Залог – как способ обеспечения исполнения обязательств

1) земельные участки, за  исключением земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, а также сельскохозяйственных  угодий из состава земель сельскохозяйственных  организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных  участков личных подсобных хозяйств;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты. 

Договор об ипотеке должен быть обязательно нотариально удостоверен  и подлежит государственной регистрации  учреждениями юстиции в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  в порядке, установленном федеральным  законом о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована, заверенной подписью должностного лица и скрепленной печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

Закон устанавливает также  гражданскую ответственность органа, регистрирующего ипотеку, в случае его незаконных действий (бездействия) (ст. 28 Закона об ипотеке).

В законе об ипотеке предусматриваются  особенности ипотеки отдельных  видов недвижимого имущества, в  частности, земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, а также жилых  домов и квартир.

При ипотеке предприятия  как имущественного комплекса право  залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том  числе приобретенные в период ипотеки.

Что касается ипотеки жилых  домов и квартир, то здесь можно  отметить ряд основных положений. Во-первых, правила об ипотеке данного вида недвижимого имущества применяются только для предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Во-вторых, договор об ипотеке жилого дома или квартиры, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев опеки и попечительства.[6]

• Залог товаров в обороте.

Согласно ст. 357 ГК РФ, “залогом товаров в обороте является залог  товаров с оставлением их у  залогодателя и с предоставлением  залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного  имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции  и т.п.) при условии, что их общая  стоимость не становится меньше указанной  в договоре о залоге”.

Специфика залога товаров  в обороте заключается в том, что: во-первых, залогодатель имеет  право изменять, в рамках договора, состав и натуральную форму заложенного  имущества; во-вторых, заложенное таким  образом имущество не обладает очень  важным для залога вообще правом - “правом  следования”. Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента приобретения права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на них приобретателем; в-третьих, приобретенные залогодателем товары, отвечающие условиям, перечисленным в договоре о залоге, становятся предметом залога в момент приобретения их залогодателем в собственность или хозяйственное ведение без заключения какого-либо дополнительного специального договора. 

 

3.2 Залог с передачей  заложенного имущества залогодержателю

Заклад

Закон о залоге предполагает две разновидности заклада - собственно заклад и твердый залог. Последний  предусматривает не фактическую  передачу заложенного имущества  залогодержателю, но оставление его  у залогодателя под замком и печатью  залогодержателя. В случае же передачи в залог индивидуально-определенной вещи на нее могут накладывается знаки, свидетельствующие о закладе. В случае твердого залога предмет залога остается у залогодателя, но при этом он не вправе пользоваться им, хотя и сохраняет фактический контроль над ней.

При твердом залоге имущество  остается у залогодателя, потому все  заботы о его сохранности возлагаются  на него. Но при закладе происходит физическая передача вещи залогодержателю, а потому законодатель устанавливает дополнительные обязанности для залогодержателя, а именно: страховать заложенное имущество за свой счет от рисков утраты и повреждения (если договором не предусмотрено иное) в полной его стоимости, а если полная стоимость значительно превышает размер обеспеченного залогом требования, то на сумму не ниже размера требования; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества (какие именно меры, законом не устанавливается, следовательно, это необходимо уточнить в договоре). При невыполнении закладодержателем данных требований залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, соблюдая при этом требования ГК.

После исполнения обеспеченного  закладом обязательства (или прекращения  залога по требованию залогодателя вследствие неисполнения закладодержателем возложенных на него п. 1 ст. 343 ГК РФ обязанностей) залогодержатель обязан немедленно возвратить предмет заклада залогодателю.

При наличии специального указания в договоре закладодержатель имеет право пользоваться предметом заклада, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. При этом в договоре может быть также указана обязанность закладодержателя, направлять полученные доходы и плоды на погашение основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом заклада может  быть не всякое имущество. Существуют как физические препятствия: отсутствие у залогодержателя возможностей для должного хранения вещи, например, - так и юридические: так, рядом  документов Госкомимущества РФ установлено, что государственное имущество  не может быть передано в заклад.

Хотелось бы поподробнее  коснуться некоторых разновидностей заклада.

1. Залог ценных бумаг.

Гражданский кодекс определяет ценную бумагу как документ, удостоверяющий с соблюдением установленной  формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление  или передача которых возможны только при его предъявлении (ст. 142 ГК).

Гражданский кодекс содержит формулировку: “залог имущественного права, удостоверенного ценной бумагой”. Действительно, залоговую ценность имеет право, удостоверенное ценной бумагой. Но обычно передача в залог  удостоверенного ценной бумагой  права невозможна без передачи самой  ценной бумаги, да и ст. 128 ГК определяет, что ценная бумага является разновидностью вещи, следовательно, обычно залог ценных бумаг является все- таки залогом  вещей, а не имущественных прав.

2. Залог вещей в ломбарде.

В ст. 358 ГК предусмотрен залог  вещей в ломбарде. Данная разновидность  залога характеризуется специфическим  набором признаков, относящихся  к сторонам залоговой сделки, ее срокам, предмету залога, форме договора.

Залогодержателем при  ломбардном залоге может быть только специализированная организация - ломбард - на основании специальной лицензии. Причем деятельность по предоставлению ломбардных кредитов должна быть предпринимательской. В качестве же залогодателя могут  выступать только граждане.

Предметом залога может использоваться, во-первых, движимое имущество, а во-вторых, предназначенное для личного  потребления. Стороны не вправе оценить  передаваемое в залог имущество  по своему усмотрению, т.к. их оценка должна проводиться в соответствии с  ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент принятия их в залог.

Законом на залогодержателя  возлагается ряд обязанностей. Во-первых, в ст. 358 ГК указывается, что ломбард  обязан страховать в пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи в полной сумме их оценки. Во-вторых, устанавливается императивное правило, в соответствии с которым ломбард  не вправе пользоваться и распоряжаться  заложенными вещами. В-третьих, на ломбард  возлагается ответственность в  случае утраты или повреждения переданных в ломбард в качестве предмета залога вещей, единственным основанием освобождения от которой является утрата или повреждение имущества вследствие непреодолимой силы.

Согласно ГК данный договор  оформляется выдачей ломбардом  залогового билета.[7]

1)         Залог прав.

Статья 336 ГК устанавливает, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования), за исключением прав, уступка которых  запрещена законом.

Одна из особенностей залога прав касается срока действия передаваемого  в залог права. В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона о залоге право  с определенным сроком действия может  быть предметом залога только до истечения  срока его действия (так называемый “пресекательный” срок). И в ст. 34 Закона о залоге, и в ст. 352 ГК РФ истечение срока действия заложенного права указывается как основание прекращения залога.

Залогодателем при залоге права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. При этом может идти речь о залоге прав на свои либо на чужие вещи. При залоге права на чужую вещь требуется согласие собственника этой вещи или лица, которому она принадлежит на праве хозяйственного ведения.

При залоге прав Закон о  залоге определяет следующие обязанности  залогодателя  (ст. 56):

1) совершать действия, которые  необходимы для обеспечения действительности  заложенного права;

2) не совершать уступки  заложенного права;

3) не совершать действий, влекущих прекращения заложенного  права или уменьшение его стоимости;

4) принимать меры, необходимые  для защиты заложенного права  от посягательств со стороны  третьих лиц;

5) сообщать залогодержателю  сведения об изменениях, произошедших  в заложенном праве, о его  нарушениях третьими лицами и  о притязаниях третьих лиц  на это право.

В случае нарушения этих обязанностей залогодержатель вправе требовать перевода на себя заложенного  права. 

 

Глава 4. Реализация прав залогодержателя

4.1 Обращение взыскания  на заложенное имущество

В соответствии со ст. 348 ГК основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнения или  ненадлежащее исполнение должником  обеспеченного залогом обязательства  по обстоятельствам, за которые он отвечает. Но если допущенное должником нарушение  обеспеченного залогом обязательства  крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого  явно несоразмерен стоимости заложенного  имущества, в обращении взыскания  на заложенное имущество может быть отказано.

Ст. 349 ГК РФ допускает два  варианта обращения взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения в суд.

По общему правилу, обращение  взыскания на заложенное имущество  производится по решению суда, но стороны  договора вправе договориться об обращении  взыскания на заложенную недвижимость без судебного решения. Это возможно в случае заключения сторонами специального соглашения об этом, заключенном сторонами  после возникновения оснований  для обращения взыскания на предмет  залога, а для договора ипотеки  требуется еще и обязательное нотариальное удостоверение.

В ряде же случаев взыскание  может быть обращено только по решению  суда:

1) если для заключения  договора о залоге требовалось  согласие или разрешение другого  лица или органа;

2) предметом залога является  имущество, имеющее значительную  историческую, художественную или  иную культурную ценность для  общества;

3) залогодатель отсутствует и установить его местонахождения невозможно (ст. 349 ГК).

Законом об ипотеке предусмотрен ряд специальных случаев, когда  обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество может  производиться только через суд:

1) предметом ипотеки является  предприятие как имущественный  комплекс;

2) предметом ипотеки является  имущество, находящееся в общей  собственности, и кто-либо из  его собственников не дает  согласия в письменной или  иной установленной федеральным  законом форме на удовлетворение  требований залогодержателя во  внесудебном порядке. 

1)         Реализация заложенного имущества.

В ст. 350 ГК устанавливается, что реализация (продажа) заложенного  имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с  публичных торгов в порядке, установленном  процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

1. Продажа с публичных  торгов имущества граждан.

Первым этапом реализации является арест строения, который оформляется актом судебного исполнителя. Об аресте судебный исполнитель сообщает в нотариальную контору по месту нахождения строения и залогодержателю (ст. 377 ГПК РСФСР).

Гражданско-процессуальное законодательство предоставляет должнику возможность самостоятельно добровольно  реализовать строение до начала публичных  торгов. Торги должны быть назначены  в срок не ранее 5 дней и не позднее  месяца со дня наложения ареста на строение. Если должник добровольно  реализует его в указанный  срок, то он должен это сделать под  контролем судебного исполнителя  и по цене не ниже указанной в акте об аресте. Если такая реализация не произошла, судебный исполнитель оповещает в местной печати о предстоящих торгах не позднее десяти дней до даты торгов, персонально оповещая о торгах залогодержателя.

Лица, желающие принять участие  в торгах, вносят судебному исполнителю  сумму в размере 10% оценки строения. Впоследствии, купившему эта сумма засчитывается в счет покупной цены, а остальным участникам возвращается немедленно по окончании торгов. Торги могут быть объявлены несостоявшимися, если налицо одно из следующих условий:

1) на торги явилось  менее двух покупателей;

2) никто из явившихся не сделал надбавки против первоначальной оценки имущества;