Договор ренты

Плательщиками постоянной ренты имеют право выступать граждане ,коммерческие не коммерческие  организации-юридические лица при условии что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью.

Особенностью данной разновидности договора является то, что закон допускает возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможности их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, давно может исчезнуть имущество, а первоначальные стороны договора умереть либо быть реорганизованы, но рентные обязательства продолжают сохранять силу для их наследников (правопреемников).

Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты18.Основной формой платежей является уплата денежных средств, хотя законодательство19 не исключает установление выплаты ренты посредствам предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. По общему правилу постоянная рента выплачивается по окончанию каждого календарного квартала.

В случае отсутствия в договоре постоянной ренты условия о размере выкупной цены ,ее выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме платежей выплате ренты. Если же имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену на ряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества ,определяемая по правилам п.3 ст. 424ГК РФ. Оплата должна производится по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары и работы и услуги.20

И так существенными условиями постоянной ренты являются: Срок; Предмет - У постоянной ренты это любое имущество (движимое/не движимое); Размер - требования к минимальному размеру отсутствуют; Периодичность-по окончанию календарного квартала.

 

2.2 Пожизненная рента.

 

Договор пожизненной ренты — соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок обязательства по выплате этой суммы определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица21 (лиц)22.

В отличие от договора постоянной ренты договор пожизненной ренты характеризует срочный характер. Действует только в течении жизни получателя. После его смерти установленные по отношению к имуществу плательщика ренты обременения прекращают свое действие ,а не переходят к другому лицу.

Если получателем ренты был не один гражданин ,то в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к оставшимся получателям ренты, если иное не предусмотрено договором.

Формой денежных платежей по данному договору может быть только денежная сумма ,а ее размер должен быть не менее МРОТ. Срок выплаты пожизненной ренты устанавливается в конце каждого месяца, если иное не предусмотрено договором. В этом заключается еще одно отличие от договора постоянной ренты, поскольку в последнем, как правило предусматривается поквартальная оплата.23

В силу срочности договора вытекающие из него обязательства могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. Поэтому даже случайная гибель или случайное повреждение имущества ,переданного  под выплату пожизненной ренты ,не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях предусмотренных договором пожизненной ренты24.

Существенные условия договора пожизненной ренты:

1.Срок-жизнь гражданина

2.Предмет договора - любое  имущество.

3.Размер выплаты-не менее  МРОТ

4.Переодичность выплаты - По окончанию каждого календарного  месяца.25

 

2.3 Договор пожизненной  ренты с иждивением.

 

Разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением физическое лицо передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, другое жилое помещение, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина собственника имущества и или иного указанного в качестве получателя ренты третьего лица.26

Выделяют отличия договора пожизненного содержания с иждивением от пожизненного договора ренты.

1.Предметом пожизненной  ренты может быть любое имущество, в то время как предметом  пожизненного содержания могут  быть лишь недвижимые объекты, в том числе земельный участок  жилой дом, квартира.

2.Договор пожизненной  ренты предусматривает денежную  форму рентных платежей, а договор  пожизненной ренты с иждивением - форму обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а в случае необходимости по состоянию здоровья и в уходе за ним.

Договором так же может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг. Фактически как исключение предусмотрена возможность замены  пожизненного содержания периодическими денежными платежами27

3.Стоимость общего объема  содержания в месяц не может  быть менее 2 МРОТ28 против 1 МРОТ по договору пожизненной ренты 29.

4.Доверительный характер  отношения сторон  предусматривает  обязанности по уходу за больным  гражданином ,получателем ренты. Именно данным обстоятельством вызваны повышенные гарантии интересов получателя ренты. Так согласно ст.604ГК  плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество переданное ему в обеспечение пожизненного содержания только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того что бы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.

Другой гарантией является то ,что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества ,переданного в обеспечение пожизненного содержания ,либо выплаты ему выкупной цены на условиях ст.594 ГК.РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Существенные условия:

1.Срок – жизнь гражданина;

2.Предмет договора –  только недвижимое имущество;

3.Размер выплаты –  Не мение 2-х  МРОТ  

4.Переодичность выплат  – по окончании каждого календарного  месяца.

 

Глава 3.Ответственность сторон за нарушение условий договора ренты.

 

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение включает в себя обязанность плательщика ренты своевременно, в установленном договором порядке и размере платить ренту. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты. Исходя из легального определения договора ренты, ее получатель имеет право требования предоставления ему рентных платежей в денежной или натуральной форме в зависимости от конкретного вида рентного обязательства в срок, установленный договором.30

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в §1 гл.33 ГК регулирование относится, главным образом, к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. То обстоятельство, что данное обременение следует в случае отчуждения такого недвижимого имущества за ним, подтверждает, что подобно другим обременениям (залоговым, сервитутным) оно носит вещный характер, так как обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. Согласно п.1 ст.586 ГК, рента обременяет недвижимое имущество, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта, на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов, взысканию в соответствии со ст.588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст.395 ГК (имеется в виду учетная ставка банковского процента).

Обязанность уплатить проценты в указанном в п.1 ст.395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге.31

 Способы защиты интересов получателя ренты, к которым относятся: предоставление обеспечения исполнения обязательств плательщиком ренты по выплате ренты32, обязанность страхования33 в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. Придавая особое значение данным договорным условиям, ГК в ст.587 признает его существенным, а это означает, что при их отсутствии договор не будет считаться заключенным.

Одним из способов защиты получателя рентных платежей является отмеченное обстоятельство, нашедшее отражение уже в ст.584 ГК, посвященной форме договора ренты. Таким образом, Гражданский кодекс РФ предусматривает максимальное количество гражданско-правовых способов защиты интересов получателя ренты.

Обязанности плательщика ренты и особые последствия их неисполнения могут быть представлены в следующем виде:

 

Разновидность договора	Обязанности плательщика ренты	При неисполнении обязанностей получатель вправе:
Договор постоянной ренты	1.Выплачивать ренту 2.Предоставить обеспечения (если передано движимое имущество)	Требовать выкупа ренты
Договор пожизненной ренты	1.Выплачивать ренту 2.Предоставить обеспечения (если передано движимое имущество)	Если имущество передано возмездно: требовать:1)выкупа ренты;2) Расторжения договора. Если безвозмездно: Требовать возврата имущества.
Договор пожизненного содержания с иждивением	1.Предоставлять содержание 2.Использовать имущество  не допуская снижения его стоимости.	Требовать: Возврата имущества либо выплаты выкупной цены.

 

 

 

 

Заключение.

 

В современном российском праве предусмотрены различные условия приобретения и отчуждения права собственности на ту или иную вещь (купля-продажа, аренда с правом выкупа). К ним можно отнести и ренту.

В соответствии с п.1 ст.583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средств на его содержание в иной форме.

Существует три разновидности договора ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Каждой из них посвящен отдельный параграф гл.33. Они совпадают в существенных признаках, но различаются между собой по ряду более частных моментов (например, форма предоставления содержания, его минимальный размер, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты, последствия риска случайной гибели имущества и т.д.).

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями могут быть граждане любого возраста, а также некоммерческие организации, для которых выплата рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.

Согласно ст.596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. В случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к оставшемуся получателю. После смерти последнего получателя обязательство ренты прекращается.

Пожизненное содержание с иждивением - единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. В отличие от других видов ренты здесь предметом сделки служит только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.). Недвижимость передают в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним.