Договор купли-продажи жилого помещения

Право пользования жилым  помещением возникает у членов семьи, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым членом семьи. К такого рода соглашениям                 И. Исрафилов²¹, Л.Ю. Михеева относят, в частности, брачный договор, заключаемый супругами в порядке урегулирования их имущественных отношений. У бывших членов семьи нанимателя в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, члена жилищно-строительного кооператива это право возникает одновременно с приобретением право собственности на квартиру нанимателем (членами его семьи) и членом кооператива.

Л.Ю. Михеева справедливо  отмечает, что под вселением в  качестве члена семьи не может  пониматься регистрация гражданина по месту жительства, поскольку в  соответствии с Законом РФ «О праве  граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.

Вместе с тем, следует  отметить, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, суды оценивают данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), как одно из доказательств того, состоялось ли между собственником жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое им жилое помещение и на каких условиях.

Сохранение за членами  семьи собственника права пользования  жилым помещением при его отчуждении другим лицам составляло основное препятствие  для реализации собственником жилого помещения права распоряжения им. Для создания максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков ипотечного кредитования положения Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» в ст.292 ГК РФ внесены изменения, согласно которым члены семьи собственника жилого помещения сохраняют право пользования этим помещением при его отчуждении другим лицам лишь в случаях, предусмотренных законом.

В настоящее время таким законом  является Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Статья 19 названного федерального закона предусматривает, что действие положений ч. 4 ст.31 ЖК РФ (также содержащей правило о прекращении права пользования жилым помещением членов семьи собственника при его отчуждении) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Разъясняя положения данной нормы, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ 1 марта 2006 г.²², указал следующее. Применительно к положениям Закона о приватизации жилищного фонда согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст.40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Следовательно, если бывший член семьи  собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Следует также  отменить, что в целях развития рынка жилья изменения претерпели и положения гражданского законодательства, регулирующие вопросы отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Если в соответствии с первоначальной редакцией п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение собственником жилых помещений в таких ситуациях производилось с предварительного согласия органов опеки и попечительства, а несоблюдение данного требования влекло ничтожность договора купли-продажи, то согласно изменениям, внесенным Федеральным законом 15.05.2001 № 54-ФЗ²³, обязанность получать такое согласие возникала лишь в случае, если при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, затрагиваются права и охраняемые законом интересы данных лиц. С 1 января 2005 г. действует новая редакция названной нормы²⁴, в соответствии с которой получать согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения необходимо лишь в тех случаях, когда в этом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), и при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Ко второй категории  граждан, которые имеют право  пользования жилым помещением и  сохраняют это право на срок, указанный  в договоре, можно отнести нанимателей и постоянно проживающих с ним граждан по договору найма жилого помещения (ст.ст.675, 677 ГК РФ), а также ссудополучателей (ст.700 ГК РФ).

Право пользования жилым  помещением у нанимателя и постоянно  проживающих с ним граждан, ссудополучателей возникают на основании соответствующего договора (найма жилья или безвозмездного пользования соответственно) и носят срочный характер, так как прекращаются с истечением срока действия договора. При этом наниматель жилого помещения вправе по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст.684 ГК РФ), тогда как ссудополучателю такое право законодатель не предоставил.

К третьей группе лиц, сохраняющих право пользования  жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, относятся получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст.ст.586,602 ГК РФ). При этом следует обратить внимание на то обстоятельство, что названная категория лиц наряду с правом пользования жилым помещением (если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрено, что содержание предоставляется за счет данного жилого помещения) также, в обеспечение исполнения рентных обязательств, приобретает право залога на это имущество (ст.587 ГК РФ). Причем при заключении договора пожизненного содержания с иждивением государственной регистрации подлежат ограничение (обременение) рентой и залогом права собственности на помещение, переданное под выплату пожизненного содержания (ст.ст.586,587 ГК РФ). Также отдельно гражданин, которому в пользование по этому договору предоставлено жилое помещение, может потребовать регистрации права пользования этим помещением (ст.34 ЖК РФ).

Следует обратить внимание на то, что получатель ренты  вправе пользоваться жилым помещением до прекращения обязательства плательщика  ренты, которое прекращается смертью  получателя (ст.605 ГК РФ), если не предусмотрена  возможность замены предоставления содержания с иждивением выплатой периодических платежей (ст.603 ГК РФ).

