Полное право собственности

1. Полное право собственности

В процессе оценки земельного участка, чаще всего нужно установить или рыночную стоимость земли, или рыночную стоимость права аренды участка. Основными факторами, играющими важную роль при оценке участка недвижимости выступают: местоположение и влияние внешних факторов, спрос и предложение на рынке, характер конкуренции продавца и покупателя, низкая цена по отношению к другим участкам того же назначения.

В свою очередь, на рыночную оценку стоимости земли влияет ожидаемая величина срока, и вероятности в получении дохода от его использования за назначенный период времени при большей эффективности его эксплуатации без учета доходов и других производственных факторов, которые привлекаются к данному объекту для дальнейшей предпринимательской деятельности. Но нельзя забывать о том, что стоимость участка земли меняется в зависимости от времени года и оценку обычно проводят по состоянию на заранее оговоренный день. В результате чего меняется целевое назначение участка, соответственно его стоимость на рынке также подвергается изменению.

Основными факторами, влияющими на определение рыночной стоимости  прав аренды при оценке земли, выступают: права и полномочия арендатора, срок действия права, обременения прав аренды, права других лиц, причастных к оценке данного объекта и целевое назначение участка. Определение стоимости права аренды будет зависеть от величины ожидания, продолжительности и вероятности в получении дохода от права аренды участка земли за конкретный промежуток времени при наибольшем, в эффективном плане, его использовании.

Оценка рыночной стоимости земли производится для следующих целей: взнос в начальный капитал организаций, оформление ипотеки, определение цены при купле-продаже, а также для других целей, которые предусмотрены настоящим законодательством. Оценочную экспертизу проводят в отношении земельных поселений, промышленных и сельскохозяйственных земель. Оценку прав аренды участка также можно считать ценным вкладом в стартовый капитал общества.

Оценка земли в поселениях (города, деревни и другие населенные пункты) оценивают иными способами. Проводят тщательный анализ рыночных данных о сделках купли-продажи, ставок арендной платы, цен предложений по конкретным объектам (в том числе не занятые постройкой участки земли), сведений об инженерной и транспортной инфраструктуре, объектов социального и бытового обслуживания, состояний окружающей среды в данном районе, исторические и архитектурно-эстетические ценности, ландшафтную и рекреационную ценность территории.

Производя оценку рыночной стоимости земли, сельхозы, используют данные, отражающие фактическую урожайность первостепенных сельскохозяйственных культур, сенокосы, продуктивность пастбища, многолетние насаждения, структуру посевов на используемых площадях, динамику цен по которым реализуется продукция в данном регионе и необходимые затраты на выращивание главных сельхоз культур.

Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах как правило, производят, руководствуясь анализом цен сделок, куплей или продажей объектов, или ценой предложения по участкам, которые не заняты постройкой; наличием транспорта и интенсивностью транспортного сообщения, наличием электроэнергии, газа и водоснабжения; удаленностью от основных центров инфраструктуры, экологической ситуацией в данном регионе и других факторов, которые влияют на определение рыночной цены стоимости земельного участка в дачном кооперативе или садовом товариществе.

2. Частичное право собственности

Термин «частичные имущественные права на землю» в современном отечественном законодательстве отсутствует. Данный термин пришел из западной теории и практики оценки. Оценщики его применяют для обозначения любых прав, дающих возможность получения дохода, отличных от полного права собственности. Частичные имущественные права предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным правом собственности. Они возникают, когда часть правомочий связанных с земельным участком, могут быть переданы собственником другим сторонам на неопределенный срок или ограниченный период времени. Эти права рассматриваются при оценке с экономических позиций, то есть позиций, позволяющих определить их стоимость, в тех случаях, когда необходимость в такой оценке возникает. 
К частичным имущественным правам на землю, оценка которых является наиболее актуальной в России в современных условиях, относятся: 
- во-первых, сами права на землю: право аренды земельного участка, в том числе в составе единого имущественного комплекса (застроенный земельный участок, участок лесного фонда), право субаренды земельного участка, право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования (сервитут); 
- во-вторых права, связанные с земельными участками: право на заключение договора аренды; право на совершение сделок с правами аренды земельного участка (застроенной и незастроенной части), право застройки земельного участка; 
- в-третьих, права, связанные с земельными долями: право аренды земельной доли не выделенной в натуре (в основном это от-носится к сельскохозяйственным угодьям), доля в праве аренды земли (доля в праве пользования на земельных участках, занятых зданиями со множественностью субъектов прав на них). 
В настоящее время вопросы оборота частичных прав на землю, в основном оборота прав аренды земли и земельных долей земельным законодательством до конца не урегулированы. Вместе с тем именно совершение сделок с правами аренды (купля-продажа, залог, внесение в уставной фонд) а также сделок по передаче земли в аренду и субаренду собственниками требует стоимостной оценки таких прав. Возникает много вопросов, связанных с оценкой стоимости земли в составе единого объекта недвижимости, в случаях, когда земельный участок находится в пользовании на одном из прав, отличных от права собственности, например в аренде, бессрочном пользовании. Иногда может возникнуть потребность в оценке стоимости сервитута. 
Наиболее часто потребность оценки частичных прав на землю возникает в следующих случаях: 
- продажа права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности; 
- покупка права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности; 
- залог права аренды земельного участка; 
- купля-продажа права аренды на вторичном рынке; 
- внесение в уставный фонд права аренды земельного участка, земельной доли или права аренды земельной доли; 
- определение стоимости земли, в составе имущественного комплекса (или застроенного участка), при условии нахождения земельного участка в аренде или постоянном бессрочном пользовании. 
Право аренды земельного участка 
Согласно действующему законодательству с правом аренды земли можно совершать гражданско-правовые сделки. Арендодатель (собственник) может продавать это право арендатору. В свою очередь арендатор также имеет возможность совершать в период действия договора аренды сделки с правами аренды земли (купли-продажи, ипотеки, внесения в уставный капитал), а также сделки с земельным участком к которым относятся субаренда и срочное пользование 
Одной из основных форм реализации продажи права аренды земли является продажа права на заключение договора аренды земельного участка (долгосрочной или краткосрочной). Предметом сделки является право на заключение договора аренды. 
Такая форма продажи права аренды наиболее распространена в Москве, где она узаконена местным законодательством. Данная форма оборота прав на землю была введена для выявления уровня рыночных цен на землю, отражением которых стали цены на приобретение (выкуп) права аренды земельных участков в Москве. Эти цены стали основой для формирования суррогатного рынка земли, отражающего рыночные тенденции и предпочтения покупателей на земельном рынке. По сути дела, стоимость выкупа права долгосрочной аренды на торгах в переходный период к свободному обороту прав на землю заменила рыночную стоимость полного права собственности. 
В соответствии с московскими правовыми нормами под выкупом права аренды земельного участка понимается сделка купли-продажи между Московской городской администрацией (покупатель) и лицом, ставшим победителем торгов, права на заключение договора аренды земельного участка. После регистрации подобной сделки покупатель этого права также приобретает право на заключение сделок с арендными правами на земельный участок. То есть, он может продавать их, отдавать в залог и совершать иные действия. В Санкт-Петербурге некоторым аналогом продажи права аренды земельного участка стала продажа администрацией города права застройки, но с меньшим объемом правомочий по дальнейшему использованию этого права. Основное назначение создания данного рынка в Москве заключалось в предоставлении арендаторам земельных участков возможности более полно реализовывать права по распоряжению (с согласия арендодателя) земельным участком через совершение гражданско-правовых сделок с правом аренды (за исключением договоров субаренды), то есть получать правомочия, приближающиеся к правомочиям, вытекающим из права собственности и являющимся наиболее важными для привлечения финансовых ресурсов в развитие бизнеса. 
Такая практика формирования земельного рынка незнакома для многих субъектов Российской Федерации, что связано с невысокой инвестиционной активностью в них. Однако она вполне легитимна и имеет правовые основания, установленные федеральным законодательством. В частности, статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. 
Операции с правами аренды земли в Москве сформировали по выражению юристов вторичный рынок земли в городе, под которым понимается вся совокупность совершаемых арендаторами сделок с правами аренды земли, а также сделок по передаче земельных участков в аренду, субаренду, срочное пользование. 
По некоторым оценкам, сделанным в 2000 году, в Москве ежегодно заключается около 1000 сделок с правамиаренды земли1. Сделки с правами аренды земли совершаются, когда имущественное право приобретено на возмездной основе, то есть эти права выкуплены. 
Это дает хорошую информационную основу как для расчета рыночной стоимости таких прав на землю, так и для расчета рыночной стоимости земли на основе данных о рыночной стоимости продажи права на заключение договора аренды (права аренды). 
Из юридического толкования права аренды земли и из экономического содержания этого права следует, что отличие стоимости права аренды земли, от стоимости полного права собственности определяется объемом правомочий, получаемых при использовании земли на том или ином праве. Это относится и к другим частичным правам на землю, дающим возможность получать доходы от использования земельного участка или извлекать иные выгоды, измеряемые в стоимостном выражении. 
В отечественных условиях, вытекающих из современного земельного законодательства, следует, что различия в объеме правомочий собственника земельного участка и арендатора земельного участка часто бывают невелики. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды. Арендатор также вправе сдать арендуемый участок в субаренду, выкупить его в собственность, если на участке находятся принадлежащие арендатору здания (исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений), пролонгировать договор аренды (имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка). 
Право аренды земельного участка, полученное на возмездной основе, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на основе договора купли-продажи права аренды земли, хотя каких-либо ограничений по такой уступке законом не предусмотрено (вопросы получения согласия арендатора действующим законодательство не урегулированы). 
Отсюда также следует, что разница в стоимости земельного участка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, определяется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, а также рисками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий собственника по изменению ставок арендной платы и не заключения договора аренды в будущем. 
Отсюда также следует, что стоимость земли, находящейся в арен-де определяется объемом правомочий по использованию земельного участка, потенциальными доходами от его использования и периодом получения этих доходов. 
Если землепользователю, осуществляющему пользование землей, находящейся в аренде, предоставляется возможность приобретения земельного участка в собственность, то стоимость права аренды может быть определена как разница между рыночной стоимостью земельного участка, текущими платежами и издержками по приобретению такого права. 
Соответственно, стоимость земли, находящейся в аренде, может быть определена методами доходного подхода и методами сравнительного подхода (при наличии данных о рыночной стоимости таких прав). 
В американской практике оценки исходя из практических целей (например, чтобы установить налоги на имущество) отдельно оценивается имущественные права арендодателя и права имущественные арендатора. Стоимость этих прав различаются приносимым доходом и разными рисками их получения. Считается, что имущественное право арендодателя предполагает меньший риск, чем имущественное право арендатора, поскольку арендодатель имеет право на возврат недвижимости, в то время как арендатор таким правом не располагает. 
У нас для целей оценки, втекающих из практических задач рынка недвижимости также может быть произведено аналогичное деление права аренды на право аренды арендодателя и право аренды арендатора. 
Арендодателем земельных участков в настоящее время выступает государство или муниципалитет, как основные собственники земли в России, соответственно арендаторами — физические и юридические лица, использующие землю на правах аренды. 
Стоимость права аренды арендодателя и стоимость права аренды арендатора можно вывести из соотношения: 
R = IAL + Іл, 
где: R — земельная рента; IAL — доходы арендодателя от передачи земельного участка в аренду; 1л — доходы арендатора от пользования земель. 
Данное соотношение показывает распределение земельной ренты между собственником и арендатором. Из этого соотношения следует, что если доходы IAL — доходы арендодателя от передачи земельного участка в аренду равны земельной ренте, то доходы арендатора от пользования земельным участком равны нулю, и это право ничего не стоит. Из этого соотношения также следует, что 
VL = VAL + VA, 
где: VL — рыночная стоимость полного права собственности; VAL — стоимость права аренды арендодателя; VA — стоимость права аренды арендатора. 
Так как в настоящее время разрешена купля-продажа права аренды, то все искомые параметры для оценки стоимости этих прав могут быть получены из данных о сделках по продаже прав аренды земельных участков как арендодателем, так и арендатором. 
