Анализ эффективности аренды предприятия на примере бумажной фабрики г. Барыша

Местные нормативные акты о регистрации договоров аренды, принятые после 1 марта 1996 года, когда вступила в силу часть вторая ГК РФ, строго говоря, обязательной силы не имеют, так как указанные правоотношения должны согласно ГК РФ регулироваться федеральным законом.

Что касается распоряжения заместителя Председателя Совета Министров РФ от 22 декабря 1993 г. No. 96-рз, то этим документом одобрены Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, которые были разработаны Исследовательским центром частного права. Основные положения имеют рекомендательный характер и могут применяться к отношениям, возникающим из договоров аренды, купли-продажи и мены по аналогии, но исключительно на основании специального нормативного акта об этом, принятого до 1 марта 1996 года.

2.2. Перечень документов, представляемых  для регистрации договора (права) аренды, и требования к ним

1. Заявление о регистрации договора (права) аренды (от имени арендатора  и/или от имени арендодателя).

2. Платежиый документ подтверждающий внесение платы за регистрацию.

3. Доверенность представителей  юридических лиц на совершение  действий по регистрации сделки, получение экземпляров договора.

Документы арендодателя

4. Свидетельство АОЦРП о государственной  регистрации права собственности, на передаваемое в аренду недвижимое  имущество.

5. Один из документов, подтверждающих  полномочия лица, заключившего договор  от имени юридического лица:

• выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров).

• приказ собственника о назначении директора (заключении контракта),

• договор доверительного управления имуществом.

6. В случае подписания договора  лицом, не являющимся руководителем  юридического лица дополнительно:

• доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

Документы арендатора

7. Для физического лица - документ, удостоверяющий личность.

8. Для юридического лица - свидетельство  о регистрации юридического лица, учредительные

документы юридического лица со всеми изменениями, дополнениями

9. Справка о Присвоении кодов  статистики юридическому лицу.

10. Один из документов, подтверждающих  полномочия лица, заключившего договор  от имени

юридического лица (см п. 5)

11. В случае подписания договора  лицом, не являющимся руководителем  юридического лица, дополнительно (см. п. 6)

Документы на объект аренды

12. При сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или  части помещений, к договору аренды  прилагаются поэтажные планы  здания, сооружения, на которых обозначаются  сдаваемые в аренду помещения  с указанием размера арендуемой  площади.

13. Для аренды предприятия: перечни и описание зданий с приложением технических паспортов сооружений, земельных участков, оборудования и других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных долгов.

Документа указанные ниже в п. 5 - 6, 8-13 представляются в подлиннике с приложением копий (нотариально засвидетельствованное или заверенных органом выдавшим документ).

Договор

15. Подлежащие государственной  регистрации экземпляры договора  аренды, сброшюрованные и подписанные  сторонами, со всеми действующими  дополнениями, изменениями и согласованиями, и одна копия. Все последующие  дополнения и изменения зарегистрированного  договора также подлежат государственной  регистрации.

2.3. Требования к договору аренды

Обязательного нотариального удостоверения договоров аренды, в том числе с правом выкупа, не требуется.

В договоре аренды должны быть четко определены следующие условия:

1. Стороны договора: фамилия, имя, отчество  физических лиц, организационно-правовая  форма и полное наименование  юридических лиц. Не допускается  регистрация договоров, заключенных  от имени филиалов или структурных  подразделений, не имеющих прав  юридического лица! Такие договоры  признаются заключенными только  после одобрения юридическим  лицом, для которого приобретены  права и обязанности

2. Предмет договора

• предприятие как имущественный комплекс;

• здание, сооружение, садовый дом, гараж;

• жилой дом, часть жилого дома. квартира, часть квартиры - только для арендаторов - юридических лиц;

• часть здания, нежилого помещение, часть помещения.

Объекты незавершенного строительства и самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды.

3. Местоположение объекта недвижимого  имущества: адрес, расположение на  земельном участке, расположение  части объекта, в составе объекта; назначение; площадь, в том числе  жилая; этажность и другие необходимые  параметры, позволяющие однозначно  определить предмет договора.

Не допускается произвольное определение сторонами назначения и нумерации арендуемых помещений. При аренде части здания нумерация нежилых помещений и комнат указывается в соответствии с экспликацией к поэтажному плану БТИ.

4. Размер арендной платы (допускается  указание цены на единицу площади). Допустимо определение цены договора  в рублевом эквиваленте суммы  в иностранной валюте или условных  денежных единицах (“экю” и др.). Условия, указанные п.п. 1-4 являются  существенными, без которых договор  не считается заключенным и регистрации не подлежит

5. Срок аренды.

6. Право арендодателя на передаваемое  в аренду имущество и основания  его возникновения.

7. Обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц  или гарантии арендодателя об  отсутствии таковых.

8. Условия и порядок передачи  имущества арендодателем.

9. Условия и порядок возврата  имущества арендатором.

10. Обязательства сторон по государственной  регистрации договоры.

11. При наличии условий о выкупе  арендованного имущества: условия  и сроки выкупа, цену имущества.

2.4. Методика расчета арендной  платы при передаче в аренду  предприятий (имущественных комплексов), находящихся в муниципальной  собственности

1. Настоящая Методика разработана  во исполнение постановления  главы города Волгограда от 20.07.2000 N1415 «Об утверждении Временного положения о порядке передачи в аренду предприятий (имущественных комплексов), находящихся в муниципальной собственности г.Волгограда» и предназначена для расчета арендной платы за передаваемые в аренду предприятия (имущественные комплексы), а также отдельные виды имущества (кроме объектов нежилого фонда).

