Отдельные проблемы правовой регламентации ипотечного кредитования в РФ

Тема моего исследование « Отдельные проблемы правовой регламентации  ипотечного кредитования в РФ»

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

Ипотечное кредитование - это  кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.

Ипотека начала набирать обороты  в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные  жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области  ипотеки.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное  кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний  день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями . Нехватка качественного жилья приводит к разводам в молодых семьях, к отказу от рождения детей, многочисленным конфликтам и бытовым преступлениям. Россияне живут в крайне стесненных по цивилизованным меркам условиях. В России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья . В развитых странах в два-три раза больше.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует  о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения  в жилье. Тем самым ипотека  приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

Опыт ряда развитых стран  свидетельствует о перспективности  механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование  позволяет гражданам, не имеющим  достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила.

При проведение исследования я использовал следующие источники:

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями  и дополнениями)

Федеральный закон от "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)»

На сегодняшний день главная  проблема – состоит в том, что несмотря на длительный промежуток времени ,применения правовых норм касающихся ипотечного кредитования жилья, остаются огромные разногласия. 
 
Изменить сложившуюся ситуацию может только, кардинальное внесение изменений в уже существующие законы, либо попробовать исправить сложившуюся ситуацию путем принятия новых законов, которые в свою очередь смогли бы урегулировать эти разногласия.

 
Теперь я бы хотел перейти к  более четкому определению проблем  и попытаться найти пути их решения. 
1)Первой проблемой, на мой взгляд, приходится разногласие двух важных  федеральных законов. Это ГКРФ и ФЗ «О ипотеки»в сфере главенствования.

Гражданский Кодекс чётко определяет в п. 2 ст. 334, что установленные  Законом об ипотеке правила имеют  приоритет перед общими правилами  ГК о залоге п. 2.3 ст. 1 Закона об ипотеке. В чём заключается приоритет  ипотечных норм, и каковы его пределы, где и в какой степени он может отступать от норм ГК? Вышеизложенная норма ГК говорит о том, что  специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут  быть установлены и самим ГК, и  Законом об ипотеке – в данном случае оба нормативных акта поставлены вровень по отношению к общим нормам ГК о залоге. Система правовых норм в таком случае выстраивается довольно чётко: на верхнем уровне находятся специальные нормы ГК и Закона об ипотеке. При том очевидно, что внутренних противоречий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в специальном законе, быть не должно. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п 2. Ст.3 ГК о том, что “нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу”. Всё же авторитет Гражданского Кодекса несравнимо высок. Из этого следует вывод о внутренней соподчинённости ипотечных норм высшего уровня. На нижнем уровне находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке в случаях, когда иные правила не установлены специальными ипотечными нормами.

Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять чётко  определённое место в системе  норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в ГК.

2) это устранение противоречий между Гражданским кодексом и Законом «Об ипотеке» по поводу ответственности за нарушение условий договора. Так, например, по правилам Гражданского кодекса при конфискации предмета залога в качестве ответственности за правонарушения, допущенные залогодателем, залог прекращается, а по правилам Закона «Об ипотеке» при конфискации предмета ипотеки залог не прекращается.

Эту проблему так же отметила Маковская Александра Александровна– Судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем выступлении на тему Соотношение норм проекта Гражданского кодекса России об ипотеке и залоге.

Я нахожу решение этой проблемы в создании законодателями четкого разъяснения данной проблемы, путем уточнения какими именно нормами закона следует воспользоваться. Ведь если верить статистики, то даже суды при рассмотрение дел по данному инциденту, в ряде случаев дают разные решения.    
 
 
3)Отсутствие должной защиты прав кредиторов. В данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья.  
 
В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право.  
 
Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора. 
 
В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. 
 
Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора. 
 
Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки. 
 
Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства

Перечисленные актуальные проблемы российской ипотеки, разумеется, не исчерпывают  всего спектра. Исходя из всего выше сказанного мы можем прейти к выводу, что на данный момент ситуация в данной сфере складывается очень плачевная. Я надеюсь, что в ближайшее время данные проблемы будут урегулированы надлежащим  способ, и каждый желающий сможет приобрести жилье, стать собственником столь долгожданной недвижимости.