Договор недвижимости

   В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

  В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим).

  В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

    Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение нежилого помещения, является договор купли-продажи нежилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму.

   Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане.

   Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена - существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения . Рассмотрим пример из судебной практики. Общественная организация «Тувинское республиканское общество охотников и рыболовов» обратилась в Арбитражный суд Республики Тыва с иском к индивидуальному предпринимателю Адаеву Виктору Николаевичу о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения от 05.07.2002 общей площадью 28,2 квадратного метра, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Оюна Курседи, 110, и об истребовании спорного имущества из незаконного пользования ответчика.

05.07.2002 между обществом охотников  и рыболовов (продавец) и предпринимателем Адаевым В.Н. (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец передал покупателю за 60000 рублей часть пристройки административного корпуса, представляющего часть 1-этажного административного здания, оборудованного под магазин, общей полезной площадью 28,2 квадратного метра, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Оюна Курседи, 110. По передаточному акту от 05.07.2002 продавец передал покупателю объект недвижимости, являющийся предметом названного договора .14

     Полагая, что договор от 05.07.2002 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, общество охотников и рыболовов обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с настоящим иском.  Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд, вновь рассматривающий дело, признал договор купли-продажи нежилого помещения от 05.07.2002 заключенным, учитывая, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

      Договор купли-продажи нежилых помещений должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора купли-продажи нежилых помещений и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о нежилых помещений (п. 1 ст. 551 ГК РФ) [23].

    Следует отметить, что в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами договора купли продажи нежилого помещения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки - реализация муниципального либо государственного имущества.

Если договор купли продажи нежилого помещения осуществляет коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Некоммерческие организации, а также государственные и муниципальные предприятия для заключения договора купли продажи нежилого помещения должны иметь возможность совершения таких сделок, отраженную в учредительных документах. Физическое лицо для участия в договоре купли продажи нежилого помещения должно быть полностью дееспособно [48, с.69]. Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче нежилого помещения продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи нежилого помещения Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

   Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей нежилого помещения является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему нежилого помещения. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче нежилого помещения будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он: подпишет передаточный акт; фактически передаст недвижимое имущество; оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений) стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект.

       Наряду с обязанностью принять купленное нежилое помещение главной обязанностью покупателя по договору продажи нежилого помещения является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

     При продаже нежилого помещения в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате.

   Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями. Во-первых, принятие покупателем нежилого помещения, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю нежилого помещения с существенным нарушением условий договора о качестве нежилого помещения покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

   Договор продажи нежилого помещения может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи нежилого помещения в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества

   Для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи нежилого помещения стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

   Таким образом, основными обязанностями покупателя являются: оплата и принятие нежилого помещения. Основной обязанностью продавца является передача нежилого помещения покупателю. Основным правом продавца является требование оплаты нежилого помещения покупателем.

   Следовательно, можно выявить специфику купли-продажи нежилых помещений. Во-первых, договор купли продажи нежилого помещения позволяет гражданам (физическими лицами) и юридическими лицами использовать нежилые помещения в качестве административных, торговых, складских, производственных помещений.

   Во-вторых, существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения являются предмет и цена. Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади (цена рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения).

В-третьих, в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица.

В-четвертых, договор купли продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Необходимо отметить, что договор купли-продажи нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации.

                                     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении можно делать следующие выводы:

1. По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору  продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

2. Как и в любом договоре  купли-продажи, предметом данного  договора может быть лишь та  недвижимость, которая обладает  признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим  законодательством среди природных  ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

3. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом  договора купли-продажи недвижимости  может быть любое недвижимое  имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и  морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.

4. Продавцом и покупателем по  договору купли-продажи недвижимого  имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При  этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

5. Договор продажи недвижимости  должен быть заключен в письменной  форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

6. Исполнение договора купли-продажи  недвижимости заключается в передаче  продавцом покупателю проданной  недвижимой вещи, а покупателем  продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

7. Законодатель устанавливает особую  процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим  свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности).