Договор мены

Необходимо выделить такой  важный договор, который получил  в современном обществе большое  распространение, как договор мены квартир, правовое регулирование которого закреплено в положениях ст. 558 Гражданского кодекса РФ, а также в Жилищном кодексе РФ.

 В части 3 ст.16 ЖК  РФ под «квартирой» следует  понимать обособленное помещение,  находящееся в многоквартирном  доме, которое обеспечивает прямой  доступ к любым помещениям  общего пользования и которое  состоит из 1-ой или нескольких  комнат, в том числе помещений  вспомогательного пользования.

 Существенным условием  договора мены квартиры (также  как и жилого дома, части дома, комнаты, принадлежащие на праве  собственности гражданам, юридическим  лицам) является полный перечень  тех лиц, которые должны сохранить  свое право на пользование  квартирой непосредственно после  ее передачи по договору иному  собственнику. Если данное условие  не закреплено в договоре, то  договор мены квартиры считается  не заключенным. 

 Договор мены квартиры  подлежит государственной регистрации,  которая проводится в соответствии  с установленными правилами в  Приказе Минюста РФ от 06.08.2001г.  № 233 «Об утверждении Инструкции  о порядке государственной регистрации  договоров купли-продажи и перехода  права собственности на жилые  помещения».

 Если по договору  мены квартиры ее собственник  - несовершеннолетний (моложе 14 лет)  или недееспособный гражданин,  то заключая договор мены квартиры  от имени такого лица, действуют родители или иные лица (п.1 ст. 28, п. 2 ст.29 ГК РФ). Если стороной договора мены квартиры является гражданин в возрасте от 14-ти до 18-ти лет, а также ограниченный (на основании решения суда) в дееспособности, то, несмотря на то, что договор подписывается ими самостоятельно, должно быть письменное согласие лиц (п. 1 ст. 26 и п. 1 ст.30 ГК РФ). В случае если, по договору мены квартиры такая квартира находится в совместной собственности супругов, то для заключения такого договора необходимо получить согласие супругов, заверенное нотариусом¹⁰.

Содержание обязательства, вытекающего  из договора мены, определяется предметом  этого договора, а именно тем, что  каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  один товар в обмен на другой. Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены определяется в соответствии с нормами  о договоре купли-продажи (не противоречащими  специальным правилам о договоре мены и существу мены, а потому применяемыми к этому договору) с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который  она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она  обязуется принять в обмен  от контрагента¹¹.

В рамках исполнения основной обязанности  по договору мены (передача обмениваемого  товара в собственность контрагента) каждая из сторон должна обеспечить передачу соответствующего товара в срок, установленный  договором, а если такой срок договором  не установлен, в соответствии с  правилами об исполнении бессрочного  обязательства¹². Если иное не предусмотрено договором мены, вместе с товаром должны быть переданы принадлежности передаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи.

Момент исполнения обязанности  передать товар определяется одним  из трех вариантов: во-первых, при наличии  в договоре условия об обязанности  соответствующей стороны по доставке товара, - моментом вручения товара другой стороне; во-вторых, если в соответствии с договором мены товар должен быть передан контрагенту в месте  нахождения товара - моментом предоставления товара в распоряжение последнего в  соответствующем месте; и наконец, во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи. В последнем случае датой исполнения обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки контрагенту, либо дата приемо-сдаточного документа.

По общему правилу датой исполнения обязательства по передаче товара определяется момент перехода риска случайной  гибели или случайной порчи товара. Однако, в отличие от договора купли-продажи, исполнение обязательства по передаче товара еще не влечет перехода права  собственности на товар к контрагенту. Для этого требуется, чтобы и  другая сторона выполнила свою обязанность  по передаче товара в обмен на полученный ею товар¹³.

Распространение на отношения  мены общих правил о купле-продаже  исключает необходимость подробного рассмотрения положений о субъектном составе и форме данного договора, а также о последствиях нарушения  вытекающих из него обязательств, включая  передачу товара ненадлежащего качества или с другими недостатками. Вместе с тем в законе имеется ряд  специальных предписаний, отражающих известные особенности содержания и исполнения договора мены в сравнении  с аналогичными правилами о договоре купли-продажи.

Прежде всего, необходимо учитывать эквивалентный характер обычного товарообмена. Поэтому, если в договоре мены отсутствуют указания на цену или хотя бы сравнительную стоимость обмениваемых товаров, они предполагаются равноценными. В этом случае расходы по исполнению договора, в том числе по передаче и принятию обмениваемых товаров, возлагаются на ту сторону, которая в конкретной ситуации несет соответствующие обязанности¹⁴, в частности обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по его принятию. Договором мены может быть предусмотрено иное распределение таких обязанностей, например, их возложение на одного из участников.

Однако закон теперь рассматривает  в качестве мены и ситуации, когда  по условиям договора обмениваемые товары не являются равноценными. Тогда сторона, предоставляющая в обмен меньший  по стоимости товар, обязана оплатить другой стороне разницу в ценах  обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК), что  не превращает такой договор в  куплю-продажу или в смешанный  договор, содержащий элементы мены и  купли-продажи.

Обмен товарами по данному  договору совсем необязательно должен быть одномоментным и осуществляться из рук в руки. По условиям конкретного  договора одна из сторон может быть обязана передать товар ранее, чем  другая предоставит обмениваемый товар. В таком случае к исполнению обязанности  по передаче товара стороной, для которой  договором установлен более поздний  срок передачи товара, применяются  правила о встречном исполнении обязательств (ст. ст. 569, 328 ГК). Для нее  это означает, прежде всего, возможность приостановить передачу товара либо вовсе отказаться от исполнения договора, если контрагент предварительно не передал ей товар.

