на нерухомість.

_____________      

  13 Петровська Н. В. Особливості оподаткування банківських операцій податком на прибуток підприємства // Економіка та держава. − 2010. − №5. − §.1 – С. 13 – 16.

Попит на землю як фактор виробництва, за своєю суттю є похідним від попиту на кінцевий продукт, вироблений з використанням землі14. Тому величина попиту на землю буде визначатися:              · Ціною землі щодо ціни на інші фактори виробництва;       · Продуктивністю землі;            · Ціною кінцевого продукту.          Пропозиція - це кількість об'єктів нерухомості, яке власники готові продати за певними цінами за певний період часу.           У будь-який поточний момент часу загальна пропозиція складається з двох елементів - пропозиція вже існуючої і нової нерухомості. Співвідношення двох елементів пропозиції змінюється в часі і від місця до місця. У той же час, основною тенденцією є переважання пропозиції існуючої нерухомості, що пов'язано з її довговічністю.      Зміна пропозиції об'єктів нерухомості на ринку може бути реалізовано:    · За рахунок будівництва нової або реконструкції існуючої нерухомості;   · За рахунок зміни типу використання.        Ціна - це кількість грошей, сплачених за одиницю нерухомості в здійснені угоди.   Отже, ринкова вартість - це найбільш ймовірний грошовий еквівалент власності. Це найвища ціна, яку принесе продаж ділянки на конкурентному і відкритому ринку, коли покупець і продавець діють розумно і на операцію не впливають сторонні подразники.

_____________      

  14 Реверчук Н.Й., Сербіна О.Г. Зарубіжний досвід податкового регулювання банківської діяльності та його застосування в Україні // Науковий вісник НЛТУ України. – 2008. – Вип. 18.5. – С. 221-225.

4 ОСОБЛИВОСТІ ОПОДАТКУВАННЯ ОПЕРАЦІЙ З НЕРУХОМІСТЮ ДЛЯ ФІЗИЧНИХ ОСІБ

За рейтингом легкості сплачування податків - Україна займає 152 місце у світі, а тому не дивно, що обрахування розміру податків у більшості громадян викликають труднощі. Якщо навіть бухгалтерам та юристам часто складно розібратись у податковому законодавстві, то що й казати про пересічних громадян, особливо зараз після прийняття Податкового кодексу 15.             Якщо з податками на доходи більш-менш зрозуміло,то з податками пов’язаними з нерухомістю виникають багато питань. Часто вони виникають із-за того, що є кілька видів податків пов’язаних з нерухомістю.           1) Податок з доходу отриманого від експлуатації нерухомості.    Особи, які отримують дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду(строкове володіння та/або користування) повинні сплачувати податок з такого доходу.              Ставка податку для фізичних осіб які не мають статусу підприємця та фізичних осіб підприємців на загальній системі оподаткування - становить 15 %. Фізичні особи підприємці, які сплачують єдиний податок - не є платниками податку на доходи фізичних осіб, тобто такі особи сплачують лише єдиний податок.        Окремо хочу звернути увагу на те, що нерухомість, яка належить фізичній особі - нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу - підприємця або юридичну особу -резидента, які виконують представницькі функції та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів.         2) Податок з доходу від операцій з продажу нерухомості.     Особи, які продають власну нерухомість повинні сплачувати податок з продажу нерухомості.              Ставка податку від операцій з продажу нерухомості становить 5%.  

_____________      

  15 Сербіна О.Г. Вплив оподаткування на дохідність і напрями розвитку банківської діяльності // Науковий вісник НЛТУ України. – 2010. – Вип. 20.4. – С. 262-268.

