Долевая собственность

Введение.

Для начала определим, что  означает такое понятие, как «собственность», поскольку общая долевая собственность  является его разновидностью. Итак, у собственника в отношении какого-либо имущества, вещи возникает право:

1) владения — «возможность  фактически обладать». Например, у собственника украли электрическую  лампочку — значит, его лишили  возможности владения лампочкой;

2) пользования — «возможность  извлекать полезные свойства  вещи». При краже лампочки собственник  лишается возможности получать  электрический свет именно от  этой лампочки, т.е. пользоваться;

3) распоряжения — «возможность  определять судьбу вещи». Когда  собственник принимает решение  выбросить, продать, подарить  свою вещь, он ею распоряжается.

Собственник в отношении  своего имущества, вещи обладает всеми  тремя вышеперечисленными правомочиями одновременно. А как же осуществляют свои правомочия несколько собственников?

В этом случае и возникает  право общей собственности, т.е. право  собственности множества собственников  на один объект.

Итак, теперь рассмотрим, что  же означает общая долевая собственность. Под этим следует правильно понимать разделение права собственности на доли. На доли делится не объект (общее имущество является неделимым), а право собственности, которое частями распределяется среди участников общей долевой собственности.

В юридической литературе понятия «основание» и «условия»  ответственности нередко смешиваются  и употребляются как тождественные, Между тем это не одно и то же. Основание – это то, что порождает  какое-либо явление, лежит в его  основе. Основанием ответственности, например, в обязательствах из причинения вреда, выступает правонарушение, т.е. действие (или бездействие), нарушающее требование закона. Условия – признаки, которые характеризуют основание. Эти признаки указаны в законе. Поэтому их иногда еще определяют как нормативные требования (элементы основания), при отсутствии которых не может возникнуть или подвергнуться изменению соответствующее основание.

1. Долевая собственность.

Общая собственность имущества  является долевой тогда, когда в  ней каждому из её собственников  принадлежит определенная доля. И  важным здесь является определение  конкретной доли. От определения долей  зависит и определение той  части доходов, на которые может  претендовать участник общей долевой  собственности. Установление конкретной доли имущества является важным и  в том плане, что оно указывает  на какую долю может претендовать собственник при разделе общей  собственности или при выделе из нее. Количественное измерение доли одновременно указывает и на объем  тех расходов, которые должен нести  каждый из участников по поддержанию общего имущества. И это вполне согласуется с законодательством. Так, в ст.252 ГК говорится не только о том, что каждый из участников общей долевой собственности обязан нести бремя расходов в соответствии с действующим законодательством или договором, но и что уплата налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержек по его содержанию и сохранению должна производиться каждым собственником соразмерно с его долей, т.е. какая доля, такие издержки приходятся на нее.

Закон не запрещает собственникам  производить и другие расходы. Но если они не являются необходимыми и произведены одним из собственников без участия других, то они падают на него [6, стр.311-312].

Доли участников могут  быть различными, и если они не определены, то они предполагаются равными. Если кто-то из собственников в процессе владения вкладывает спои средства и  труд в общую собственность и  это увеличивает стоимость имущества, то по соглашению собственников (или по решению суда при споре) могут быть изменены размеры долей, если улучшения неотделимы от имущества, в противном случае лицо просто становится собственником данных улучшений [4, стр.71].

Участники совместной собственности  вправе по соглашению между собой установить для каждого долевую собственность на общее имущество, а при недостижении согласия доля каждого из этих лиц может быть установлена по решению суда. В свою очередь, выделение долей ведет к установлению правомочий собственников по владению, пользованию и распоряжению. Иными словами, содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие собственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, находящимся в долевой собственности.

Осуществление права собственности, как это следует из ст.249 - 250 ГК, должно происходить по взаимному согласию всех собственников. Если же согласие не достигнуто, то решение спора по вопросам возникших разногласий зависит от того, по каким правомочиям нет единства взглядов. Так, если отсутствует согласие между участниками имущества, находящегося в долевой собственности по владению и пользованию, то судьба этих правомочий может быть установлена судом (например, если хотя бы один из участников проявил несогласие с остальными собственниками относительно владения и пользования общим имуществом, он может обратиться за разрешением этого вопроса в суд).

Что касается права распоряжения, то если собственники не договорились относительно распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, возникший спор не может быть урегулирован судом (например, если один из собственников дома не согласен с решением других о продаже дома, его мнение не может быть оспорено в суде).

Изложенное не означает, однако, что каждый собственник вообще не вправе распоряжаться своей, принадлежащей ему долей. Как следует из п.2 ст.249 ГК, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом [6, стр.312-313].

Когда отчуждается доля по договору купли-продажи (договор мены), то у других собственников появляется преимущественное право покупки этой доли [1, ст.253].

В соответствии со ст.253 ГК при  продаже доли в праве общей  собственности постороннему лицу остальные  участники долевой собственности  имеют право преимущественной покупки  продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. В данном случае продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества -- в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом закон не допускает уступки собственниками преимущественного права покупки доли другим лицам.

Участнику долевой собственности, преимущественное право покупки которого нарушено, предоставлен трехмесячный срок для требования в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.253 ГК).

