Особенности права собственности на жилое помещение

ГК РФ указывает на ограничения  распоряжения имуществом, переданным плательщик ренты в обеспечение  пожизненного содержания. Как следует  из ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или  иным способом обременять такое жилое  помещение только с предварительного согласия получателя ренты.

9. Приобретение жилья  с использованием государственных  субсидий и кредита является  также новым порядком приобретения  жилья гражданами. Правовыми основаниями  для этого являются положения  Закона РФ «Об основах федеральной  жилищной политики» о том, что  «гражданам, не обеспеченным жильем  по установленным нормативам, государство  оказывает помощь... используя систему  компенсаций (субсидий) и льгот  по оплате строительства, содержания  и ремонта жилья» (ст. 2 Закона). Законом  также определено, что «компенсации (субсидии) - это средства, предоставляемые  гражданам в качестве помощи  для оплаты жилья и коммунальных  услуг, строительства жилья или  его покупки» (ст. 1 Закона).

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 установлено, что  гражданам субсидии предоставляются  безвозмездно.

Постановлением Правительства  РФ от 3 августа 1996 г. № 937 было утверждено «Положение о предоставлении гражданам  РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья», которое регламентирует весь порядок взаимоотношений граждан  и государственных органов, сводящийся к следующему.

1). Субсидии предоставляются  гражданам (по их желанию), состоящим  на учете по улучшению жилищных  условий в муниципальных органах  (с учетом их очередности) либо  пользующимся в соответствии  с законодательством правами  на льготное финансирование строительства  жилья (п. 2 Положения).

2). Субсидии предоставляются  гражданам, если уровень их  месячного дохода в расчете  на одного члена семьи не  превышает предела, установленного  органом, за счет которого предоставляются  субсидии (п. 4 Положения).

3). Субсидии предоставляются  для строительства или приобретения как односемейных домов, так и квартир в многоквартирных домах (п. 9 Положения).

4). Денежные суммы в  размере субсидий не выдаются  гражданам на руки, а предоставляются  в форме платежей, перечисляемых  через банки: при строительстве  жилья, как правило, его застройщику,  а при приобретении жилья - его продавец (п. 10 Положения).

Субсидии предоставляются  гражданам независимо от того, является ли занимаемое ими жилье муниципальным  или их собственностью. При этом, если владельцы приватизированных квартир и частных домов получили субсидию и улучшили свои жилищные условия, а затем продали ранее занимаемое жилье, то они обязаны вернуть органу, предоставившему субсидию, 50% суммы, полученной от этой продажи. При этом возвращаемая сумма не должна превышать размера субсидии (п. 11 Положения).

Гражданам, принятым на учет для предоставления квартир в  ЖСК, безвозмездные субсидии не предоставляются, так как государство оплачивает до 50% стоимости строительства домов  ЖСК.

5). Размер предоставляемой  субсидии может составлять от 5 до 70% средней стоимости строительства  или приобретения дома или  квартиры в данном регионе.  Размер субсидии также определяется  в зависимости от величины  дохода за последние 6 месяцев  в расчете на одного члена  семьи или нескольких семей,  проживающих в квартире или  в доме гражданина, получающего  субсидию, и времени постановки  на учет по улучшению жилищных  условий. При этом размер приобретаемого  с использованием субсидий жилья  не может превышать социальной  нормы площади жилья для семьи  (п. 12 Положения).

6). Социальная норма общей  площади жилья устанавливается  органами государственной власти  субъектов Федерации (ст. 11 Закона  «Об основах федеральной жилищной  политики»).

7). Исходя из вышеизложенного  стоимость жилья, приобретаемого  гражданами, состоит из двух составных  частей: а) субсидии и б) средства  гражданина. Вносимые гражданином  средства могут быть как его  собственными накоплениями, так  и заемными, получение которых  регламентировано

Указом Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994 г. № 1180. Введенное в действие этим Указом Положение о жилищных кредитах определяет общий порядок кредитования населения  при использовании собственных  средств, а также безвозмездных  субсидий:

а) банки на территории РФ предоставляют гражданам и юридическим  лицам жилищные (льготные) кредиты  под залог жилья;

б) жилищные кредиты могут  быть трех видов:

земельный кредит - краткосрочный  или долгосрочный кредит, пре доставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

строительный кредит - краткосрочный  кредит на строительство (ре конструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ;

кредит на приобретение жилья - долгосрочный кредит, предоставляемый  для покупки жилья;

в) жилищные кредиты выделяются при условии отвода застройщику  в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство  жилья, а также на условиях платности, возвратности и целевого использования;

г) обеспечением кредита  является залог заемщиком имеющегося или сооружаемого, либо приобретаемого жилья, иных имущественных прав на другое имущество, или имущественных прав, которые в соответствии с законодательством  РФ могут быть предметами залога;

д) денежные средства на руки заемщику не выдаются, ему открывается кредитная линия, ссуда по которой перечисляется по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. В процессе работ банк вправе осуществлять инспектирование производимых работ;

е) сумма жилищного кредита  не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретаемого жилья, строящегося  или реконструированного, обустройства земли;

ж) основными документами, определяющими взаимоотношения  банка и заемщика, являются кредитный  договор и договор о залоге (ипотеке).

8). Граждане, которым решением  муниципальных органов выделены  безвозмездные субсидии, заключают  с уполномоченным органом договор  об использовании субсидий и  собственных или привлеченных  средств. Этим договором предусматривается,  что субсидии начисляются на  счет в течение 5 банковских  дней после внесения гражданином  своей доли.

9). Если гражданин приобретает  с привлечением субсидий муниципальное  жилье, то оно оформляется в  его собственность и он снимается с учета по улучшению жилищных условий. Жилищные субсидии предоставляются только один раз.

10). В настоящее время  осуществляется постепенная ликвидация  коммунальных квартир.

Перечень оснований не является исчерпывающим. Так, следует  сказать, что право собственности  на жилой дом может возникнуть на основании самовольной постройки.

Согласно, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной  постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в  порядке, установленном законом  и иными правовыми актами;

б) без получения на это  необходимых разрешений;

в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее  право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать  другие сделки. Самовольная постройка  подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем законодательство при определенных условиях допускает  признание права собственности  на самовольно возведенное строение. Пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации предусматривает, что право собственности на самовольную  постройку может быть признано судом  за лицом, осуществившим постройку  на не принадлежащим ему земельным участком, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возмездную постройку.

Право собственности на самовольную  постройку может быть признано судом  также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится  земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо. За которым  признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в  размере, определенном судом.

Однако, не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, право собственности  на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном  основании.

Таким образом, рассмотрев главу  – правомочия собственника на жилое  помещение и основания приобретения прав собственности на жилое помещение  можно сделать следующий общий  вывод:

Правомочия собственника складываются из трех составляющих элементов - права владения, пользования и  распоряжения жильем, которые могут  быть ограничены только Федеральным  законом. В случае нарушения собственником прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут быть только судом наложены временные ограничения.

Собственник может осуществить  приобретения жилье на возмездных или  безвозмездных началах. Безвозмездно жилье может быть приобретено  в результате приватизации, получения  в дар, истечения срока приобретательской  давности или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность  осуществляется в основном посредством  гражданско-правовых сделок на рынке  жилья. Так, право собственности  на жилье возникает на основании  договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении имущества. Член жилищно-строительного или  жилищного кооператива, который  полностью вносит свой пай, также  приобретает право собственности  на это имущество. Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после  его государственной регистрации.

 

Задача:

Распоряжением районной администрации  закрытому акционерному обществу разрешено  за счет собственных средств произвести в одном из домов реконструкцию чердачных и мансардных помещений под жилые или нежилые цели. Предусмотрено, что по окончании реконструкции 100% площади реконструируемых помещений переходит в собственность акционерного общества.

Собственники находящихся  в доме приватизированных квартир  законность распоряжения районной администрации оспаривают по тем основаниям, что оно:

 во-первых, нарушает их  конституционные права как собственников квартир, поскольку издано без их согласия,

 во-вторых, проведение работ резко ухудшило эксплуатационные качества дома и условия проживания в нем граждан, особенно собственников квартир, прилегающих к помещениям, в которых производится реконструкция.

Районная администрация  и акционерное общество с возражениями собственников не согласились. При  этом они ссылались на то, что  собственники приватизированных квартир в доме государственного или муниципального жилищного фонда становятся лишь совладельцами либо пользователями, но не собственниками внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома, а потому их согласие на проведение реконструкции чердачных и мансардных помещений вообще не требуется.

Поскольку стороны к соглашению не пришли, дело передано в суд.

 Разберите доводы сторон и сформулируйте решение, которое Вы считаете правильным.

 

Рекомендуемые нормативные акты и  литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая (глава 28).
2. Жилищный  кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (главы 5, 6).
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
5. Крашенинников П.В.  Жилищное право. - М.: Статут, 2010.
6. Магомедова К.И Особенности правового режима жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2011. №4. С. 45-48.