Договор аренды в гражданском праве России

Например, указание в акте приема-передачи арендованного имущества на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью[49].

Так, между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений. В акте приема-передачи, подписанном сторонами, было отмечено, что система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии. Впоследствии произошла авария этой системы. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления. Поскольку арендодатель не принял мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком. Впоследствии стоимость ремонта арендатор засчитал в счет арендной платы. Арендодатель не согласился с зачетом потраченных арендатором средств на ремонт в счет арендной платы и обратился с иском в арбитражный суд о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении арендатора из занимаемого помещения.

Арбитражный суд указал следующее. Согласно ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В данном случае система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии. Ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществлять в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.

Текущий ремонт объекта аренды – это работы по систематическому и своевременному предохранению объектов аренды от преждевременного износа и поддержанию их в рабочем состоянии.

Например. Арендатор по договору аренды транспортного средства без экипажа пользуется легковым автомобилем. В процессе его эксплуатации арендатором проведена замена тормозных колодок. Произведенные арендатором расходы являются затратами на осуществление текущего ремонта арендуемого имущества.

Капитальный ремонт следует отличать от улучшений арендованного имущества, которые представляют собой капитальные вложения в объект аренды, улучшающие (повышающие) ранее принятые нормативные показатели функционирования объекта аренды (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.). Таким образом, подобного рода затраты улучшают качественные характеристики арендуемого имущества.

Например, по договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору был передан в пользование легковой автомобиль с двигателем объемом 1500 куб. см. Арендатором была произведена замена двигателя более мощным с объемом 1700 куб. см. Произведенные работы являются улучшениями арендованного имущества, поскольку установка двигателя большего объема улучшает технические характеристики автомобиля[50].

Улучшения арендованного имущества могут быть произведены как арендатором, так и арендодателем.

В силу особенностей их правового режима принято различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекта без причинения ему вреда.

Например, арендатором была произведена реконструкция арендуемого нежилого помещения – перепланировка комнат с целью оптимизации использования арендуемой площади. Произведенные улучшения являются неотделимыми.

Арендатором была увеличена оперативная память арендуемого компьютера. По истечении срока аренды дополнительный блок памяти может быть изъят. Произведенные арендатором улучшения технических характеристик компьютера являются отделимыми[51].

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором аренды) (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. По соглашению между арендатором и арендодателем отделимые улучшения могут быть переданы последнему с возмещением их стоимости либо без такового.

Совсем по-иному обстоит дело с неотделимыми улучшениями. Они прочно связаны с объектом аренды, поэтому после прекращения договора подлежат передаче арендодателю вместе с самим арендованным имуществом. В связи с этим арендатор может требовать от арендодателя возмещения их стоимости (если иное не предусмотрено договором) только в том случае, если неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя. Во избежание спорных ситуаций согласие арендодателя должно быть выражено в письменной форме.

В случае, когда арендатор улучшил качественные характеристики арендуемого объекта на свой страх и риск, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не предусмотрено законом.

Например, арендатор использует на условиях аренды двухэтажное здание. Не испрашивая согласия арендодателя, он осуществил достройку третьего этажа здания. По истечении срока аренды здание вместе с произведенными улучшениями передается арендодателю. В этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость произведенных улучшений[52].

Статьей 662 ГК РФ установлено, что арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. В то же время арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

3.6. Распределение обязанностей по содержанию объекта аренды между сторонами

Гражданским кодексом РФ определен порядок распределения обязанностей по содержанию арендованного имущества между сторонами договора аренды. Пунктами 1 и 2 ст. 616 ГК РФ определено, что нормы, установленные в ГК РФ, будут применяться в тех случаях, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Статья 616 ГК РФ возлагает на арендодателя обязанность проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а на арендатора – обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Но если арендодатель и арендатор установят в договоре аренды иные условия перераспределения этих расходов, то будут применяться соответственно условия договора.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ сроки проведения капитального ремонта устанавливаются договором аренды. В случаях, если договором срок не определен или вызван неотложной необходимостью, ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Если в договоре аренды обязанности сторон по содержанию имущества распределены согласно ГК РФ, то в случае нарушения арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

ГК РФ также установлен порядок распределения обязанностей арендодателя и арендатора по содержанию, эксплуатации транспортных средств и связанных с ними расходов (ст. ст. 634, 635, 636, 644, 645, 646).

Так, при аренде транспортного средства с экипажем арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ), а также несет расходы по оплате услуг членов экипажа и расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (ст. 635 ГК РФ).

Арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 636 ГК РФ).

При аренде транспортного средства без экипажа на арендатора возлагается обязанность поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ), осуществлять своими силами коммерческую и техническую эксплуатацию (ст. 645 ГК РФ), а также нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 646 ГК РФ).

По договору проката обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта имущества, сданного в аренду, возлагается на арендодателя и не может быть передана по договору аренды арендатору.

                                                ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность.

Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. К иным лицам, которые могут быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения – унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные или муниципальные унитарные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), а недвижимость сдают в аренду с согласия собственника. Казенное же предприятие, основанное на праве оперативного управления, как недвижимое, так и движимое имущество сдает в аренду с согласия собственника, т.е. с согласия Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо; при аренде предприятия и финансовой аренде – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката – лицо, использующее имущество для потребительских целей.

Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письменной форме заключаются договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок предписана законом. Так, в письменной форме должны совершаться договоры проката, договоры аренды транспортных средств.

Для договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия допустима лишь письменная форма путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Заключение договора путем обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в этом случае недопустимо.

Договоры аренды, предусматривающие в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий подлежат государственной регистрации.

Порядок заключения договоров аренды регулируется общими положениями заключения договоров. Одна из особенностей заключения договоров аренды состоит в широком распространении в предпринимательской деятельности практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. Договор аренды при этом заключается с лицом, выигравшим торги. Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;