Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  автономное образовательное

Учреждение  высшего профессионального образования.

«Российский государственный  профессионально-педагогический университет»

Институт социологии и права

Кафедра права

 

 

 

Недвижимое  имущество, как объект гражданских                            

прав

Курсовая работа по гражданскому праву

 

 

 

 

                                                                  

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург

2012

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………3-5

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1. Признаки недвижимого имущества…………………………………….6-8

1.2. Определение недвижимости……………………………………………9-11

3. Классификация недвижимого имущества…………………………12-14

ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И СДЕЛОК С НИМ.

2.1. Особенности правового режима недвижимого имущества…………15-16

2.2. Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимым

имуществом…………………………………………………………………17-20

2.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним …………………………………………………………………………..21-26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………..27-28

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………………..29-30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Сегодня вопросы  правового положения недвижимого  имущества, как объекта гражданского права приобретают особую значимость, а сложность и многоаспектность правового понимания недвижимости как объекта гражданских правоотношений требует углубленного изучения и осмысления данного предмета. 

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 г. <2> с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например,на жилые  дома)  
Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Однако в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода объекты и сделки с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 году на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4). 
Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых объектов; объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны вещи или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.

Актуальность  моей работы состоит в том, что  действующее законодательство затрудняет реализацию некоторых норм данной области, что в  свою очередь может привести к нарушению конституционных  прав человека и гражданина.  
Предмет исследования - нормы действующего законодательства, регулирующие отношения связанные с недвижимостью. 
Объект исследования – общественные отношения, которые складываются из проблем правого регулирования вопросов связанных с осуществлением сделок с недвижимостью в гражданских правоотношениях. 
Целью данной  работы является  изучение и анализ законодательства о недвижимости, исследование проблем, возникающих при совершении сделок с недвижимостью и возможных путей их преодоления.

Для наиболее полного  и объективного рассмотрения темы мной были последовательно решены следующие задачи: 
1.  Определить правовую природу недвижимости и ее видов, как объектов гражданских правоотношений; 
2. рассмотреть основы государственной регистрации прав на недвижимое имущества; 
3. провести анализ основных положений законодательства о государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, выявить наиболее существенные проблемы. 
Степень научной разработанности проблемы.

Теоретическую основу моего исследования составили  Г.Ф.Шершеневича, И.А. Покровского, В.П.Мозолина, Д.И.Меир в которых выполнен  анализ теоретических и практических проблем современного гражданского права, в том числе и касающихся недвижимости, как объекта гражданских прав. Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, а также Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ иные федеральные законы. 
Эмпирической базой исследования являются разъяснения постановления Пленума Верховного РФ, материалы периодической печати, судебная практика. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие и признаки недвижимого  имущества

1.1.Признаки  недвижимого имущества

Недвижимость  – одна из центральных категорий  гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое»¹.

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением  различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей  осуществляется исключительно в  режиме гласности, ассоциируемой с  необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством».

Во-вторых, предусматривается  различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека  может быть установлена только в  отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим  определяются по нормам права, действующим  в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем  постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого  имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости²:

- это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости»³. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное».

- индивидуально-определенное  имущество;

- незаменимое имущество;

- обладающее прочной связью  с землей, перемещение, которого  без несоразмерного ущерба его  назначению невозможно, либо отнесенное  к таковым законодательным актом. 

В юридической  литературе выделяются также следующие  смежные признаки: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Определение  недвижимости

Исходя из перечисленных  признаков в литературе дается следующее  определение недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей⁴; Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

Обратимся к  легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Акцентируем внимание на том обстоятельстве, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ[11] в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Далее, Федеральным законом от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ в из п.1 ст.130 ГК РФ был исключены "обособленные водные объекты"; Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ⁵ из п.1 ст.130 ГК РФ были исключены "леса, многолетние насаждения" тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости.

   Вернемся к рассмотрению легального определения недвижимости.

      Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные  участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

    Следует заметить, что по итогам применения положений ГК РФ о недвижимом имуществе – была разработана Концепция реформирования законодательства о недвижимости (часть из положений, которой уже нашли свое законодательное закрепление). В частности в Концепции были сделаны следующие выводы:

Во-первых, что  определение недвижимой вещи, содержащееся в ст.130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре.

Во-вторых, авторы предложили исключить из объектов недвижимого  имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также  предприятия, добавленные в общий  перечень ст.132 ГК РФ. И как мы уже  отметили, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты – уже исключены из перечня недвижимости.

В-третьих, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).

В юридической  литературе не все данные предложения  нашли одобрения, и, прежде всего, определение  «недвижимости». По мнению отдельных  исследователей, такое определение  необходимо видоизменить с «общего» - на простое перечисление объектов недвижимости, по примеру ряда зарубежных стран, то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставив список недвижимых вещей.

На наш взгляд, нет необходимости исключать  общую формулировку недвижимости, как  и нет необходимости исключать  упоминание триединого понятия «недвижимая вещь – недвижимое имущество – недвижимость», по поводу чего звучат предложения в теории права⁶. Как видно из текста статьи 130 ГК РФ, понятие «недвижимой вещи» - является синонимом «недвижимости», «недвижимого имущества» и призвано исключить ошибки правоприменения.

 

 

 

1.3. Классификация  недвижимого имущества

Обратимся к  видам недвижимого имущества.

Легальная классификация  недвижимого имущества, как уже  отмечалось, дана законодателем в  п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

- недвижимое  имущество по природе, 

- недвижимое  имущество, названное таковым  силу закона.

К вещам, считающимся  недвижимыми в силу природы относятся  земельные участки, здания и сооружения, жилые помещения и т.д.

К вещам, считающимся  недвижимыми в силу закона, относятся  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (летательные аппараты, сделанные  и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в  п. 2 ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Возможны классификации  недвижимого имущества по различным  основаниям.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются  на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности  публично-правовых образований.  В свою очередь публично-правовая  собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся  в собственности субъектов федерации;