Договор пожизненного содержания с иждивением

1.2 Защита интересов получателя ренты

Рентные платежи могут  осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также  в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т. п. (п. 1 ст. 602 ГК). В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цель подобных предписаний закона – защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки¹. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку.

Обязательство по выплате  рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законом устанавливается ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату  ренты денежной суммы или иного  движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств: залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др.), либо застраховать по правилам ст. 932 ГК в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 587 ГК).

При передаче под выплату  ренты земельного участка или  другого недвижимого имущества  получатель ренты в обеспечение  обязательств плательщика ренты  приобретает право залога на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя². Такое право залога, возникшее в силу указания закона, по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.

Право ипотеки, возникающее  у получателя ренты, на основании  п. 1 ст. 587 ГК подлежит регистрации в  государственном реестре прав на недвижимое имущество³.

В большинстве правовых систем закон, защищая интересы рентного кредитора, ограничивается только установлением права следования рентного обременения за недвижимым имуществом. По российскому законодательству рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

В качестве особой меры защиты интересов получателя ренты закон  предусмотрел в ст. 588 ГК ответственность  плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика уплачивать получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 расторжение договора

Одной из отличительных  особенностей договора пожизненной ренты является порядок его расторжения, предусмотренный ст. 599 ГК РФ. П. 1 указанной статьи устанавливает, что «в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора ренты и возмещения убытков». В соответствии с п. 2 этой же статьи, «если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены». Под убытками, в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ, понимается прямой ущерб и упущенная выгода. Выкупная цена пожизненной ренты регулируется ст. 594 ГК РФ («Выкупная цена постоянной ренты»). Пункт 2 указанной статьи определяет, что в случае отсутствия условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Практическое применение в спорных отношениях данной нормы представляется с трудом, т.к. в подавляющем большинстве договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением сумма рентных платежей составляет 2 - 3 МРОТ (200 - 300 руб.) в месяц. Годовая сумма, таким образом, составляет от 2400 руб. до 3600 руб., что несопоставимо с суммой, на которую получатель ренты может рассчитывать в течение жизни.

В связи с анализом норм о расторжении договора пожизненной  ренты следует отметить, что ст. 599 ГК РФ является специальной нормой, устанавливающей особый способ расторжения  договора - выкуп. А п. 2 ст. 599 ГК РФ предусматривает  и право получателя ренты требовать возврата имущества, переданного по договору бесплатно. Общей же нормой, устанавливающей последствия расторжения договора, является, в частности, п. 4 ст. 453 ГК РФ, в соответствии с которым «стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Таким образом, в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель пожизненной ренты, передавший имущество бесплатно, вправе требовать расторжения договора с возвратом этого имущества. Каковы же последствия расторжения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, если таковое производится по соглашению сторон? Пункт 1 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором». Как ранее указывалось, возврат исполненного по договору возможен, если это установлено соглашением сторон. Таким образом, практика расторжения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя ренты законна, что имеет большое практическое значение. Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений о расторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ссылаются не на общие нормы о расторжении договоров, а на ст. 599 ГК РФ, что ошибочно.

Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон. В отличие от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора. В практике подобные соглашения встречаются все чаще. По моему мнению, расторжение договора пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательства о свободе договора (п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ), тем более что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласования сторонами условий выкупа.

Статья 596 ГК РФ, п. 2, устанавливает, что договор пожизненной ренты прекращается в случае смерти последнего получателя ренты. Статья 605 ГК РФ, регулирующая прекращение пожизненного содержания с иждивением, кроме аналогичного основания прекращения договора (п. 1), п. 2 предусматривает, что «при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты». Содержание приведенной нормы сходно с содержанием п. 2 ст. 599 ГК РФ, но, в отличие от последнего, является основанием для прекращения договора, а не расторжения. Возможно ли расторжение договора пожизненного содержания с иждивением или соглашение о выкупе ренты по этому договору по соглашению сторон? Думаю, что да, если исходить из ранее изложенного и положения п. 2 ст. 601 ГК РФ о том, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ.

 

3 глава основной части

Здесь разместите текст третьей главы основной части.

 

 

В заголовках элементов вместо «1 глава основной части», «2 глава основной части», «3 глава основной части» должны быть написаны номера и названия соответствующих глав, заголовок «Основная часть» должен оставаться без изменений.

Если в работе отсутствует  элемент «3 глава основной части», заголовок «3 глава основной части» необходимо удалить.

Заключение

Здесь разместите текст заключения.

Глоссарий

№ п/п	Понятие	Определение
В данной колонке разместите порядковые номера понятий глоссария. Порядковый номер может  проставляться как вручную, так  и автоматически. Количество строк в  таблице должно строго соответствовать  количеству внесенных в нее понятий. Пустых строк в таблице быть не должно.	В данной колонке  разместите колонке понятия глоссария.	В данной колонке  разместите определения понятий  глоссария.

 

Список использованных источников

В данной колонке разместите порядковые номера использованных источников. Нумерация использованных источников должна быть сквозная. Порядковый номер может  проставляться как вручную, так и автоматически. Количество строк в  таблице должно строго соответствовать  количеству внесенных в нее использованных источников. Пустых строк в таблице  быть не должно.	В данной колонке разместите библиографические описания использованных источников.

 

Список сокращений

Здесь разместите список сокращений.

Если в работе отсутствует  элемент «Список сокращений», заголовок  «Список сокращений» необходимо удалить.

Приложения

Здесь разместите порядковую букву приложения. Нумерация приложений должна быть сквозная, за исключением букв Ё, З, Й, О, Ч, Ь, Ы, Ъ. Порядковый номер может  проставляться как вручную, так  и автоматически. Количество строк в  таблице должно строго соответствовать  количеству приложений. Пустых строк  в таблице быть не должно.

Здесь разместите файл приложения.

¹ Предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение), либо в кабальный для получателя (см.: Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. С. 328).

² С учетом сказанного явно небесспорно мнение В. Н. Литовкина, утверждающего обратное (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). М., 1996. С. 162).

³ Подробнее об этом см.: Ем B.C., Рогова Е.С. Указ. соч. С. 13–15.