Договор аренды (понятие и общие положения)

Основные данные о работе

Версия шаблона	2.1
Филиал	Барнаульский
Вид работы	Курсовая работа
Название дисциплины	Гражданское право
Тема	№8 Договор аренды (понятие  и общие положения)
Фамилия студента	Коротеева
Имя студента	Евгения
Отчество студента	Анатольевна
№ контракта	15400090101003

 

Содержание

Введение               3

1 Правовая характеристика договора аренды по гражданскому праву Российской Федерации                                       5

1.1 Понятие, элементы и признаки договора аренды в России                               5

1.2 Виды договора аренды                                                                                                10

2 Юридические  особенности договора аренды  по современному российскому  законодательству России                            15

2.1 Содержание договора аренды                                                                                    15

2.2 Прекращение и возобновление договора аренды                                                     19

Заключение                                                                    25                                                                                                              Глоссарий                                                                                                                          27

Список использованных источников                                                                          30

Приложения                                                                                                                      37

Введение

Актуальность выбранной темы заключается в широком распространении правоотношений, направленных на установление, изменение или прекращение арендных обязательств, в процессе чего нередко возникает необходимость защиты или восстановления нарушенных прав субъектов, это обусловлено тем, что практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

В качестве объекта представленной работы выступают общественные отношения, складывающиеся в ходе установления, изменения или прекращения арендных обязательств.

Предметом исследования является правовое регулирование с помощью правовых (юридических) норм на институт правоотношений в сфере арендных обязательств. К числу таких норм относятся нормы гражданского законодательства и иные нормы, регулирующие отдельные категории имущества, которое может выступать в качестве объекта аренды.

Цель настоящей работы является рассмотрение понятия договора аренды как института гражданского права, его содержания, элементов в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить ряд следующих задач:

- исследовать понятие, признаки и элементы договора аренды в России; 

- охарактеризовать виды договора аренды;

- раскрыть содержание  договора аренды;

- изучить условия прекращения и возобновления договора аренды;

В ходе исследования применялись  различные методы исследования, такие как: императивный, диспозитивный, а также присутствовали дополнительные: логический и сравнительный.

При изучении выбранной  темы использовался ряд нормативно-правовых актов, таких как Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 года, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994 года, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996, Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001, Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 и др. [1, 2, 3, 5, 6, 9 и др.].

При написании данной работы использовались учебники по гражданскому праву таких авторов, как  А. И. Гомола; С.П. Гришаева; О.С. Иоффе; В. А. Кряжкова; А.М. Кутафина; О.Н. Садикова; А.П. Сергеева; А. М. и др. [17, 20, 23, 29, 34, 35 и др.].

Также использовались материалы  судебной практики, такие как  Решение  суда Центрального суда г. Барнаула Алтайского края «О взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Н. арендной платы по договору аренды автокрана» от 09.09.2009, Решение суда Центрального района г. Барнаула Алтайского края «О расторжении договора земельного участка» от 27.10.2009 [46, 47 и др.].

Практическая  значимость настоящей работы по гражданскому праву заключается в том, что представленный материал можно использовать при подготовке к семинарским и практическим занятиям, написании рефератов, домашних, контрольных, курсовых и дипломных работ как студентами, так и преподавателями юридических дисциплин высших и средних гуманитарных учебных заведений РФ. На практике можно использовать в качестве разъяснительного пособия, научно-практического комментария в сфере юридической деятельности при разрешении споров, вытекающих из арендных обязательств. 

Основная часть

1 Понятие и виды договора аренды по гражданскому праву Российской Федерации

 

1. Понятие, элементы и признаки договора аренды в России

 

Понятие договора аренды закреплено законодателем в статье 606 Гражданского кодекса РФ: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью"¹.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи), в соответствии с приложением А. Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату [15, С.199].

Договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату), срок договора аренды, в соответствии с приложением Б.

Арендодатель — любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо [35, С.249]. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации².

Объектом аренды может  быть не любое имущество, включая  обособленные природные объекты, а  лишь те предметы и вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств  в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Важная особенность  аренды состоит в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.

Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 634 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ) и предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое  лицо, а другой — физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме³.

Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет  более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ)

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Поскольку в силу ст. 606 ГК РФ арендованное имущество передается арендатору, как правило, во временное  пользование, возникает вопрос о сроках (времени) пользования им [15, С.264]. Срок договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в которой, как уже и подчеркнуто нами, нет никакого точного или определенного срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указывает конкретного срока аренды⁴.

Так, договор аренды заключается  на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается  заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ)⁵.

Договор аренды, заключенный  на срок, превышающий установленный  законом предельный срок, считается  заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ) [29, С.341].

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора⁶.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель[33, С.338]. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды)⁷.

По общему правилу  имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных электронных вычислительных машин арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею⁸.

Целью договора аренды следует  считать передачу имущества арендодателя во временное пользование, так как в этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно и не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование. Такой признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности от договора ссуды, то есть безвозмездного пользования имуществом (глава 36 ГК РФ).

Также следует отметить, что предмет договора должен быть четко определен, иначе между сторонами возникают разногласия. При рассмотрения случая из судебной практики Центрального суда г. Барнаула от 09.09.2009 ООО «Барнаулагрострой-2» обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Н. арендной платы по договору аренды автокрана от 01.04.2008⁹. Основанием для предъявления ООО «Барнаулагрострой-2» своих требований послужило неполное перечисление ИП Н. как арендатором суммы платежей за работу автокрана МАЗ-500, предоставленного по договору аренды от 01.04.2008. Решением суда от 09.09.2009 в иске отказано со ссылкой на отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде транспортного средства.

Изучив материалы дела, мы согласились с принятым решением, т.к. в п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена необходимость в договоре аренды четкого определения объекта аренды. Как показывает анализ договора аренды от 01.04.2008, в нем не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно указанной норме и ст. 432 ГК РФ влечет признание его незаключенным¹⁰.

Таким образом, договор  аренды представляет собой соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату), срок договора арендыОсновные признаки договора аренды заключаются в то, что при договоре аренды осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности; аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю; договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом.