Договор найма жилого помещения

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусматривается статьей 66 ЖК РФ в случаях неисполнения обязанностей по капитальному ремонту. Неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязанностей дает нанимателю возможность потребовать: уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; либо возмещения своих расходов, связанных с устранением недостатков жилья, общего имущества дома; либо возмещения убытков, причиненных несвоевременным проведением капитального ремонта (см. часть 2 статьи 66 ЖК РФ).

Неисполнение наймодателем обязанности привести жилое помещение (самовольно переустроенное нанимателем) в прежнее состояние (пункт 2 части 5 статьи 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (часть 6 статьи 29 ЖК РФ).

Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги, если эти услуги ненадлежащего качества и (или) предоставляются с перерывами, превышающими допустимую продолжительность.

Нарушение Правил пользования жилыми помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами влечет административную ответственность (см. статьи 7.21, 7.22, 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Следует отметить, что положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом (часть 3 статьи 4 ЖК РФ).

Однако, некоторые ограничения установлены. Так, статья 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Согласно статье 1194 ГК РФ Правительством Российской Федерации могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.

Таким образом, анализ изложенного позволяет выделить два основных отличительных признака договора социального найма жилья, которые определяют особенности его правового регулирования:

- объектом данных договоров  являются жилые помещения в  жилищных фондах публичных форм  собственности (государственной, муниципальной);

- собственником имущества, передаваемого по данным договорам  во временное пользование являются, соответственно, публично-правовые  образования.

Таким образом, анализ изложенного позволяет прийти к следующим выводам:

1. Договор найма жилого  помещения представляет собой  договор о передаче имущества  во временное пользование. Отличительной  особенностью данного договора  является его объект – жилое  помещение;

2. Договор найма жилого  помещения по своей юридической  природе является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным;

3. Основными видами договора  найма жилого помещения являются  договор социального и коммерческого  найма жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, проведенный в работе анализ еще раз подчеркнул огромную значимость данного правового института и позволил прийти к следующим основным выводам.

Договор найма жилого помещения представляет собой договор о передаче имущества во временное пользование. Отличительной особенностью данного договора является его объект – жилое помещение.

Договор найма жилого помещения по своей юридической природе является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным;

Основными видами договора найма жилого помещения являются договор социального и коммерческого найма жилья.

Объектами договора найма в сфере жилищных правоотношений являются жилые помещения. По смыслу приведенной императивной нормы ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются исключительно жилые помещения.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 Кодекса71. Следовательно, жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в рассматриваемой норме. В связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.72

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, жилье представляет собой особый объект, который характеризуется некоторыми признаками, в частности, предназначением – для проживания граждан.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

Наймодателем может выступать любое лицо, как юридическое, так и физическое, так и публично-правовое образование.

Нанимателем может быть только физическое лицо.

Несмотря на наличие правового основания установления солидарной ответственности лиц, совместно проживающих с нанимателем перед наймодателем, данное положение не представляется отвечающим конструкции договорных взаимоотношений коммерческого найма жилья.

Кроме того, сам по себе п. 4 ст. 677 ГК РФ сомнителен, так как при его буквальной трактовке возникает закономерный вопрос: кто из граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, добровольно захочет принять на себя солидарную ответственность перед наймодателем по обязательствам из договора коммерческого найма? На этот вопрос, скорее всего, придется дать отрицательный ответ.

В итоге практическая реализация нормы п. 4 ст. 677 ГК РФ вызывает сомнения: договор о солидарной ответственности перед наймодателем заключается на добровольной основе, принудить к его заключению граждан, проживающих с нанимателем, не могут ни наймодатель, ни наниматель, в том числе и в судебном порядке; точно так же нельзя принудить нанимателя к заключению подобного соглашения. В связи с изложенным видится целесообразным п. 4 ст. 677 ГК РФ исключить.

