Договор аренды зданий и сооружений

При передаче сложных в инженерно-техническом  отношении зданий (сооружений) стороны  могут договориться и об условиях, дополнительно гарантирующих интересы арендатора. Например, о том, что  обязательным условием надлежащего  исполнения обязательства по передаче является проведение арендодателем  за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных  мероприятий на предмет определения  качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих  данное здание (сооружение) и т.п.

Как свидетельствует  судебная практика, отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения не свидетельствует  о незаключенности договора аренды. В качестве примера приведем Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2002 № КГ-А40/4466-02: «...В обоснование встречного иска истец ссылался на то, что ему по передаточному акту или иному документу, подписанному сторонами, нежилое помещение не передавалось и в силу ст. ст. 433, 606 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является незаключенным.

Решением  Арбитражного суда г. Москвы от 17.04.2002 удовлетворен встречный иск. В удовлетворении первоначального иска отказано.

При этом суд исходил из того, что помещение  не было передано ответчику по акту, в связи с чем договор аренды является незаключенным (ст. ст. 433, 655 ГК РФ). Требования, основанные на незаключенном договоре аренды, удовлетворению не подлежат.

Нормы гражданского законодательства, регулирующие договор  аренды, не связывают заключение договора с моментом передачи имущества арендатору.

Обязанность передать имущество арендатору возникает  у арендодателя в силу заключенного между сторонами договора аренды (п. 3 ст. 611, ст. 655 ГК РФ).

Учитывая  изложенное, у суда не имелось достаточных оснований для удовлетворения встречного иска...»¹⁹.

При прекращении  договора арендованное строение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору, т.е. необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче. Возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния  зданий и сооружений и т.п. Отказ  какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

На практике арендатор зачастую уклоняется от подписания акта приема-передачи, в связи с чем возникает вопрос о правомочиях арендодателя в такой ситуации.

Рассмотрим  пример из судебной практики.

«…ЗАО «Асфальт-сервис»  обратилось в Арбитражный суд  г. Москвы к ООО «Анитарис М» с иском (с учетом изменения размера исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 980 000 руб., пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 1 033 000 руб. за период с 10.10.2009 г. по 11.03.2010 г., о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.09.2009 г. N 18-Л и об обязании ответчика подписать акт сдачи (возврата) арендованного имущества.

Согласно п.1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Применительно к настоящему спору сторонами  договора аренды установлено, что возврат  арендуемых помещений в случае прекращения  договорных обязательств оформляется  в виде подписания приемопередаточного  акта (п. 5.2.11 договора).

Между тем  доказательств осуществления ответчиком возврата арендованных нежилых помещений  в порядке и по форме, предусмотренных  договором аренды, ответчик суду первой и апелляционной инстанций не представил, в связи с чем суд обоснованно удовлетворил требование об обязании ответчика подписать акт приема-передачи помещений...»²⁰.

Следовательно, арендодатель вправе в судебном порядке  понудить арендатора подписать акт  приема-передачи при прекращении  договора.

 

Заключение

 

 

В результате проведенного исследования можно сделать  следующие выводы:

Договором аренды здания или сооружения признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Данный  договор представляет собой договор  аренды отдельного вида имущества и  выделяется законодателем ввиду  специфики его предмета: здания и  сооружения имеют привязку к конкретному  земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота.

Договор аренды здания или сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды.

Сторонами договора аренды здания или сооружения являются арендодатель и арендатор.

Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель - лицо, которое передает (обязуется передать) имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

В качестве арендатора и арендодателя могут  выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные  образования

Основной обязанностью арендатора является обязанность своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом. Согласно п.1 ст.654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Закон не содержит специальных норм о сроке  договора аренды здания или сооружения, в частности не устанавливает предельного максимального или минимального срока в этой части и не придает соответствующему условию характера существенного. Договор аренды здания или сооружения может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок.

Независимо от срока действия и участников договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной  или иной связи, пусть даже и позволяющей  достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем  правиле п. 1 ст. 609 ГК РФ. В то же время ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения.