Данная Методика расчета арендной платы применяется также при сдаче комплекса имущества в аренду, при сдаче муниципального имущества в аренду по договору аренды с правом выкупа.

Расчет арендной платы осуществляется по следующей формуле:

А = Ао + П, где

А - арендная плата за год;

Ао - сумма амортизационных отчислений;

П - часть чистой прибыли от использования имущества.

Сумма амортизационных отчислений определяется исходя из рыночной стоимости сдаваемого в аренду имущества и норм амортизационных отчислений на полное восстановление:

Ао = Рст·Нао, где

Рст - рыночная стоимость;

Нао - норма амортизационных отчислений.

Рыночная стоимость передаваемых в аренду объектов муниципальной собственности определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размер арендной платы в части чистой прибыли от использования взятого в аренду имущества определяется в договоре аренды.

Фактическая величина арендной платы устанавливается по согласованию между арендодателем и арендатором в размере не ниже расчетной арендной платы.

Глава III. Анализ эффективности аренды предприятия на примере бумажной фабрики г. Барыша

В советские годы бумажная фабрика в Барыше входила в государственный концерн «Бумага». В ходе экономических преобразований в июне 1991 г. между концерном и трудовым коллективом был заключен договор аренды фабрики с правом ее выкупа за счет наработанной прибыли. А в 1993 г. на базе предприятия было организовано ТОО «Фабрика им. Воровского», учредителями которого стали те же рабочие (с 1999 г. - ООО). Однако вскоре мысль о выкупе предприятия за счет прибыли к тому времени уже многим начала казаться нереальной.

В 1994-1995 гг. она работала в общей сложности примерно по два месяца в году, в 1996 г. - 8 дней, в 1997-м - 5 дней, а весь 1998 г. стояла. Лишь в апреле 1999 г. фабрика начала «оживать», но проработала нормально всего 2-3 месяца. За это время на ней успели произвести 216 т оберточной бумаги и 36 т - парафинированной. В июле фабрика опять «замерла». Стало ли это закономерным результатом экономического кризиса или сказалось неумение прежнего руководства фабрики работать в новых условиях, не нам судить. В начале 2000 г. в отношении ООО «Фабрика им. Воровского» возбудили процедуру банкротства и на предприятии ввели внешнее управление. Но кроме долгов, бумаг и пустых счетов у обанкротившегося ООО ничего не было. Производственные здания, коммуникации и оборудование так и не были выкуплены, оставаясь госсобственностью, сданной в аренду. В том числе и бумагоделательная машина. Изготовленная полтора века назад, она и сейчас вызывает удивление людей, понимающих в производстве бумаги. Все вместе это составляло привлекательный имущественный и производственный комплекс. Но вместо того чтобы уже тогда разорвать отношения с обанкротившимся арендатором и выставить право аренды этого комплекса на конкурс с социальными условиями, областные власти летом 2000 г. просто отдали его другому арендатору.

Новым арендатором стало общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Бумажник». Данному ООО некоторое время «Фабрика им. Воровского» сдавала в субаренду часть производственных площадей. Учредителями «Бумажника» стали 42 работника фабрики, а директором - отец известного ульяновского «авторитета». При этом доля директора составляла более половины всего уставного капитала ООО «Бумажник».

Спустя четыре месяца, когда вопрос о банкротстве главного арендатора бумажной фабрики (ООО «Фабрика им. Воровского») был практически решен, в составе учредителей ООО «Бумажник» - субарендатора - произошли существенные перемены. 22 мая в состав учредителей общества вошли четыре новых участника. Внеся примерно по 5 тыс. руб., каждый из них стал владельцем 17,5% уставного капитала «Бумажника», а вместе - 70%. С учетом их взносов уставный капитал ООО увеличился до 28,2 тыс. руб. Причем доля директора сократилась до тех же 17,5%, а у каждого из простых фабричных работников-соучредителей - до 0,3%.

Тогда же в КУГИ области от «Бумажника» поступило обращение с просьбой (в связи с банкротством прежнего арендатора - ООО «Фабрика им. Воровского») передать предприятие в аренду ему. В качестве же основного аргумента приводилось участие в ООО «Бумажник» четырех десятков фабричных рабочих. КУГИ области удовлетворило просьбу.

Однако фабрика не только простаивала, но и накопила огромные долги по налогам, обязательным платежам, за аренду и по зарплате, которые превысили четверть миллиона рублей. По сути, речь шла о банкротстве очередного арендатора бумажной фабрики.

Департамент имущественных отношений предложил «Бумажнику» добровольно расторгнуть договор аренды, чтобы передать предприятие более рачительным арендаторам. Решить вопрос «мирным» путем не удалось, и в арбитражный суд пошел иск о принудительном расторжении договора аренды.

В декабре прошлого года конкурс с участием представителей финуправления, антимонопольного комитета и др. состоялся. Победителем стало ООО «Кижи» из Жигулевска - партнер бумажного комбината в Рыбинске, по мощности в несколько раз превышающего возможности нашей фабрики. Новые арендаторы не скрывали, что являются стратегическими поставщиками упаковочных материалов на «АвтоВАЗ». Не делали секрета и из того, что собираются часть заказов, выполняемых в Рыбинске, передать барышской фабрике. Например, изготовление коробочного картона для упаковки деталей и запчастей для «девяток», «десяток» и т.д. Оборудование в Барыше хоть и с полуторавековой историей, но способно выпускать качественную продукцию, причем находится фабрика намного ближе к автогиганту. На Рыбинском же бумкомбинате освободятся мощности для выполнения других, более крупных заказов.