Але законом передбачені випадки, коли операцій з продажу нерухомості взагалі не оподатковується 16 1.             Зокрема, якщо дохід отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки.               3) Податок на нерухомість.         Податковий кодекс встановив новий для наших громадян податок – податок на нерухомість. Платниками податку на нерухомість є власники об'єктів житлової нерухомості.              Базою оподаткування (величина на яку нараховується податок) є житлова площа об'єкта житлової нерухомості. База оподаткування об'єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється органом державної податкової служби на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.    Отже, звернуть увагу на те, що база оподаткування об'єкта житлової нерухомості, що перебуває у власності фізичної особи -платника податку, зменшується:     а) для квартири - на 120 кв. метрів;          б) для житлового будинку - на 250 кв. метрів.      Наприклад, якщо у фізичної особи у власності є квартира розміром 200 кв. метрів, то податок на нерухомість він буде сплачувати лише за 80 кв. метрів, а якщо квартира менша за 120 кв. метрів – то така особа взагалі буде звільнена від сплати цього податку Рис.1._  

_      __________      

  16 Унинець-Ходаківська В.П., Костюкевич О.І., Лятамбор О.А. Ринок фінансових послуг: теорія і практика: Навчальний посібник. – Київ: ЦУЛ, 2008. – 629 с

ВИСНОВОК

У результаті виконаної роботи можна зробити наступні висновки:    Ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці, оскільки нерухомість - найважливіша складова частина національного багатства, на частку якого припадає понад 50% світового багатства.         Ринок нерухомості тісно пов'язаний з іншими ринками. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що ринок праці, ринок капіталу, ринок товарів і послуг і т.д. для свого існування повинні мати або орендувати відповідні приміщення, необхідні для їх діяльності. Тоді як, ринок нерухомості не може існувати, наприклад, без ринку капіталу, тому що нерухомість не на що було б будувати, купувати чи орендувати і т.д.  Крім того, нерухомість - це вигідне вкладення капіталу (інвестицій), оскільки кошти, вкладені в нерухомість, захищені від інфляції. Куплений будинок, квартира, земельна ділянка через деякий час можна продати за вищою ціною або здавати в оренду і мати від цього додатковий дохід. Купівля підприємства приносить покупцеві (інвестору) дохід у результаті роботи підприємства.            З 1 січня 2013 року введений податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, який сплачують фізичні та  юридичні  особи,  в тому   числі  нерезиденти,  які  є  власниками  об'єктів  житлової нерухомості.              Законодавством визначено перелік об’єктів житлової нерухомості, які не є обєктом оподаткування зазначеним податком. Це:          а) об’єкти житлової нерухомості, які перебувають у власності держави або територіальних громад (їх спільній власності);         б) об’єкти житлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом;         в) будівлі дитячих будинків сімейного типу;г) садовий або дачний будинок, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку;       ґ) об’єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним сім’ям та прийомним сім’ям, у яких виховується троє та більше дітей, але не більше одного такого об’єкта на сім’ю;                д) гуртожитки.              Для фізичних осіб - власників об'єктів  житлової нерухомості база оподаткування обчислюється органом  державної податкової служби на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно.  Оскільки відповідні норми статті 265 «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VI (із змінами та доповненнями) вступають у дію з 1 січня 2013 року, то до 1 липня 2013 року всі фізичні особи-власники нерухомості, яка підпадає під оподаткування, отримають від податкової служби повідомлення-рішення, в якому буде вказана сума податку, що підлягає оплаті до бюджету.        У той же час, платники податку мають змогу звернутися до органів податкової служби для звірки даних щодо житлової площі житлової нерухомості, пільг зі сплати податку, ставок податку та нарахованої суми податку на підставі документів, що підтверджують їх право власності на об’єкт оподаткування тощо.      Що стосується платників податку - юридичних осіб, то база оподаткування об’єктів житлової нерухомості у цьому випадку обчислюється такими особами самостійно станом на 1 січня звітного року і до 1 лютого цього ж року подають органу державної податкової служби за місцезнаходженням об’єкта оподаткування декларацію. У такій декларації річна сума розбивається рівними частками поквартально, виходячи з житлової площі об’єкта оподаткування. У разі наявності у платника податку кількох об’єктів оподаткування база оподаткування обчислюється окремо за кожним з таких об’єктів.          Отже, Державна податкова служба України нагадує, що 31 січня 2013 року останній день подання  юридичними особами – власниками об'єктів житлової нерухомості, податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, на 2013 рік.