Договор купли–продажи недвижимости

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором  записи о праве в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Запись о праве  содержит четыре основных элемента:

1) субъект права (правообладатель);

2) объект права (имущество);

3) вид права (собственность  или другие вещные права);

4) основание (правоустанавливающий  документ) и книгу учета документов.

Произведенная государственная  регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации  права.

Для заключения договоров  в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены  определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном  случае сделка с недвижимостью считается  ничтожной . Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки.

Прием документов, необходимых  для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности.

1. Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они представляют интересы других граждан или юридических лиц, то проверяются и их полномочия.
2. Проверка представленных документов на соответствие

требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации прав.

3. Проверка наличия подлинников и копий документов.
4. После приема документов должностное лицо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии должно внести запись о поступивших на регистрацию заявлении и документах в Книгу учета входящих документов и выдать расписку заявителю с указанием номера Книги учета документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении. С этой даты начинается месячный срок государственной регистрации.

После приема заявления регистратор  должен также внести в Единый государственный  реестр прав отметку о поданном заявлении.

Далее проводится правовая экспертиза документов. По результатам  правовой экспертизы у регистратора могут возникнуть сомнения в наличии  оснований для регистрации либо он принимает одно из возможных решений: зарегистрировать право, сделку; приостановить  государственную регистрацию; отказать в государственной регистрации.

Если регистратором принимается  решение отказать, заявителю направляется письменное сообщение об отказе. После отказа в регистрации ни поданные документы, ни плата за регистрацию не возвращаются (это не предусмотрено законом). Отказ может быть обжалован в суде.

Споры, вытекающие из государственной регистрации  прав на недвижимое имущество разнообразны.

На основании  изложенного, можно прийти к выводу, что государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Можно выделить два вида регистрации: регистрация  прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права  на недвижимость и не все сделки с нею. Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.

Следует отметить последние изменения вступившие в силу с 01 марта 2010 года относительно возможности отправки документов для регистрации прав по почте.

2.4. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

 

Расторжение договора - это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя  понятиями: «расторжение договора» ( ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (1 ст. 699).

При расторжении  договора договорные обязательства  сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может  только действующий договор. Этот признак  позволяет отличить расторжение  договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения  закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще  при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания.⁹

Расторжение договора может происходить, когда:

• договор был заключен;
• когда договор является действительным.

Оно может  осуществляться по воле двух сторон или  по требованию одной из них. Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей . По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора.

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после  процедуры досудебного урегулирования.

Договор может  быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения.

Особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной  регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами  или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Если на основании совершенной сторонами  сделки не была произведена государственная  регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом  сделки, стороны вправе подписать  соглашение о расторжении купли-продажи  недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным  подразделением Федеральной регистрационной  службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий  договор купли-продажи недвижимости.

 

Глава 3. Особенности  правоприменительной практики по договорам  купли-продажи отдельных видов  недвижимости

3.1 Особенности договора  купли-продажи жилой недвижимости

 

При построении системы объектов жилищных прав необходимо, чтобы каждый самостоятельный объект, включенный в эту систему, обладал  общими, сущностными признаками.

По мнению Ю.К. Толстого, всего признаков жилого помещения семь:¹⁰

1. объект жилищных прав;
2. изолированное помещение, которое признается недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан;
3. к видам жилых помещений относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната;
4. жилые помещения предназначены для проживания граждан;
5. право собственности и иные вещные права подлежат государственной регистрации;
6. осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;
7. может осуществляться страхование жилых помещений.

При этом выделяются как основные, так и факультативные признаки. Факультативные признаки, такие, как государственная регистрация  жилых помещений и их страхование, не следует отражать в определении  жилищного фонда; такой признак, как то, что жилые помещения  являются объектами жилищных прав, воспринимается как очевидный.

Сущностными же признаками, которые обязательно  должны быть отражены в определении  жилищного фонда, являются такие, как  предназначенность и пригодность для постоянного проживания граждан, хотя бы и на данный момент в силу особенностей его правового режима или иных обстоятельств жилое помещение использовалось для временного проживания граждан, а также то, что жилые помещения могут находиться не только в жилых домах, но и в иных строениях (например, в здании образовательного или оздоровительного учреждения). Весьма примечательно, что, выделяя такой признак, как то, что жилое помещение является недвижимым имуществом,

Необходимо  также отметить, что в силу природных  условий, а также особенностей жизненного уклада люди также постоянно проживают  в юртах, ярангах, иглу, но с точки  зрения ЖК РФ признать данные объекты  жилыми помещениями никак невозможно. Именно этим и следует объяснить  необходимость выделения такого признака жилого помещения, как то, что оно является объектом недвижимости. Именно этим обстоятельством и объясняется  целостность системы объектов жилищных прав, в которую не могут быть включены яранги, юрты, дома-вагончики, сборно-разборные дома и т.п.

Важным признаком любого жилого помещения является то, что в отношении данных объектов законодателем установлен специальный правовой режим.

К правовому  режиму объектов жилищных прав следует  отнести также правила, устанавливающие  оценку того или иного жилого помещения  в качестве пригодного для проживания.

Любое жилое  помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие  отличительные признаки:

• Жилое помещение - это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека.
• Жилое помещение является прочно связанным с землей, таким образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно.
• Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.
• Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.

 

3.2 Особенности договора  купли-продажи нежилой недвижимости

 

В течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина «нежилые помещения» не выработано.

Рассмотрим, что подразумевается под нежилым  помещением в нормативных актах  разного уровня.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» помещение определялось как единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.¹¹

В то же время  в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиПах) употребляется  формулировка «здания, сооружения и  помещения в них».

Согласно  трактовке распоряжения Госкомимущества  РФ от 5 февраля 1993 г. № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения», «нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные».

Согласно  закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к  недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной  регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые  помещения.¹²

Само словосочетание "нежилое помещение" означает, что соответствующее понятие  определяется негативным образом: это  помещение, не предназначенное для  проживания граждан. В зависимости  от функционального назначения нежилые  помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение  может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Проведенный в  работе анализ показывает, что понятия  «нежилые здания», «сооружения», «помещения»  в качестве видов входят в более  общее понятие «объект».

Нежилые помещения, это, прежде всего, здания и сооружения.

Понятия «здание», «сооружение», «нежилое помещение» в  литературе и нормативных актах  трактуются по-разному. При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные  станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные  сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.