В целях более эффективного использования объектов жилищного фонда, а также реализации конституционного права граждан на жилье, весьма убедительной представляется точка зрения Е.С. Селивановой, о том, что по цели использования жилищный фонд следовало бы разделить на две большие группы: жилищный фонд некоммерческого использования и жилищный фонд коммерческого использования. В жилищный фонд некоммерческого использования можно включить жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма жилого помещения, по договору некоммерческого найма жилого помещения, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору безвозмездного пользования жилым помещением, помещения, которые используются собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи73.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ И ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным референдумом 12 декабря 1993 // Российская газета от 25 декабря 1993
2. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). Ст. 16
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства российской Федерации, 1994, № 32. Ст. 3301
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26 января 1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 5. Ст. 410
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1 (Ч. 1). Ст. 14
6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 2) от 5 августа 2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32. Ст. 3340
7. Закон РФ от 7 декабря 1991 N 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» // Российская газета от 13 марта 199
8. Закон РФ от 7 февраля 1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ, 1996, N 3. Ст. 140
9. Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 № 52-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 1999, № 14. Ст. 1650
10. Федеральный закон «О техническом регулировании» от 27 декабря 2002 № 184-ФЗ // Собрание законодательства  РФ, 2002, № 52 (ч. 1). Ст. 5140
11. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о Государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании» от 24 июля 2000 № 554 // Собрание законодательства РФ, 2000, № 31. Ст. 3295
12. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 № 47 // Собрание законодательства РФ, 2006, № 6. Ст. 702
13. Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 N 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 г.» // Собрание законодательства РФ, 2011, N 5. Ст. 739
14. Постановление Госстандарта РФ «О национальных стандартах Российской Федерации» от 30 января 2004 № 4 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2004, № 8
15. Постановление Госстроя РФ «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 № 170 // Российская газета от 23 октября 2003
16. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» от 10.06.2010 № 64 // Российская газета, от 21 июля 2010
17. Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма, утверждена Постановлением Правительства Москвы от 5 августа 2008 N 708-пп // Вестник Мэра и Правительства Москвы, 2008, N 47
18. Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утв. распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 N 1662-р // Собрание законодательства РФ, 2008, N 47. Ст. 5489
19. Постановление Конституционного Суда РФ «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой» от 13 марта 2008 № 5-П // СЗ РФ, 2008, № 12. Ст. 1183
20. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмыванию) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2005, № 1
21. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2009, N 9
22. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года. // Справочная правовая система КонсультантПлюс
23. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года. // Справочная правовая система КонсультантПлюс
24. Ансон В.Р. Основы договорного права. М.: Международная книга, 1947
25. Афонина А.В. О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг // Жилищное право, 2006, N 12
26. Блинков О.Е. Наследование прав и обязанностей из договора оказания услуг телефонной связи // Арбитражный и гражданский процесс, 2006, № 6
27. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая. М.: Статут, 2005
28. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009
29. Гордеев Д.П., Прокофьев В.Ю. Новое регулирование отношений по предоставлению коммунальных услуг // Жилищное право, 2006, N 8
30. Далбаева Н.Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения // Известия ИГЭА, 2006, N 5(50)
31. Жилищное право. Учебник / И.С. Вишневская, Е.С. Селиванова / Под ред. В.Н. Литовкина. М., 2009
32. Зорькин В.Д. Тезисы о правовой реформе // Законодательство и экономика, 2004, N 2
33. Исаев А.В. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность, 2007, N 3
34. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство, 2004, N 4
35. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право, 2007, N 3
36. Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право, 2011, N 7
37. Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право, 2012, N 5
38. Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист, 2011, N 16
39. Коханый И.В. Административные правонарушения в сфере осуществления риэлтерской деятельности // Административное право и процесс, 2006, N 2
40. Кратенко М.В., Хомухина Т.В. Пределы имущественной ответственности риелтора за ненадлежащее оказание услуг // Право и экономика, 2005, N 9
41. Левшина Т.Л. Порядок оплаты коммунальных услуг по показаниям счетчиков тепла и воды в жилых зданиях // Право и экономика, 2000, N 11
42. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Сб. "Проблемы современного гражданского права". М., 2000
43. Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60 - 91) // Справочная правовая система КонсультантПлюс, 2005
44. Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение // Аспирантский сборник, 2007, N 2
45. Мошкович М. Сдаю квартиру внаем // ЭЖ-Юрист, 2008, N 5
46. Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998
47. Потапова Н.С. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус, 2005, N 1(46)
48. Прусаков О.В. Права граждан в случае продолжительного отключения электроэнергии // Юридический мир, 2005, N 11
49. Рузанова В.Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Жилищное право, 2006, N 4
50. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика, 2010, № 1
51. Святловский В.В. Жилищный вопрос в России. Краснодар, 2000
52. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / Под ред. П.В. Крашенинникова. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2002
53. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., 1997
54. Селиванова Е.С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право, 2011, N 6
55. Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009
56. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: Практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011
57. Толкачев О.М. О мерах по эффективному управлению собственностью города Москвы // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, 2003, N 3, 4 (16, 17)
58. Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник / Под ред. Н.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005
59. Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1999
60. Шешко Г.Ф. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность //  Жилищное право, 2009, № 8
61. Шешко Г.Ф. Позиции Постановления Пленума Верховного Суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму // Жилищное право, 2011, N 8
62. Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право, 2009, № 10
63. Яковлев В.Ф. Понятие предпринимательского договора в российском праве // Журнал российского права, 2008, N 1

 

 

1 Конституция Российской Федерации, принята всенародным референдумом 12 декабря 1993  // Российская газета, 25 декабря 1993.

2 Святловский В.В. Жилищный вопрос в России. Краснодар, 2000. С. 134.

3 Зорькин В.Д. Тезисы о правовой реформе // Законодательство и экономика, 2004, N 2.

4 Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право, 2007, N 3.

5 См. подробнее: Потапова Н.С. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус, 2005, N 1(46). С. 46 - 47; Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение // Аспирантский сборник, 2007, N 2.

6 Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право, 2012, № 5. С. 100.

7 Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: Дис. … канд. юрид. наук. М., 1999. С. 8 - 11.

8 Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право, 2012, № 5. С. 100.

9 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества, М., 2002. С. 695.

10 Рузанова В.Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Жилищное право, 2006, N 4. С. 18.

11 Далбаева Н.Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения // Известия ИГЭА, 2006, N 5(50). С. 66 - 67.

12 Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2001. С. 4.

13 Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). Ст. 14.

14 Постановление Конституционного Суда РФ «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой» от 13 марта 2008 № 5-П // СЗ РФ, 2008, № 12. Ст. 1183.

15 Федеральный закон «О техническом регулировании» от 27 декабря 2002 № 184-ФЗ // Собрание законодательства  РФ, 2002, № 52 (ч. 1). Ст. 5140; Постановление Госстандарта РФ «О национальных стандартах Российской Федерации» от 30 января 2004 № 4 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2004, № 8.

16Постановление Госстроя РФ «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 № 170 // Российская газета от 23 октября 2003.

17 Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 № 52-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 1999, № 14. Ст. 1650; Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о Государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании» от 24 июля 2000 № 554 // Собрание законодательства РФ, 2000, № 31. Ст. 3295; Постановление Главного государственного санитарного врача РФ «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» от 10.06.2010 № 64 // Российская газета, от 21 июля 2010.