Обязательства и виды обязательств

Казанский государственный архитектурно – строительный университет

 

Кафедра экономики и предпринимательства в строительстве

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат на тему:

«Обязательства и виды обязательств»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: ст.гр. 2ЭН-201

 

Проверила: Матвеева Е.С.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Казань 2014

Содержание

 

1.Введение…………………………………………………………………….3

2.Договор  мены……………………………………………………………….5

3. Договор мены жилыми помещениями. Договор дарения……………….9

4. Договор  дарения квартиры. Договор ренты  ………………………….…11

5. Договор  купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием.

Договор найма жилого помещения………………………………………....14

6.Список  использованной литературы…………………………………...…19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

  Обязательство  (п.1 ст. 307 ГК.РФ.) – правоотношение в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги  и  т.д.) либо воздержаться от определённого действия , а кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности.

Основания возникновения  обязательств  (п.2 ст. 307ГК.РФ.):

1.    Договоры и иные сделки,

2.    Акты государственных органов  местного самоуправления,

3.    Судебные решения,

4.    Приобретение имущества по основаниям, предусмотренным законом,

5.    Создание результатов интеллектуальной  деятельности ,

6.    Причинение вреда,

7.    Неосновательное обогащение.

Надлежащими должны быть:

-    субъект,

-    предмет,

-    способ исполнения,

-    место исполнения,

-    срок исполнения.

Встречные  обязательства  – исполнение  обязательств  одной стороной обусловлено исполнением  обязательств  другой стороной.

 Обязательства  могут быть обеспечены следующими  способами:

-    неустойкой,

-    залогом,

-    поручительством,

-    удержанием имущества,

-    банковской гарантией,

-    задатком.

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК.РФ).  Обязательства , возникающие из договоров регулируются правилами об обстоятельствах (гл. 21-25 ГК.РФ.)

В риэлтерской  деятельности  наиболее часто используются договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, найма жилого помещения, займа и кредита, страхования.

В своей предпринимательской деятельности риэлтеры могут заключать с потребителями риэлтерских услуг (клиентами риэлтерской деятельности) следующие договоры:

1.    Договор поручения.

Стороны: Поверенный и Доверитель.

Поверенный выполняет юридические действия от имени Доверителя и за его счёт. Доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение.

2.    Договор комиссии.

Стороны: Комиссионер и комитент.

Комиссионер выполняет юридические действия по заключению сделок от своего имени и за счёт комитента. Комитент должен выплатить комиссионеру вознаграждение. При совершении комиссионером сделки на более выгодных условиях, дополнительная выгода делится поровну. Вещи являются собственностью комитента.

3.    Договор агентирования ( совокупность  двух предыдущих).

Стороны – Агент и Принципал.

Агент выполняет юридические и физические действия от своего имени или от имени Принципала, но за счёт Принципала за вознаграждение. Права и обязанности возникают у того, от имени кого совершена сделка.

4.    Договор доверительного управления.

Стороны: собственник и Доверительный управляющий.

Доверительный управляющий выполняет юридические и физические действия от своего имени указывая что действует в качестве доверительного управляющего, за счёт имущества, находящегося в доверительном управлении, за вознагрождение, если это предусмотрено договором.

Возникающие по сделкам в результате исполнения договора:

-    права включаются в состав  имущества,

-    обязанности исполняются за счёт  имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор мены

 

 Правовое  регулирование мены осуществляется  ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

 Договор  мены характеризуется следующими  признаками:

1) направленность  на передачу имущества в собственность;

2) направленность  на возмездную передачу имущества  в собственность;

3) возмездность  характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;

4) эквивалентно-определенное  встречное предоставление является  не денежным, а товарным.

 Кроме  того, установлены специальные правила  о мене, обусловленные ее правовой  природой:

1) презюмируется  равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

2) обмен  неравноценными товарами с оплатой  разницы также является договором  мены, а не смешанным договором  мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК  РФ);

3) установлен  одновременный переход права  собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

 Государственная  регистрация мены жилых помещений  проводится в соответствии с  вышеуказанным Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183.

 В случае  заключения и исполнения сторонами  договоров мены жилых помещений  должно совершаться несколько  регистрационных действий:

1) регистрация  сделки - договора мены;

2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

3) регистрация  перехода права на другое жилое  помещение.

 Необходимое  условие регистрации сделки - наличие  записей о ранее возникших  правах на обмениваемые жилые  помещения.

 В том  случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т.е. путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное действие - регистрация перехода права общей собственности.

 Обмен  жилыми помещениями, предоставленными  по договору социального найма, регулируется ст. 72-74 ЖК РФ. Такой  обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

 В прежнем  жилищном законодательстве обмену  жилых помещений были посвящены  ст. 67-74, абз. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г. Необходимо  отметить, что жилищное законодательство  наделяет нанимателя и арендатора  жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК РФ 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. В результате такого обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности.

 Правила  об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖК  РФ, в основном базируются на  соответствующих положениях ранее  действовавшего ЖК РФ 1983 г. (ст. 67-74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Таким в образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

 Право  нанимателя на обмен жилого  помещения обусловлено наличием  письменного согласия проживающих  совместно с ним членов его  семьи, включая временно отсутствующих. Если какие-либо члены семьи  являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.

 Как  и раньше, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке. Порядок обмена жилыми помещениями ЖК РФ 1983 г. и Основы детально не регламентировали. Поэтому можно считать правила, регулирующие порядок обмена и его оформление, установленные действующим ЖК РФ, новеллой.

 При  согласии членов семей всех  нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора ЖК РФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора (простая письменная форма). Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК РФ). При этом отказ может быть обжалован в судебном порядке (ст. 74 ЖК РФ) по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

 Ранее  договор обмена жилых помещений  можно было считать вступившим  в силу с момента получения  обменных ордеров. В новом жилищном  законодательстве нет такого понятия, как "ордер", момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двух- или многосторонних сделках (договорах).

 Договор  об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, - юридическое основание для осуществления такого обмена.

 В соответствии  со ст. 74 ЖК РФ наймодатель обязан  осуществить переоформление (расторжение  прежних и заключение новых) договоров  социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

 Статья 73 ЖК РФ предусматривает исчерпывающий  перечень случаев, когда обмен  жилыми помещениями не допускается:

1) к нанимателю  жилого помещения предъявлен  иск о расторжении или об  изменении договора социального  найма жилого помещения;

2) право  пользования обмениваемым жилым  помещением оспаривается в судебном  порядке;

3) жилое  помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято  решение о сносе жилого помещения  или его переоборудовании для  использования в других целях;

5) принято  решение о капитальном ремонте  соответствующего жилого дома  с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате  обмена в коммунальную квартиру  вселяется гражданин, страдающий  тяжелыми формами хронических  заболеваний, при которых совместное  проживание с ним в одной  квартире невозможно.

 Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК РФ 1983 г. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖК РФ 1983 г. не были предусмотрены.

 Следует  отметить, что ЖК РФ 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, предусмотренным ст. 166-181 ГК РФ, в частности ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.

 Ранее  не допускался также обмен  жилых помещений, находящихся в  общежитии или являющихся служебными (п. 5 ст. 73 ЖК РФ 1983 г.). Действующий  ЖК РФ не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.

 К договору  мены обычно прибегают, когда  стороны уже обо всем договорились, каждая из сторон согласна с условиями договора, а главное, согласно каким-либо их сугубо внутренним взаимоотношениям в процессе мены не должны фигурировать денежные средства, например, когда у какой-либо из сторон таких средств нет и быть не может.