Договор аренды и его разновидности

 Согласно статье 17 Закона после окончания срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок.

 Кроме того, как было установлено судами первой и апелляционной инстанций, пункт 13 договора, заключенного между истцом и Управлением рынков Полтавского облпотребсоюза, тоже содержал положение, в силу которого после окончания действия договора арендатор имеет преимущественное право перед третьими лицами на продолжение договора.

 

 Требование Закона и приведенное положение договора не было соблюдено ответчиком, который после окончания десятилетнего срока действия договора с истцом заключил договор с другим лицом. Судебные решения не содержат ссылок на то, что арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности. Они приняты без учета того, что арендатор, исполняющий надлежащим образом свои обязанности, имеет преобладающее право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок.

 Вывод ВХСУ об отсутствии у истца преимущественного права на продолжение договора найма в связи с тем, что собственник на свое усмотрение владеет, пользуется и распоряжается надлежащим ему имуществом (статья 4 Закона Украины "О собственности" не является обоснованным и законным.

Учитывая нарушения ВХСУ, судом апелляционной и первой инстанций требований Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" и положений договора, который основывается на Законе, все постановленные по делу судебные решения подлежат отмене, а дело направляется на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует учесть приведенное и постановить решения согласно закону.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 111-17 - 111-20 Хозяйственного процессуального кодекса Украины

Судебная палата

П О С Т А Н О В И Л А:

 кассационную жалобу ЧП А. удовлетворить;

 постановление ВХСУ от 6 марта 2003 года, постановление Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 17 декабря 2002 года и решение Хозяйственного суда Полтавской области от 18 октября 2002 года отменить;

 

 дело направить на новое рассмотрение в хозяйственный суд первой инстанции.

 Постановление является окончательным и обжалованию не подлежит. ["Юридическая практика", N 25 (287), 24 июня 2003 года]

 

 

3. гибель вещи, переданной в найм;
4. переход вещи в собственность нанимателя в результате подажи, дарения, поскольку здесь происходит совпадение должника и кредитора в одном лице.

Новеллой ГК является норма, согласно которой стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается (ч.2 ст.770 ГК).

Прекращение договора также возможно в форме его расторжения, что возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из них.

Наймодатель имеет право потребовать расторжения договора найма, если наниматель:

1. пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
2. без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу;
3. своим нерачительным поведением создает угрозу повреждения вещи;
4. не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта возложена на нанимателя (ст.783 ГК).

Наниматель имеет право потребовать расторжения договора найма, если:

1. наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи;
2. наймодатель не исполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи (ст.784 ГК).

Следовательно, договор найма может быть расторгнут по требованию нанимателя по основаниям, предусмотренным законом.

В новом ГК более гибко, нежели в ранее действовавшем законодательстве, определены последствия улучшения нанимателем вещи, переданной ему в пользование. Ст.778 ГК определяет права и обязанности сторон договора найма в связи с улучшением вещи.

 

3.Разновидности договора найма.

Наряду с общими правилами, ГК предусматривает специальные правила, регулирующие разновидности договора найма: договор проката, договор аренды земельных участков, договор найма здания или другого капитального сооружения, договор аренды транспортных средств, доовор лизинга.

3.1. Договор проката

Согласно ст.787 ГК по договору проката наймодатель, который осуществляет предпринимательскую деятельность по передаче вещей в найм, берет на себя обязательство передать движимую речь нанимателю в пользование за плату на определенный срок.

Особенности этого договора:

публичность;

 предметом договора может  быть только движимая вещь;

наниматель не имеет права на заключение договора поднайма; наниматель не имеет преимущественного права на покупку вещи в случае ее продажи наймодателем;

капитальный и текущий ремонт вещи осуществляет наймодатель за свой счет, если он не докажет, что повреждение вещи произошло по вине нанимателя;

плата за прокат вещи устанавливается за тарифами наймодателя.

3.2. Договор найма (аренды) земельных участков.

По договору найма земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный в договоре срок в пользование и владение за плату.

Земельный участок может передаваться вместе с насаждениями, сооружениями, водоемами, которые находятся на них или без них (ст.792 ГК).

В Украине сегодня много нерешенных вопросов по поводу аренды земли, передачи ее в собственность. Особенно это касается вопросов аренды земли сельскохозяйственного назначения. Этот вопрос заслуживает отдельного глубокого изучения.

Рассмотрим особенности данного вида договора и основные нормативно-правовые акты, которые регулируют аренду земли.

Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998г. с его последующими редакциями.

Согласно ст. 93 Земельного кодекса Украины (далее ЗК) право аренды земельного участка- это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

В соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» (далее Закон) аренда земли- это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки. Закон не содержит ограничений относительно круга лиц, могущие быть арендаторами.

Форма договора: в соответствии со ст.14 Закона договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.

Порядок заключения договора.

1. заключает данный договор лицо, у которого земельный участок находится только в собственности;
2. подача заявления в соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления;
3. рассмотрение заявления в соответствии с порядком установленным Земельным кодексом;
4. заключение договора;
5. передача земельного участка, границы которого определены в натуре, в аренду без изменения его целевого назначения, осуществляется без разработки проекта его отвода;
6. при поступлении двух или более ходатайств на один и тот же участок, арендодатель проводит аукцион или конкурс;
7. заключенный договор подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации договоров аренды земли утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.1998г. №2073.

Срок действия договора аренды земли определяется по согласованию сторон, но не может превышать пятьдесят лет (ст.19 Закона).

Следовательно, в отличии от общих правил найма (аренды), нормы об аренде земли устанавливают максимальный срок действия этого договора.

Существенные условия договора.

1. объект аренды(место расположения и размер земельного участка);
2. срок действия договора аренды;
3. арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственность за ее неуплату.
4. Условия использования и целевое назначение передаваемого в аренду земельного участка;
5. Условия возврата земельного участка;
6. Существующие ограничения относительно использования земельного участка;
7. Определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды либо его части.
8. Ответственность сторон.

Неотъемлемой частью договора аренды земли являются:

План или схема передаваемого в аренду земельного участка; кадастровый план земельного участка с отражением ограничений в его использовании и установленных земельных сервитутов;

Акт определения границ земельного участка в натуре;

Акт приемки-передачи объекта аренды;

Проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных законом.

Нормы Закона, регулирующие арендную плату за аренду земли, предоставляют значительную свободу сторонам- размер, форма, сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ч.2 ст.21 Закона).

Прекращение договора.

Ст. 31 Закона называет пять оснований прекращения договора аренды земли.

1. истечение срока, на который он был заключен;
2. выкуп (изъятие) земельного участка для общественных нужд и принудительное отчуждение по мотивам общественной необходимости, в порядке установленном Законом;
3. объединение в одном лице собственника и арендатора;
4. смерть физического лица-арендатора, осуждение его к лишению свободы;
5. ликвидация юридического лица-арендатора.

Договор аренды также может быть расторгнут с согласия сторон. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, в отличии от договора аренды государственного и коммунального имущества, Закон «Об аренде земли» тщательно регламентирует как в целом прекращение, так и расторжение договора аренды.

 

 

 

 

3.3 Договор найма здания  или другого капитального строительства.

Особенности договора найма здания или другого капитального строительства определены ст.ст. 793-797 ГК. Эти особенности касаются:

1. формы договора и его регистрации. Договор найма здания заключается в письменной форме; этот договор на один год и более подлежит нотариальному удостоверению; если этот договор заключается менее чем на год, он подлежит государственной регистрации;
2. передачи здания или другого капитального сооружения в найм и его возврата. Передача оформляется соответствующим документам (актом), который подписывается сторонами договорами; с этого момента исчисляется срок договора;
3. предоставления нанимателю права пользования земельным участком одновременно с правом найма здания нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели договора;
4. платы за пользование, как здания, так и за пользование земельным участком.

 Пример договора аренды здания или другого капитального сооружения приведен в Приложении 1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4 Договор найма (аренды) транспортных средств.

Ст.ст. 795-805 ГК определяют особенности предмета, формы и др. договора аренды транспортных средств.

Предметом договора найма транспортного средства могут быть воздушные, морские, речные суда, а также наземные самоходные транспортные средства и т.п., т.е движимое имущество.

В связи с появлением данного вида договора аренды актуальным является вопрос, что следует понимать под транспортным средством. Можно ли к ним относить такие виды имущества, которые самостоятельно перемещаются в пространстве, или также объекты, которые нуждаются в дополнительных тяговых механизмах, например, железнодорожные вагоны и платформы, автомобильные прицепы, контейнеры и прочее.

Следует отметить, что в этом плане имеет место как расширительное так и ограничительное толкование «транспортного средства».Так, В.В.Витрянский под транспортными средствами понимает не только объекты, способные к самостоятельному передвижению, но и подвижной состав, или иначе перевозочные средства. Другие исследователи, как в прошлом , так и в настоящее время, перевозочные средства и подвижной состав выделяют в отдельную имущественную группу, в отличие от технических устройств, способных к самостоятельному перемещению в пространстве. К транспортным средствам нельзя относить оборудование, смонтированное на шасси: генераторы, компрессоры; так же как и специальные машины, созданные на базе автомобиля или трактора: экскаватор, скрепер, бетономешалка и т.п.