Основы массовой оценки недвижимости для государственных целей

Оценка недвижимости - это процесс присвоения каждому объекту недвижимости на территории определенной стоимости.

Само существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.

Если предстоит оценить большое число объектов недвижимости, индивидуальная оценка становится затруднительной и дорогостоящей. Поэтому возникла необходимость в разработке концепции массовой оценки, которая бы отвечала задачам определения стоимости большого числа объектов недвижимости (преимущественно в целях налогообложения). В рамках этого метода производится анализ представительной выборки реальных или предполагаемых сделок, после чего полученные данные считаются типичными для всех объектов одного и того же класса, сходных по месторасположению, размеру, качеству и т.д.

Таким образом, "массовую оценку" можно определить как "систематическую оценку группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур, с применением общих данных на основе статистической их обработки".

 

Основные преимущества массовой оценки для целей налогообложения:

 

- время (учитывая, что результаты обычно обновляются ежегодно);

- затраты - массовая оценка обходится значительно дешевле, чем индивидуальная оценка;

- возможности объективного и беспристрастного анализа влияния рынка (статистически и географически);

- возможность производить выборку, поиск, сравнение и выявление отличий объектов недвижимости, используя большой объем информации;

- целостность результатов оценки (справедливость при расчете стоимости, т.к. каждый объект обрабатывается одинаково);

- наличие большого объема данных для обоснования и защиты результатов.

 

Основными трудностями, с которыми связано применение этой концепции, являются:

 

- качество и надежность исходных данных, особенно в отношении реальных цен сделок, а также других важных факторов;

- наличие функционирующего рынка недвижимости и достаточной выборки для исследования;

- наличие программного обеспечения статистической обработки данных, необходимого для анализа выборки и построения приемлемой модели.

Массовая оценка используется преимущественно для целей налогообложения, а также, в некоторых случаях, для территориального планирования и других подобных целей в сфере экономики и/или планирования. Стандарты и методы оценки недвижимости приняты во многих странах мира, включая Россию.

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

С помощью массовой оценки представляется возможным осуществление мониторинга и анализа тенденций на рынке недвижимости, определение реальной стоимости и эффективное использование (например, сдача в аренду) всей городской недвижимости. Концепция применения метода массовой оценки стоимости недвижимого имущества предполагает формирование на основании единого реестра собственности города перечня объектов недвижимости, при этом объекты недвижимости разделяются на следующие классы: объект административного назначения, торгового назначения и объекты производственно-складского назначения.

 

Основные этапы массовой оценки недвижимости

Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.

1. Определение проблемы. 2. Составление плана оценки. 3. Сбор  и подтверждение информации. 4. Применение  соответствующих данному случаю  подходов к оценке. 5. Согласование. 6. Отчет о результате оценки  стоимости.

 

Определение проблемы

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать. Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

 

Составление плана оценки

Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений. Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

 

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей. Следующая задача - определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

 

Сбор и подтверждение информации

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

 

1. Все ли собранные  данные важны и имеют значение  для разрешения проблемы? Посторонняя  информация, включенная только для  увеличения объема отчета, редко  повышает доверие к последнему.

 

2. Насколько полезны эти  данные? Почерпнуты ли факты из  того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют  на оцениваемый объект? Являются  ли факты достаточно ясными  или они не определены?

 

3. Были ли подтверждены  данные? Осматривал ли объект  оценщик сам лично? Была ли  подтверждена информация о продажах  сопоставимых объектов осведомленными  лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке? Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?

 

Согласование

Согласование - процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

 

Отчет о результате оценки объекта

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

 

На базе проведенных этапов массовой оценки недвижимости и строится модель посредством привлечения регрессионного анализа.

 

 

 

 

 

 

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

               Федеральное государственное бюджетное  образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«Кузбасский государственный технический университет

имени Т. Ф. Горбачева»

 

Кафедра маркшейдерского дела, кадастра и геодезии

 

 

 

 

 

 

 

Реферат на тему:

«Основы массовой оценки недвижимости для государственных целей»

 

 

         

 

 

 

 

 

                                                                  Выполнил: ст. гр. ГКб-121

                                      Лунина К. С.

                                                                                   Проверил: Шаманович О.Р.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кемерово 2014