При отчуждении имущества  важным является момент перехода доли в праве обшей собственности к приобретателю. Считается, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Если же имущество, переходящее по договору, подлежит регистрации, то моментом перехода доли в праве общей собственности является государственная регистрация. Преимущественное право покупки распространяется только на договор купли-продажи доли в праве общей собственности и не применяется при продаже с публичных торгов или при заключении, например, договора дарения.

Публичные торги для продажи  доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников могут проводиться в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Речь идет о том, что если у участника долевой собственности имеются долги, то они, как правило, ликвидируются за счет его имущества. Если же другого имущества нет или его недостаточно для погашения долга, то кредитор участника долевой или совместной собственности вправе предъявить требование о выделении доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. При невозможности в таких случаях выделения доли в натуре либо при возражении остальных участников долевой или совместной собственности кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. И лишь в том случае, если остальные участники обшей собственности откажутся от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (ст. 258 ГК).

Выделение доли не означает, что собственник пользуется именно только этой долей. Право собственника этой доли может распространяться и  на другое имущество (например, право  на комнату в доме на праве общей собственности означает, наряду с этим, и пользование другими частями дома: фундаментом, крышей, строительными конструкциями и т.д.) [6, стр.313-314].

Собственник общей долевой  собственности имеет право на предоставление в его владение и  пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при  невозможности этого вправе потребовать от других собственников, которые владеют и пользуются этим имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации [3, стр.161-162].

Собственники могут реализовать  свои правомочия как в соответствии с имеющимися их долями в праве  собственности, так и без учета  их размера. Для реализации названных  вариантов между собственниками должна быть в обязательном порядке  договоренность, как впрочем и по вступлению в различного рода сделки. Как уже было отмечено, каждый из участников долевой собственности вправе вступать в различные сделки, в том числе и по передаче общего объекта во владение и пользование или только во владение, а в некоторых случаях и в собственность других лиц. Однако он это должен сделать, исходя из общего согласия собственников [6, стр.314]. В тех случаях, когда один из сособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имея необходимых полномочий, она может быть признана недействительной по требованию других сособственников, если доказано, что другая сторона в сделке или заведомо должна была об этом знать [2, стр.396].

При наличии соглашения между  сособственниками имущество, находящееся  в общей долевой собственности, может быть между ними разделено. За любым из участников долевой собственности  сохраняется право требовать  выдела своей доли из общего имущества. Недостижение сособственниками соглашения о способах и условиях раздела  общего имущества или выдела доли одного из них дает право заинтересованному  сособственнику требовать выдела в  натуре своей доли в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается  законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой  собственности, выделяющийся сособственник  получает право на выплату ему  стоимости его доли другими участниками  общей долевой собственниками.

В тех случаях, когда выделяемое в натуре имущество несоразмерно доле выделяющегося сособственника, такая несоразмерность устраняется посредством выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре возможна лишь с его согласия. В случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации (ч.2 п.4 ст. 255 ГК). Получение сособственником компенсации приводит к утрате его права на долю в общем имуществе [3, стр.162-163].

Участники общей долевой  собственности могут по соглашению между собой увеличить или уменьшить размер первоначально установленной доли и без учета вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. В частности, такие ситуации возникают при установлении порядка пользования жилыми помещениями общего дома, принадлежащего нескольким наследникам. В связи с невозможностью достичь полного соответствия между долей участника и той частью общего имущества, которая реально выделяется каждому участнику, участники могут договориться об увеличении или уменьшении доли одного из них, соответственно доли остальных участников уменьшатся или увеличатся. Это соглашение должно быть нотариально удостоверено, что позволит избежать спора и при отчуждении доли одним из участников постороннему лицу. Порядок пользования жилыми помещениями может установить суд; в таком случае решение суда лишь закрепляет сложившийся порядок пользования и не определяет размер доли участников [5, стр.784].

Как следует из изложенного, основания возникновения долевой собственности различны. В их основе лежат различные юридические факты. Они, так же как и в целом основания возникновения права собственности, подразделяются на первоначальные и производные.

Так, в качестве первоначального  основания возникновения права  собственности может быть создание некоторыми гражданами по договоренности между собой общей вещи и получение от нее продукции и доходов, которые идут в долевую собственность каждого из собственников. К первоначальным основаниям возникновения долевой собственности относится также внесение конкретных долей в общую совместную собственность. Доля в общей собственности каждого из участников может быть определена также и судом, если, к примеру, они не достигли согласия в отношении неделимой вещи.

В числе производных оснований  возникновения права общей долевой  собственности могут быть такие юридические факты, как получение в дар неделимой вещи двумя или более лицами (например, машины), или приобретение по договору купли-продажи двумя или несколькими лицами неделимой вещи (например, жилого дома), либо наследование по закону или по завещанию имущества двумя или более гражданами (например, оставление завещания на жилой дом при условии принятия и проживания в нем брата и сестры).

Общая долевая собственность  возникает также в результате приватизации квартир, заселенных несколькими нанимателями. После оформления коммунальной квартиры в собственность каждый из бывших нанимателей как участник общей долевой собственности имеет право на отчуждение своей доли другому лицу.