Договоры по передаче имущества в собственность

ДОГОВОРЫ ПО ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА В СОБСТВЕННОСТЬ 

Договоры по передачи имущества в собственность подразумевают  обязательства по переходу права  собственности на вещь или иное имущества  от одного лица к другому. Основным видом данных обязательств является договор купли-продажи. 

По договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). 

Договор купли-продажи  — самый распространенный вид  договоров. Он представляет собой юридическую  форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения и  опосредующую перемещение материальных ценностей от одного лица к другому.       

Договор купли-продажи  является основанием возникновения  обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом  и покупателем; причем покупатель приобретает  право собственности на купленное  имущество, т.е. вещное абсолютное право. 

Виды обязательств по передачи имущества в собственность: 

-         розничная купля-продажа,  

По договору розничной  купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской  деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК РФ). 

Розничная купля-продажа  является наиболее распространенной разновидностью договора купли-продажи и имеет  приоритетное  значение в гражданском  обороте для удовлетворения потребностей граждан.  

-         поставка товаров,  

Договором поставки признается такая разновидность  купли-продажи, в силу которой поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую  деятельность, обязуется передать в  обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК). 

-         поставка товаров для государственных  и муниципальных нужд,  

Поставка товаров  для государственных и муниципальных  нужд осуществляется на основе государственного или муниципального контракта на поставку товаров для государственных  или муниципальных нужд, а  

также заключаемых  в соответствии с ним договоров  поставки товаров для государственных  или муниципальных нужд (п.1 ст. 525 ГК РФ).  

-         контрактация,  

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему  закупки такой продукции для  переработки или продажи (п.1 ст. 535 ГК РФ). 

-         энергоснабжение,  

По договору энергоснабжения  энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п.1 ст. 539 ГК). 

-         продажа недвижимости,  

По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст. 549 ГК). 

-         продажа предприятия, 

По договору продажи  предприятия продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п.1 ст. 559 .ГК РФ). 

-         мена, 

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК). 

  

-         дарение, 

По договору дарения  одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в  собственность либо имущественное  право (требование) к себе или к  третьему лицу либо освобождает или  обязуется освободить ее от имущественной  обязанности перед собой или  перед третьим лицом  (п. 1 ст. 572 ГК). 

-         Рента 

По договору ренты  одна сторона  (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а  плательщик ренты обязуется в  обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в  виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст. 583 ГК РФ).

Обязательно ли при  составлении договора купли-продажи (поставки) должны прикладываться учредительные  документы? Является ли нарушением, если документы сторонами не представляются? 

Законодательство  не содержит требований, обязывающих  стороны прикладывать к составленному  в письменной форме договору купли-продажи (поставки) какие-либо учредительные  документы (их копии). 

Однако стороны  могут установить дополнительные требования к сделке. Например, совершение ее на бланке определенной формы, скрепление печатью. Данная возможность прямо  предусмотрена абзацем 3 пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса. 

Таким образом, партнеры вправе самостоятельно предусмотреть  необходимость прикладывать к договору учредительные документы (их копии). Если же такая обязанность сторонами  не оговорена, то непредставление учредительных  документов не является нарушением законодательства. 

  

В договоре купли-продажи  здания стороны указали, что вместе с передачей права собственности  на здание к покупателю переходит  право аренды той части земельного участка, которая занята зданием  и необходима для его использования, но не определили размер такого участка  и его расположение относительно продаваемого здания. Продавец имеет  большой земельный участок на праве аренды. Права аренды надлежащим образом оформлены. На участке расположены  еще несколько зданий, принадлежащих  продавцу на праве собственности. 
 

1. Можно ли такой  договор купли-продажи здания  признать незаключенным на основании  части второй ст. 554 ГК РФ? 

2. Каким документом  устанавливаются точные размеры  и местоположение земельного  участка, необходимого для использования  здания? 

По договору купли-продажи  недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Договор  продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (статьи 550, 551 ГК РФ). При этом в договоре продажи недвижимости должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества. 

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается  не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).  

Поскольку предметом  договора купли-продажи было здание, в вашей ситуации подлежат применению нормы ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). По договору продажи  здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Если при этом земельный участок  не принадлежит продавцу на праве  собственности, то покупатель приобретает  право пользования соответствующей  частью земельного участка на тех  же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Таким  образом, если в рассматриваемом  случае договор купли-продажи здания был составлен и зарегистрирован  в соответствии с требованиями законодательства, то признать его не заключенным на основании части второй ст. 554 ГК РФ нельзя. 

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве  собственности, покупатель приобретает  право на использование части  земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ). В силу указанных  норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих  прав на земельный участок, занятый  недвижимостью и необходимый  для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний  собственник недвижимости, с момента  государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. 

Именно такое разъяснение  дано в п. 13 постановления Пленума  ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением  земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума). 

Причем покупатель здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, принадлежащем  продавцу на праве аренды, с момента  регистрации перехода права собственности  на такую недвижимость приобретает  право пользования земельным  участком, занятым зданием (строением, сооружением) и необходимым для  их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном  порядке договор аренды между  покупателем недвижимости и собственником  земельного участка (п. 14 Постановления Пленума). 

Таким образом, в  рассматриваемом случае покупатель здания получил право пользования  земельным участком, на котором расположено  здание, независимо от того, что это  не оформлено самостоятельным документом. 

Если же покупатель здания опасается возникновения  споров по вопросам пользования земельным  участком, то он вправе требовать от собственника земельного участка после  регистрации договора купли-продажи  здания заключения с ним договора аренды земельного участка на прежних  условиях. 

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением  и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. В свою очередь, из п. 3 ст. 33 ЗК РФ следует, что предельные размеры  земельных участков устанавливаются  в соответствии с утвержденными  в установленном порядке нормами  отвода земель для конкретных видов  деятельности или в соответствии с правилами землепользования и  застройки, землеустроительной, градостроительной  и проектной документацией. 

С другой стороны, согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет (см. Постановление ФАС Уральского округа от 31.05.2005 N Ф09-1489/05-ГК). 

Следовательно, в  рассматриваемом случае основным документом, устанавливающим точные размеры  и местоположение земельного участка, будет кадастровый план (карта) этого  земельного участка.