Договор – купли продажи недвижимости

6. Продавец согласно договору  купли-продажи обязан передать  покупателю товар в соответствующей таре и (или) упаковке, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. Исключение составляют товары, которые по характеру не требуют этого, например земельные участки и иное недвижимое имущество.

7. Если иное не предусмотрено договором, с моментом передачи продавцом товара покупателю связан переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара (ст. 459 ГК). Под риском в данном случае понимается гибель или повреждение товара, наступившие по не зависящим от сторон договора причинам вследствие случайных явлений или действия обстоятельств непреодолимой силы. В порядке исключения при случайной гибели или случайном повреждении товара во время нахождения его в пути риск переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено договором или обычаями делового оборота.

Б. Обязанность продавца по переносу права собственности на продаваемый товар является, как говорилось в п. 2 2 настоящей главы, самостоятельной обязанностью продавца, существующей отдельно от его обязанности по передаче вещи (товара) покупателю. Это подтверждается, прежде всего, общей нормой, содержащейся в разделе II ГК о праве собственности и других вещных правах. Согласно п. 1 ст. 223 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае имеются в виду движимые вещи, не подлежащие государственной регистрации.

Наконец, признание переноса на покупателя права собственности на товар самостоятельной обязанностью продавца в договоре купли-продажи и время такого переноса имеют важное значение при применении ст. 460 - 462 ГК, предусматривающих обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, прежде всего в вопросах, связанных с наличием у продавца права собственности на продаваемый товар.

1. Обязанность покупателя принять  товар предусмотрена ст. 484 ГК. В  соответствии с данной статьей  покупатель обязан принять переданный  ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Обязанность покупателя принять переданный (точнее - передаваемый) ему товар означает необходимость совершения им юридических и (или) фактических действий, определяемых условиями и фактическими обстоятельствами каждого конкретного договора купли-продажи в соответствии с требованиями закона, иных правовых актов, самого договора, а при отсутствии таковых - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Ими могут быть: сообщение данных о получении товара, включая адрес его местонахождения (местожительства покупателя), по которому должен быть, доставлен товар; предоставление транспорта для перевозки товара, если товар должен быть принят (оптом и партиями) в месте его нахождения; получение разрешения от уполномоченных на то государственных органов на ввоз в страну импортируемого по условиям договора товара и т.д5.

2. Обязанность покупателя уплатить  за товар его цену предусмотрена  в ст. 485 - 489 ГК. В цене выражается количественное измерение стоимости товара, являющегося предметом договора купли-продажи. Иными словами, цена - сумма денежных единиц, уплачиваемая покупателем за приобретаемый у продавца товар. Если соглашение о деньгах является существенным условием договора, то соглашение об их количестве (цене) заключается только в случаях, указанных в законе (например, в ст. 555 ГК о договоре продажи недвижимости), ином правовом акте или договоре.

Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя об оплате товара в рассрочку отдельными частями от общей суммы цены в сроки, установленные договором, после передачи товара покупателю (ст. 489 ГК). В отличие от оплаты товара, проданного в кредит, право продавца на возврат проданного товара в случае неполучения им очередного платежа имеет ограниченный характер. Он вправе отказаться от исполнения договора и требования о возврате товара лишь тогда, когда сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половины цены товара. В остальном к договору об оплате товаров в рассрочку применяются нормы, относящиеся к договору об оплате товара, проданного в кредит.

Глава 2. Договор – купли продажи недвижимости  

2.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости 

Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК), а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемым недвижимостям по закону6. Целенаправленное движение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключением космических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.

В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК). Соответственно при продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственного или оперативного управления, но одновременно и из собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателями являются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Разрешения на продажу учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счет его собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).

В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК), один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.

Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

При продаже недвижимости, принадлежащей Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям, при приватизации, а также на торгах действуют специальные правила, предусмотренные законом.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК) в виде его ничтожности7.

2.2. Предмет, исполнение  и особенности договора купли  – продажи недвижимости 

Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК. Различаются две группы недвижимых вещей.

В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Ко второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. Как сказано в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК), нежилое помещение в здании (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), кондоминиумы, объекты незавершенного строительства (ст. 219 ГК).

Подробнее следует сказать о незавершенном строительстве как объекте недвижимости. До принятия и введения в действие ГК РФ было принято считать, что даже завершенный строительством объект, не прошедший государственную регистрацию, не мог рассматриваться в качестве объекта права собственности. Право собственности принадлежало создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы, со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.

В ст. 219 ГК впервые было предусмотрено право собственника на вновь создаваемое (не созданное. - В.М.) имущество, подлежащее государственной регистрации. В п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяются условия такой регистрации. И наконец, в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дается правовая характеристика отношений, возникающих при отнесении незавершенного строительства к объектам недвижимости.

Суммируя положения, предусмотренные в названных источниках, можно сделать следующие выводы о правовой природе незавершенного строительства как объекта недвижимости:

1) незавершенный строительством  объект становится объектом недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации, по прекращении строительства, т.е. когда он перестает быть предметом обязательственного правоотношения. Как сказано в упомянутом Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, "не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу";

2) право собственности на объект  незавершенного строительства принадлежит собственнику или иному законному владельцу земельного участка, на котором строился данный объект, если иное не предусмотрено законом, другим правовым актом или договором;

3) государственная регистрация  объекта незавершенного строительства  производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Право на объект незавершенного строительства регистрируется в случае необходимости совершения сделки с данным объектом8.

К сожалению, в законе не решен главный вопрос о том, что необходимо понимать под незавершенным объектом строительства. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих, но не начальных стадиях (этапах) строительства, когда подрядчиком уже выполнена основная часть работ по объекту, например, возведены наружные стены здания.

При характеристике предмета договора купли-продажи недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором данная вещь расположена. Прежде всего, речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.

В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общее правило подобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм ЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.