Договор аренды зданий и сооружений

Нежилые здания могут иметь  жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают нежилые помещения (канцелярские, общественного  питания и т.д.) на первом этаже. И  в тех, и в других зданиях могут  находиться мемориальные квартиры - памятники  истории и культуры.

Важным представляется вопрос о том, входят ли нежилые помещения  в предмет договора аренды здания и сооружения. С одной точки зрения, нежилые помещения технически входят в состав зданий и, следовательно, могут подпадать под действие норм § 4 гл. 34 ГК⁹. С другой позиции, нежилые помещения юридически, как объекты гражданских прав, выделены из зданий, имеют собственные кадастровые номера в системе учета объектов недвижимости и характеризуются весьма опосредованной связью с земельными участками под зданиями. Это лишает их необходимой специфики для применения правил § 4 гл. 34 ГК и оставляет их аренду под действием общих норм § 1 гл. 34 ГК.¹⁰

На наш взгляд, современное  гражданское законодательство дает основания, скорее, для второй точки  зрения и аренда нежилых помещений  должна подчиняться общим правилам о договоре аренды. Конечно, это толкование порождает очевидный парадокс: менее ценный объект (помещение) подвергается гораздо большим ограничениям по сравнению с более ценным (здание); например, при таком подходе требуется государственная регистрация любого договора аренды нежилого помещения, даже если он заключен на несколько часов (п. 2 ст. 609 ГК), тогда как для краткосрочной аренды зданий этого не требуется (п. 2 ст. 651 ГК). Однако выход из этой ситуации видится один - уточнение действующего законодательства.¹¹

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений  лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственного учета жилищного  фонда (при аренде нежилых помещений), государственной регистрации права  собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на здание (ст. 131 ГК) в установленном порядке. Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК). Не завершенный строительством объект может быть предметом договора аренды только после государственной регистрации права собственности на этот объект в установленном порядке (ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость).¹²

Здания на земельном участке  подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному  для гражданского права делению  имущества на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК). Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения в основном некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).

На исторически сложившихся  территориях группы изолированных  или объединенных памятников истории  и культуры могут быть отнесены к  градостроительным ансамблям. Центры исторических поселений или фрагменты  градостроительной планировки и  застройки образуют достопримечательные  места.

Такое деление значимо  для четкого выявления индивидуально-определенного  объекта договора аренды здания или  сооружения, который должен совпадать  с объектом государственной регистрации  недвижимого имущества (ст. 131 ГК).

Объектом государственной  регистрации недвижимого имущества  могут быть либо основное и служебные  строения, сооружения на одном земельном  участке как единый объект учета, как ансамбль, достопримечательное  место, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным  порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку.

В первом случае в объект договора аренды целесообразно включать не только основное здание, но и служебные  постройки, ансамбль, здания и сооружения, образующие достопримечательное место. Во втором - такое правило не сопровождает аренду здания (помещения).

Под сооружениями - все иные постройки и конструкции. К арендуемым сооружениям относятся объекты культурного наследия, гидротехнические, портовые, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства (в частности, стационарные установки рекламы), трансформаторы, тепловые узлы, подэтажные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости (плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах, например, не входят в понятие сооружений).¹³

Указанная в определении  договора аренды возможность пользования  без владения имуществом относится  именно к отдельным видам сооружений.

Закон не запрещает арендодателю передавать в аренду заложенные здания (помещения) и сооружения. И если в договоре о залоге не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания (помещения) или сооружения вправе заключить  договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 346 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Элементы договора аренды зданий и  сооружений

2.1. Субъекты договора аренды зданий и сооружений

Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое  физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко в договоре арендодателем называется балансодержатель, который не является при этом стороной договора - арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель, будучи хозяйствующим субъектом арендодателя, отвечает за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта. Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом выступает арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами, на вещном праве.¹⁴

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов  выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для  обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

2.2. Форма договора аренды зданий и сооружений

В отличие от общей нормы  договора аренды, договор аренды здания или сооружения заключается в  простой письменной форме в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.

Договор должен быть подписан сторонами без использования  факсимиле. Другая форма подписи  может быть использована только из числа установленных п. 2 ст. 434 ГК. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 4 Закона об ЭЦП.¹⁵

Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае, в силу прямого указания в статье, ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора (см. ст. ст. 167, 168 ГК).

Договор аренды зданий и  сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации) и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.

Во-первых, не подлежат государственной  регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее  чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения  сторон, превысившие один год (п. 8 письма ВАС N 59)¹⁶.

Во-вторых, при продлении  договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой  же срок после окончания первоначального  срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который  не подлежит государственной регистрации (п. 10 письма ВАС N 59).

В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной  регистрации (п. 11 письма ВАС N 59).

В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга  также подлежат обязательной государственной  регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пп. 9, 12 письма ВАС N 59).

В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего  месяца следующего года, в целях  применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году (п. 3 письма ВАС N 66).¹⁷

В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации  договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор  субаренды (п. 19 письма ВАС N 66).

Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого  договора незаключенным. Это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая, в свою очередь, является исключением из общего правила ст. 165 ГК о признании в таких случаях сделок недействительными. Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязанности зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.¹⁸

Обязательным приложением  к договору аренды при государственной  регистрации являются поэтажные  планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения  с указанием их размеров; план земельного участка (участка недр), на котором  расположено здание или сооружение, с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении  кадастрового и технического учета (инвентаризации) (если в аренду сдается  и земельный участок); паспорт  объекта культурного наследия, являющийся обязательным документом, представляемый в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не принимаются на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом.¹⁹

Договор, подписанный сторонами, но не прошедший государственной  регистрации, не считается заключенным. Стороны могут не осуществлять права  и обязанности по договору, не зарегистрированному  в установленном порядке. Государственная  регистрация договора аренды и определяет момент возникновения прав и обязанностей сторон, и гарантирует права третьих  лиц. Поэтому, если стороны договорились о том, что условия договора аренды применяются к их фактическим  бездоговорным взаимоотношениям, сложившимся  еще до заключения договора (например, в части внесения арендной платы), это не означает, что возникло юридическое  основание исполнения взятого на себя обязательства в период, когда  имели место фактические отношения  между ними.

Государственная регистрация  прав на аренду рассматривается законом  как регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц. Она проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, то о зарегистрированном ограничении (обременении) необходимо уведомить правообладателя (правообладателей) - арендодателя. Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.

Государственная регистрация  прав на арендованный земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, осуществляется по правилам п. 2 ст. 26 Земельного кодекса, в зависимости от срока договора аренды от одного года и более. Земельный кодекс (ст. 25) предусматривает отсылочную норму относительно возникновения прав на землю к гражданскому законодательству и Закону о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

2.3. Существенные  условия договора аренды зданий  и сооружений

Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности  недвижимого имущества. Здания и  сооружения неразрывно связаны с  землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. ²⁰

Так же к существенным условиям относится оплата найма имущества. Цена должна быть зафиксирована в договоре аренды. Если этого нет, договор считается незаключенным.

Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных  законом. Эти ставки устанавливаются  или регулируются (как минимальные  или предельные) уполномоченными  на то государственными органами (п. 1 ст. 424 ГК). Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности условия о ставке арендной платы использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги.