Лекции по "Гражданскому праву"

 

Ларендусдаюттолькоиндивидуально-оиределенныевещи.

 

Объектом договора аренды служит как движимое, такинедвижимое имущество. Однако недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

 

Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.).

 

Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

 

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

 

Согласно п. I ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хоти бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).

 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1,2 сг. 610 ГК). Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может бьпь заключен и без его согласования.

 

В том случае, если договор аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может бьпь установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК).

 

Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК).

 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

 

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 СТ.616ГК).

 

В силу возмездного характера договора аренды основной обязанностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом {арендной платы). Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 

Для договора аренды не столь важен характер вознаграждения: оно может быть как денежным, так и иметь иную материальную форму.

 

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арен- додатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК). У него также возникает право на взыскание процентов по ст. 395 ГК и убытков, причиненных просрочкой платежа.

 

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, не предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом предусматриваются иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК).

 

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК).

 

В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду {поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законодательством. При сдаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК).

 

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

 

Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).

 

Законом или договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК).

 

Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за тримесяца.

 

Применительно к договорам аренды, заключенным на определенный срок, закон предусматривает досрочное расторжение судом договора по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

 

пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

 

существенно ухудшает имущество;

 

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

 

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

 

В ст. 621 ГК предусмотрены основания для расторжения судом до- таворяяреидыпотребованиюарендатора.

 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).

Вопрос 13

Договор проката представляет собой соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательств (п. 1 ст. 626 ГК). Договор проката отличают: во-первых, особый статус арендодателя; во-вторых, особый предмет договора. Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т. е. юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской деятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзя отнести к договорам проката. Предметом договора проката может служить лишь движимое имущество. Движимое имущество, которое может сдаваться напрокат, весьма разнообразно: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и т. п. Сделки аренды (включая и краткосрочные) с любой недвижимостью, даже осуществляемые профессиональными коммерческими организациями по торговым операциям с недвижимостью, ни при каких условиях не могут быть отнесены к договорам проката. По общему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей. Однако при этом закон оговаривает, что иное может быть предусмотрено договором или вытекать из существа обязательства. Это означает, что предмет договора проката при наличии соответствующих условий в договоре может использоваться и для предпринимательских целей (например, использование высокоточной измерительной аппаратуры для осуществления временного контроля за производственными процессами, осуществляемыми арендатором). Сущность обязательства, по которому арендатор - индивидуальный предприниматель ежедневно берет напрокат весы для осуществления собственной торговой деятельности, предопределяет коммерческую цель и характер использования предмета проката. Таким образом, наряду с бытовым (потребительским) прокатом законодатель допускает и небытовой прокат. Вследствие этого правомерен и вывод о том, что помимо граждан, составляющих основной контингент арендаторов по договору проката, в этом качестве также могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели. Особенность договора проката заключается и в том, что он относится законом к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). Поэтому коммерческая организация - арендодатель не вправе отказать какому-либо лицу из числа обратившихся к ней в заключении договора проката или оказать кому-либо из них предпочтение в отношении заключения договора. Арендодателем должны устанавливаться одинаковые для всех арендаторов условия договора проката, в том числе и об арендной плате. Льготы для отдельных категорий арендаторов допускаются лишь в случаях, указанных в законе и иных правовых актах. Форма договора проката должна быть письменной. Традиционно в сфере регулирования отношений по прокату имущества используют различные формуляры, определенные арендодателями, и стандартные (типовые) формы договоров. Поэтому зачастую договор проката обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК). Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). При этом согласно п. 2 ст. 627 ГК к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. Несмотря на то, что договор проката является срочной сделкой, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627). Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК). Арендодатель же может требовать досрочного расторжения договора проката только по основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок (ст. 619 ГК), с учетом специальных норм о договоре проката.

 

 

  

Вопрос 14

 

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства гражданско-правовой

договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство

во временное владение и пользование.

 

     В Кодексе содержатся  нормы, регулирующие две разновидности  договора аренды

транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем и

договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению

и технической эксплуатации (без экипажа).

 

     Сначала отметим особенности  правового регулирования аренды  транспортных

средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного

средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид

договора аренды.

 

     Во-первых, учитывая специфику  предмета договора, а именно предоставление

в аренду транспортного средства, законодатель исключил возможность применения

к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора,

надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора

аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом

на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Как следствие этого,

арендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договору

аренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей

арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем

по истечении срока действия прежнего договора с другим арендатором.

 

     Во-вторых, договор аренды  транспортного средства не подлежит  государственной

регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный

момент, поскольку, как известно, определенные транспортные средства: воздушные

и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты - отнесены

Кодексом к недвижимым вещам (ст. 130). По общему правилу сделки с недвижимым

имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, заключенный на срок

 

 более одного года, требуют государственной регистрации (ст. 164, 609 ГК).

 

     В-третьих, обязанностью  арендатора в течение всего  срока действия договора

аренды транспортного средства является поддержка сданного в аренду транспортного

средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и

капитального ремонта. По общему же правилу обязанность осуществления капитального

ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя (п. 1 ст.

616).

 

     В-четвертых, арендатору  транспортного средства предоставлено  право без

согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду,

если иное не предусмотрено договором. Как известно, применительно к договорам

аренды иного имущества действует противоположное правило, согласно которому

арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия

арендодателя (п. 2 ст. 615).

 

     Кроме того, арендатор  в рамках осуществления коммерческой  эксплуатации

арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего

имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если

они не противоречат указанным в договоре целям использования транспортного

средства либо назначению этого транспортного средства.

 

     Что касается имеющихся  различий в правовом регулировании  двух разновидностей

договора аренды транспортного средства (аренда транспортного средства с экипажем

и без экипажа), то все они предопределены тем, что в одном случае обязанности

по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на

арендодателе, а в другом - осуществляются арендатором транспортного средства.

 

     По договору аренды  транспортного средства с экипажем  арендодатель помимо

основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства,

оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного

средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию

(ст. 635 ГК). Члены экипажа  являются работниками арендодателя  и подчиняются

его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного

средства. Задача арендодателя - обеспечить такой состав экипажа транспортного

средства и уровень его квалификации, которые соответствовали бы условиям договора,

обязательным для сторон правилам, а также требованиям обычной практики эксплуатации

транспортного средства данного вида. На арендодателе остаются расходы на содержание

членов экипажа и оплату их услуг.

 

     Естественно, при аренде  транспортного средства без экипажа  арендодатель свободен от исполнения  названных обязанностей, поскольку  управление арендованным транспортным  средством и его техническую  эксплуатацию осуществляет своими

силами арендатор (ст. 645).

 

     По-разному применительно  к двум разновидностям договора  аренды транспортного

средства решаются вопросы, касающиеся оплаты расходов, связанных с эксплуатацией