Если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением, гражданин, проживающий в жилом помещении  на основании такого договора, пользуется жилым помещением на условиях, аналогичных установленным для отказополучателей, права которых на жилое помещение будут рассмотрены ниже.

К четвертой  категории лиц, которые сохраняют  права пользования жилым помещением при его отчуждении, относятся  отказополучатели (абзац 3 п.2 ст.1137 ГК РФ).

В настоящее время  положения, регулирующие правоотношения, связанные с предоставлением  права пользования жилым помещением по завещательному отказу, содержатся как в ГК РФ (ст.ст.1137,1138), так и  в ЖК РФ (ст.33).

Согласно п.1 ст.1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Предметом завещательного отказа может быть, среди прочего, передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства. В частности, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его частью.

Вместе с тем, обязанности  наследника предоставить отказополучателю право пользования жилыми помещением корреспондирует право отказополучателя на получение такого завещательного отказа (п.4 ст.1137 ГК РФ). Такое право может быть реализовано отказополучателем в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит другим лицам, за исключением случаев подназначения в завещании другого отказополучателя.

Право пользования жилым  помещением, несмотря на наличие в  завещании соответствующего распоряжения о завещательном отказе, может  не возникнуть в случае применения к отказополучателю в соответствии с п.5 ст.1117 ГК РФ правил о недостойных наследниках.

Таким образом, право  отказополучателя пользоваться жилым  помещением возникает из следующего юридического состава: установление наследодателем в завещании завещательного отказа, смерти наследодателя и открытия наследства, выражение отказополучателем волеизъявления на получение завещательного отказа. Представляется, что такое волеизъявление может выражаться, в числе прочего, в фактическом вселении отказополучателя в жилое помещение, право пользование которым установлено завещательным отказом, а также в заключении с наследником соглашения об условиях пользования жилым помещением.

Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство. В соответствии с приказом Минюста России от 10 апреля 2002 г. № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах»²⁵ при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемые свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания.

По общему правилу  отказополучатель обладает равными  с наследником правами по пользованию  и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником  ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением (п.2 ст.33 ЖК РФ). Вместе с тем положения ЖК РФ допускают возможность заключения между собственником помещения и отказополучателем соглашения, предусматривающего иной порядок ответственности по обязательствам, а также иной порядок пользования помещением.

Право пользования жилым помещением (его частью) предоставляется на период жизни отказополучателя или на иной срок (п.2 ст.1137 ГК РФ). Если завещательный отказ установлен на определенный срок, по его истечении право отказополучателя пользоваться жилым помещением прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина не возникло на ином законном основании.

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к  другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п.2 ст.1137 ГК РФ). Следует не согласиться с мнением О.Ю. Шилохвоста²⁶ о том, что данное правило не распространяется на отказополучателей в силу отсутствия в ЖК РФ прямого указания на сохранение за отказополучателем права пользования жилым помещением при его отчуждении. Так, п.1 ст.7 ЖК РФ при отсутствии соответствующих норм в жилищном законодательстве отсылает к соответствующим нормам гражданского закона, в связи с чем отсутствие в ЖК РФ нормы о сохранении за отказополучателем право пользования жилым помещением при его отчуждении позволяет в данном случае применить положения п.2 ст.1137 ГК РФ.

Пункт 3 ст.33 ЖК РФ предоставляет отказополучателю право требовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Данная норма служит дополнительной гарантией прав отказополучателя на пользование жилым помещением.

Подытоживая вышесказанное, хотелось бы отметить следующее. Во-первых, в соответствии с действующим законодательством, права пользования жилым помещением сохраняют:

1. Члены семьи  собственника в случаях, прямо предусмотренных законом (например, Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

2. Наниматели  и постоянно проживающие с  ним граждане по договору найма  на предусмотренный в этом  договоре срок (ст.ст.675,677 ГК РФ) и  ссудополучатели по договору  безвозмездного пользования, на  предусмотренный в этом договоре срок (ст.700 ГК РФ).

3. Получатели  ренты по договору пожизненного  содержания с иждивением (если  содержание предоставляется за  счет жилого помещения) (ст.ст.586,602 ГК РФ), до прекращения обязательства  плательщика ренты, которое прекращается смертью получателя (ст.605 ГК РФ), если не предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением выплатой периодических платежей (ст.603 ГК РФ).