Несоблюдение  правил об обязательной письменной форме  договора аренды здания или сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора (абз. 2 п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Пункт 2 ст.651 ГК РФ определяет условия государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы.

 

Список использованной литературы

 

Нормативные правовые акты

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - ст.410.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ  (ред. от 12.12.2011) // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - ст.4147.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.04.2012) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). -  ст.14.
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011)  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 28.07.1997. - № 30. - ст.3594.
5. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998  №219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 23.02.1998. - № 8. - ст.963.

Литература

 

6. Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: Учебник. Т.3. 3-е изд., перераб. и доп./  Под ред. Е.А. Суханова.- М.: Волтерс Клувер, 2010. - 789с.
7. Договоры в предпринимательской деятельности / Отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина. - М.: Статут, 2010. -  509с.
8. Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.
9. Завидов Б.Д. Договорное право России. – М.: ИПК «Лига Разум», 2009. – 528с.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. - 992 с.

Материалы судебной практики

 

11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. - № 4. - 2001.
12. Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2002 № КГ-А40/4466-02 // СПС Консультант Плюс, 2012.
13. Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2010 № КГ-А40/11006-10 по делу № А40-25535/10-40-219 // СПС Консультант Плюс, 2012.
14. Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2006 № Ф09-11458/06-С3 по делу № А60-8979/06 // СПС Консультант Плюс, 2012.
15. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.05.2007 N Ф04-1690/2007(32774-А03-28) по делу № А03-7658/06-8 // СПС Консультант Плюс, 2012.
16. Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2007, 11.05.2007 № КГ-А40/2123-07 по делу № А40-57935/06-89-450 // СПС Консультант Плюс, 2012.
17. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.11.2008 № Ф03-4530/2008 по делу № А04-260/08-7/18 // СПС Консультант Плюс, 2012.
18. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.10.2009 № Ф03-5240/2009 по делу № А04-842/2009 // СПС Консультант Плюс, 2012.
19. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.11.2009 по делу № А29-7363/2008 // СПС Консультант Плюс, 2012.

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - ст.410.

² Завидов Б.Д. Договорное право России. – М.: ИПК «Лига Разум», 2009. – С.327..

³ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.11.2009 по делу № А29-7363/2008 // СПС Консультант Плюс, 2012.

⁴ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.11.2008 N Ф03-4530/2008 по делу № А04-260/08-7/18 // СПС Консультант Плюс, 2012.

⁵ Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2007, 11.05.2007 N КГ-А40/2123-07 по делу № А40-57935/06-89-450 // СПС Консультант Плюс, 2012.

⁶ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.05.2007 N Ф04-1690/2007(32774-А03-28) по делу № А03-7658/06-8 // СПС Консультант Плюс, 2012.

⁷ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.04.2012) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). -  ст.14.

⁸ Постановление Правительства РФ от 18.02.1998  №219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 23.02.1998. - № 8. - ст.963.

⁹ Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: Учебник. Т.3. 3-е изд., перераб. и доп./  Под ред. Е.А. Суханова.- М.: Волтерс Клувер, 2010. - С.421.

¹⁰  Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011)  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 28.07.1997. - № 30. - ст.3594.

¹¹ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. - № 4. - 2001.

¹² Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2006 № Ф09-11458/06-С3 по делу № А60-8979/06 // СПС Консультант Плюс, 2012.

¹³ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. - С.432..

¹⁴ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.10.2009 № Ф03-5240/2009 по делу № А04-842/2009 // СПС Консультант Плюс, 2012.

¹⁵ Договоры в предпринимательской деятельности / Отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина. - М.: Статут, 2010. -  С.345.

¹⁶ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ  (ред. от 12.12.2011) // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - ст.4147.

¹⁷ Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

¹⁸ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. - С.435.

¹⁹ Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2002 № КГ-А40/4466-02 // СПС Консультант Плюс, 2012.

²⁰ Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2010 № КГ-А40/11006-10 по делу № А40-25535/10-40-219 // СПС Консультант Плюс, 2012.