Переход права собственности  на обмениваемые товары в соответствии со ст. 570 ГК РФ по общему правилу происходит после того, как обязанности по передаче товаров исполнены обеими сторонами, т.е. предполагается одновременным, если только иное прямо не предусмотрено законом или договором. Такое положение призвано предотвратить ситуацию, в которой сторона, первой получившая товар, приобретает на него право собственности, не выполнив встречной обязанности по передаче контрагенту другого товара. Иными словами, создает баланс интересов участников договора мены в отношении правомочий по распоряжению имуществом и несения последствий возможных рисков¹⁵.

Особенностью в отношениях мены обладает также правило об эвикции - ответственности продавца за истребование вещи у покупателя третьим лицом. Согласно общей норме п. 1 ст. 461 ГК РФ продавец в этом случае возмещает покупателю понесенные им убытки. Для отношений мены это означало бы не всегда обоснованное оставление у такого продавца переданной ему в обмен вещи контрагента. Поэтому ст. 571 ГК РФ предоставляет право стороне договора мены, у которой третьим лицом изъят товар, потребовать от своего контрагента не только возмещения соответствующих убытков, но и возвращения полученного в обмен товара.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Особенности правового регулирования договора мены

При подготовке проекта нового Гражданского кодекса Российской Федерации  было решено в основном сохранить  ставший уже традиционным для  отечественного законодательства (включая  дореволюционное) подход, суть которого состояла в том, чтобы дать определение  договора мены и распространить на отношения, вытекающие из этого договора, действие соответствующих правил о  договоре купли-продажи, что и было реализовано в ст. 567 ГК.

В гл. 31 ГК о договоре мены назван лишь один случай ответственности при нарушении условий этого договора. Согласно ст. 571 ГК сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков. При этом дается отсылка к ст. 461 ГК, которая освобождает от ответственности, если ответная сторона докажет, что заявитель требования знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия вещи, например залога.

Поскольку к договору мены применимы  общие правила о договоре купли-продажи, обменивающиеся стороны несут ответственность, установленную для продавца и  покупателя, и в частности отвечают за качество передаваемых ими товаров, которое должно быть надлежащим. По соглашению обменивающихся сторон в договоре могут предусматриваться дополнительные условия ответственности, например, оговариваться неустойка.

Вместе с тем арбитражные  суды исходят из того, что требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость, противоречат правилам, установленным  гл. 31 ГК, и существу мены. В таких ситуациях участник мены вправе по своему выбору требовать безвозмездного устранения недостатков товара, возмещения своих расходов по устранению недостатков, замены товара надлежащим при существенном нарушении качества (ст. 475 ГК) или же возмещения понесенных убытков (ст. 15 и ст.393 ГК)¹⁶.

В Обзоре практики разрешения споров, связанных с договором  мены (далее - Обзор) в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2002 N 69 определяется, в каких случаях  договор не может рассматриваться  как договор мены¹⁷.

Такими случаями являются двухсторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги. Такие сделки признаются смешанным договором (а не договором мены), содержащим элементы договора купли-продажи и возмездного оказания услуг.

Обменивать можно не только товар на товар, но и товар на работу или товар на услугу и т.д. Согласно ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ  или услуг признается соответственно передача на возмездной основе (в том  числе обмен товарами, работами или  услугами) права собственности на товары, результатов выполненных  работ, возмездное оказание услуг. Следовательно, обмен товаров на работы или услуги не является меной с позиции гл. 31 ГК РФ, однако имеются налоговые  риски налогового контроля в соответствии со ст. 40 НК РФ.

При невозможности определить по договору мены наименование или  количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается  незаключенным (п. 2 Обзора).

Не может также рассматриваться  как договор мены (п. 3 Обзора) договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица.

С момента внесения в договор  мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой  стоимости переданного товара отношения  между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи (п. 4 Обзора).

Передача каждой из сторон договора товаров контрагенту сама по себе не свидетельствует о том, что между ними сложились отношения  по договору мены (п. 5 Обзора). Например, если сторонами не достигнуто соглашение о согласовании таких условий, как  количество и ассортимент товаров, или не удалось урегулировать  отношения по оплате в соответствии со ст. 514 ГК РФ.

К правилам о купле-продаже, которые не применяются при мене, относится, например, условие об оплате товара. Мена тем и отличается от купли-продажи, что не предполагает осуществления денежных расчетов. Исключение составляют только те ситуации, когда  обмениваются неравноценные товары. В этом случае та сторона, товар которой  дешевле, обязана уплатить другой стороне  разницу в цене непосредственно  до или после исполнения ее обязанности  передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Применительно к п. 2 ст. 568 ГК РФ в п. 7 Обзора было определено, что обмениваемые товары признаются неравноценными, если это прямо следует  из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон. А в п. 8 Обзора указывается, что  при отсутствии в договоре мены условий, свидетельствующих о неравноценности  передаваемых сторонами друг другу  векселей, они рассматриваются как  равноценные независимо от того, что  суммы векселей (номинальные стоимости) различны.

Участник договора мены не вправе требовать уменьшения покупной цены переданного ему товара, так  как денежные отношения по договору мены допускаются, только когда обмениваемые товары неравноценны. Поэтому если один из участников договора поставил некачественный товар, то его стоимость  уменьшить нельзя, его можно заменить или потребовать устранения недостатков  или возмещения убытков (п. 9 Обзора).

Если предметами договора мены являются здания (помещения), то право  собственности на них переходит  от прежнего владельца к новому только после государственной регистрации  сделки. Причем участник договора, зарегистрировавший свои права, не должен ждать, пока эту  же процедуру пройдет другая сторона. Он вправе распоряжаться полученной недвижимостью сразу же, как только получит свидетельство о регистрации  своих прав (п. 11 Обзора).