Договор купли-продажи недвижимости

Не согласившись с  данными судебными актами, Управление и ООО "Вятская компания" обратились в Федеральный арбитражный суд  Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению ООО "Вятская  компания", суды приняли решение  и постановление о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле - индивидуального предпринимателя Марениной Елены Юрьевны, которая также является собственником объекта недвижимости расположенного на спорном земельном участке.

По мнению Управления, право собственности ООО "МКМ" на здание возникло тогда, когда земельный  участок уже принадлежал ООО "Нулевик", а потому исключительное право, предусмотренное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, у ООО "МКМ" отсутствовало, поскольку спорный земельный участок выбыл из муниципальной собственности.

ООО "МКМ" и Служба регистрации отзывами на жалобу отклонили  доводы заявителя и просили оставить ее без удовлетворения.

Ходатайствами от 10.02.2011 и 16.02.2011 Служба регистрации и ООО "Вятская компания" просили  рассмотреть жалобу в отсутствие своих представителей.

Остальные участники  настоящего спора, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения  Арбитражного суда Кировской области  и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, ООО "Нулевик" является собственником здания мастерской комплектации столярными изделиями базы УПТК ОАО "ДСК" с кадастровым номером 43:40:У0584:001:6228/09/Ж площадью 3437 квадратных метров, расположенного по адресу: Киров, ул. Павла Корчагина, 225, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2000 серии АБ 051041.

Управление муниципальными землями администрации города Кирова (арендодатель) и ООО "Нулевик" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 29.06.2001 N 37588, по которому арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 43640:000584:0007 площадью 6820 квадратных метров, расположенный по адресу: Киров, ул. Павла Корчагина, 225.

Письмом от 03.04.2007 ООО "Нулевик" обратилось в администрацию города Кирова с заявкой на приобретение в собственность арендуемого  земельного участка.

Распоряжением администрации города Кирова от 17.04.2007 N 2327 ООО "Нулевик" предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 43:40:000584:0043, фактическое использование - здание мастерской комплектации столярными изделиями базы УПТК ОАО "ДСК".

Управление (продавец) и ООО "Нулевик" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 13.03.2008 N 422, по которому покупатель приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 43:40:000584:0043 общей площадью 8642 квадратных метра. Произведена государственная регистрация права собственности.

На основании договора купли-продажи от 26.11.2008, ООО "МКМ" приобрел в собственность здание бытового корпуса с кадастровым номером 43:40:000584:0030:6228/09/Ж2 площадью 330,8 квадратного метра, расположенного по адресу: Киров, ул. Павла Корчагина, 225, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.12.2008 серии 43-АВ N 110410.

ООО "МКМ" посчитало, что договор купли-продажи земельного участка от 13.03.2008 N 422 не соответствует  действующему законодательству, поскольку нарушает его исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Исключительное право  на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса).

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела следует  и установлено судами, что на момент заключения спорного договора купли-продажи, здание бытового корпуса находилось в границах продаваемого земельного участка, при этом его собственник обладал исключительным правом приобретения той части земельного участка, которая необходима для использования объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах  суды правомерно удовлетворили требования истца в части признания ничтожным договора купли-продажи от 13.03.2008 N 422.

Довод ООО "Вятская  компания" о том, что обжалуемые судебные акты приняты о правах и  обязанностях лица, не привлеченного  к участию в деле - индивидуального предпринимателя Марениной Елены Юрьевны, отклоняются судом округа, поскольку ни решение, ни постановление не содержат указаний на возникновение либо прекращение каких-либо конкретных прав и обязанностей упомянутого предпринимателя.

Утверждение Управления об отсутствии у ООО "МКМ" исключительного права, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ошибочно, поскольку действие исключительного права предыдущего собственника здания бытового корпуса (Желякова С.В.) на приватизацию земельного участка, расположенного под принадлежащим ему зданием, не могло быть прекращено договором купли-продажи от 13.03.2008 N 422. При этом согласие Желякова С.В. на приватизацию третьим лицом земельного участка, находящегося под его объектом недвижимости, не представлено.

Материалы дела исследованы  судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам  дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для их пересмотра в условиях кассации не имеется.

Нарушения либо неправильного  применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной  пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Кировской области от 10.09.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.12.2010 по делу N А28-4613/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова и общества с ограниченной ответственностью "Вятская компания" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

Е.Г.КИСЛИЦЫН

 

Судьи

Г.С.АПРЯТКИНА

В.Ю.ПАВЛОВ

 

 

 

`