Договор купли-продажи недвижимости

Передача имущества должна быть зафиксирована в договоре, расписке или в других юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). То есть, передача имущества означает его вручение покупателю и подписание документа о передаче.

Только после передачи определенного имущества и подписания документа о передаче стороны, заключившие договор, считаются осуществившими свои обязанности по передаче и принятию недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Норма ГК РФ21, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, но в законе или договоре может быть предусмотрено и иное.

В законодательстве точный определенный момент выполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет огромное значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли - продажи, Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя22.

Общее правило о риске выражено в статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Риск случайной гибели вещи означает угрозу или опасность наступления ущерба вследствие произошедших в проданной вещи изменений под влиянием внутренних свойств самой вещи или внешних факторов. По договору купли – продажи покупатель, ещё не став собственником, должен внести оплату полностью, несмотря на повреждение или гибель имущества, так как онопередано покупателю, и он является его владельцем. Если риск гибели имущества несет продавец, то он не имеет права требовать от покупателя оплату, а если оплата была уже произведена, то продавец обязан вернуть полученные средства покупателю.

Под случайным повреждением или гибелью имущества понимается повреждение или гибель имущества, вызванное определенными обстоятельствами, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, и ни одна из сторон не обязана возмещать другой потери, полученные ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства. Если в силу указанных обстоятельств наступила невозможность исполнения, то обязательство прекращается (ст. 416 ГК РФ).

Момент перехода права собственности по договору от продавца к покупателю имеет большое значение. В указании точной даты перехода права собственности заинтересованы:

1. Государство (такая информация ему необходима в целях налогообложения);
2. Новый и старый собственники (к примеру, для защиты своих интересов в гражданском обороте);
3. Кредиторы этих лиц и другие субъекты.

Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Нормы гражданского законодательства, в отличие от общих правил гос. регистрации, определяют момент приобретения вещных прав. Например, при наследовании недвижимости наследник становится собственником с момента вступления наследства в силу. При реорганизации юридического лица право собственности на недвижимость переходит с момента государственной регистрации юридического лица - правопреемника, которому объект недвижимости был передан по разделительному балансу при выделении или разделении (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). Для дальнейшего совершения сделок с недвижимостью требуется гос. регистрация права собственности на недвижимое имущество.

К дополнительным обязанностям продавца, которые обеспечивают выполнение основных, относятся:

1. Передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ);
2. Информирование покупателя о качестве недвижимого имущества, существующих дефектах и недостатках;
3. Предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ).

Рассмотренные обязанности закреплены в определенных нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление основных и дополнительных обязанностей позволяет грамотно исполнить обязательство продавцом.

К обязанностям покупателя относятся обязанности принятия и оплаты товар. Также продавец и покупатель имеют определенные права:

1. Право требовать передачи;
2. Право требовать принятия имущества в связи с определенными условиями договора.

Эти права и конкретные обязанности возникают одновременно, а именно, с момента заключения договора.

В одну из обязанностей покупателя по оплате недвижимого имущества, предусмотренная в положениях пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, входит исполнение передачи продавцу денежной суммы, указанной в договоре. Содержание данной обязанности включает в себя не только платеж, но и принятие некоторых мер, необходимых для осуществления платежа: выдача чека на сумму договора или открытие специального банковского счета. Покупатель должен заплатить продавцу всю цену имущества.

Договором купли-продажи может устанавливаться:

1. Предварительная оплата;
2. В кредит с рассрочкой платежа;
3. Продажа товара в кредит.

Если данным договором недвижимости оговорено условие о предварительной оплате товара, то передача имущества будет носить ответный характер. Или если договором установлена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов:

• передачи имущества;
• наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ.

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены.

Данные условия о кредите или о предварительной оплате должны быть обязательно предусмотрены в самом договоре недвижимости. Но если в договоре не уточнено условие о сроке оплаты, то:

1. Исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата);
2. Покупатель обязан произвести оплату сразу после передачи ему товара.

Из этого следует, что под исполнением обязательства понимается совершение  или воздержание от совершения определенных действий, в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы.

Применительно к данному виду договора купли-продажи, показательна судебная практика:

Федеральный арбитражный суд Уральского округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации г. Ижевска (далее - управление) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.10.2010 по делу N А71-7691/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2010 по указанному делу.

Управление обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Феликс" (далее - общество) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2009 N 881, возврате переданного по договору нежилого помещения площадью 167,8 кв. м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Ижевск, ул. Красная, д. 154, взыскании 118 723 руб. 87 коп. убытков в виде упущенной выгоды.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.10.2010 (судья Волкова О.Н.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2010 (судьи Усцов Л.А., Дюкин В.Ю., Голубцова Ю.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 450, 454, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель указывает, что нарушение обществом сроков оплаты за переданное ему имущество является существенным, поскольку управление лишается того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.10.2010 по делу N А71-7691/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2010 по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации г. Ижевска - без удовлетворения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Следовательно, существуют различные виды сделок с недвижимостью:

1. Лизинг;
2. Аренда;
3. Купля-продажа;
4. Найм;
5. Дарение;
6. Обмен;
7. Мена;
8. Залог и другие.

В договорах  купли-продажи предметом договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности23, например, среди природных ресурсов таковыми являются некоторые виды земельных участков.

Понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу или недвижимости) относятся:

1. Земельные участки;
2. Участки недр;
3. Обособленные водные объекты;
4. Все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соответствующего ущерба по некоторому назначению невозможно, в том числе:
1. Леса;
2. Многолетние насаждения;
3. Здания;
4. Сооружения.

Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации:

1. Воздушные и морские суда;
2. Суда внутреннего плавания;
3. Космические объекты и другое недвижимое имущество.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Продавцом и покупателем по данному договору могут быть как физические, так и юридические лица.

В качестве продавца может выступать как собственник недвижимости, так и представитель продавца в силу договора или закона.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Перечень принятых сокращений

 

РФ – Российская Федерация

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации

ФЗ – Федеральный закон

Гл. – глава

Ст. – статья

Ч. – часть

П. – пункт

Г. – год

П/о – правоотношение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

Нормативные акты

1.    Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 2011. - № 237.

2.    Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Часть вторая (с изм. и доп. от 07.02.2011) // Российская газета. – 2011. - № 5.

3.    Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 14.06.2011) // Российская газета. – 2008. - № 44.

4.    Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изм. и доп. от 04.05.2011) // Российская газета. – 2008. - № 1.

5.    Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 11.06.2008) // Российская газета. – 2011. - № 5

6.    Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. – 2012. - № 30.

7.    Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп. от 01.01.2011) // Российская газета. – 2008. - № 7.

8.    Федеральный закон от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Российская газета. - 2012- № 21.

9.    Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Российская газета. – 2011. - № 2.