Наиболее доступна информация об условиях продажи права аренды самим арендодателем, в лице которого обычно выступают местные органы власти, предоставляя земельные участки в аренду на условиях выкупа такого права. То есть, земельный участок передается в аренду при условии выплаты единовременного платежа за приобретение права на заключение договора аренды и постоянных платежей, вносимых арендатором периодически на протяжении всего срока аренды. Такая практика приобретения прав на использование природных ресурсов довольно широко распространена в природно-ресурсной сфере. 
Конкретные способы и технологии расчета стоимости права аренды зависит от целей и задач оценки и имеющейся информации о правовом статусе земельного участка, финансовых условиях его предоставления в аренду, сроках аренды. 
Рассмотрим наиболее типичные случаи, когда требуется определение стоимости частичных прав на землю. 
Оценка права аренды арендодателя (государства, муниципалитета) 
Исходные условия. Земельный участок передан в аренду на определенный срок без выкупа права на заключение договора аренды. После окончания срока аренды возможно предоставление земельного участка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора аренды. Ставки арендной платы являются нормативными величинами. Продажа земельного участка в частную собственность не предполагается, так как не предусмотрена региональным законодательством или существует ограничения оборота земель данного назначения.  
Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь определяются размером арендной платы, установленной договором аренды земельного участка и потенциального дохода от продажи права заключения договора аренды земельного участка после окончания срока действующего договора: 
VAL - X i - 1 
где: VAL — стоимость права аренды арендодателя, Pt — арендная плата, установленная в договорах аренды, T — срок аренды, VPA — рыночная стоимость права заключения договора аренды, e — ставка дисконтирования. 
Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды используется рыночная стоимость земельного участка. 
В случае, когда арендные платежи являются постоянной величиной Pt = const: 
к - P[ ( 1 + e) T - 1 ] + VPA AL e( 1 + e )Tn (1 + e )T’ 
Например, срок аренды 49 лет, ставка платы, установленная в договоре аренды $40 000 за гектар, рыночная стоимость права заключения договора аренды $10 000 000 за гектар, ставка дисконтирования 10% 
_ 40000 Г ( 1 + 0, 1) 49 - 1 1, 1 0000000 _Ф/10ППС,: 
^ 0, 1( 1 + 0, 1) 49 + ( 1 + 0,1)49 - $489956. 
Если срок аренды 5 лет, то эта величина составит: 
V = 40000 [ ( 1 + 0, 1 ) 55 - 1 ] + 1 000000°) = $6360844. АЬ 0,1( 1 + 0,1)5 (1 + 0,1)4 
Из приведенных выражений следует, что стоимость права аренды арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собственности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это сейчас в основном и происходит с земельными участками, находя - щимися в государственной и муниципальной собственности, с отсрочкой выкупа права заключения договора аренды (права аренды). Отсюда также следует, что право аренды арендатора тем меньше, чем на более отдаленный период отнесены выплаты по выкупуправа заключения договора аренды (права аренды) арендатором. То есть, происходит обесценивание будущих поступлений из-за влияния фактора дисконтирования, также как это происходит при оценке других природных ресурсов, приносящих доход в отдаленной перспективе. 
Если выкуп права заключения договора аренды устанавливается местными органами власти по фиксированным ценам (такой порядок, наряду с продажей права заключения договора аренды на торгах, существует в Москве), то к сумме текущих платежей досчитывается разность между рыночной стоимостью права заключения договора аренды и величиной установленной законодательно (аналог контрактной ставки арендной платы). Например, стоимость выкупа права заключения договора аренды земельного участка определена местными органами власти в размере $200 тыс. Рыночная стоимость такого права равна $500 тыс. Соответственно разность составит $300 тыс. 
Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если: 
1) ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп права аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае равно нулю; 
2) ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) определены на торгах, то есть тоже являются рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не через какой-то промежуток времени. 
Отсюда следует, что если на торгах определяется стоимость права заключения договора аренды (права аренды) при фиксированных ставках текущих арендных платежей за землю, то рыночная стоимость земельного участка также может быть определена следующим образом: 
^ + І ЇТ+Ту или Уь = УРА + Р[ ( 1 + е) Г- 1 ] 
где: УРЛ — рыночная стоимость права заключения договора аренды (определенная на торгах) при фиксированной ставке арендной платы Р Уь = 10000000 + 40000 [(1 + ОД)4*- 1 ] = $10 396 251. 
Если собственником является не государство, и не муниципалитет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость налоговых платежей. 
Оценка стоимости права аренды арендатора 
Право аренды арендатора может быть определено: 
- при наличии данных о рыночной стоимости таких прав — по их рыночной стоимости; 
- при отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды; 
- как разница между рыночной стоимостью земельного участка и издержками, связанными с приобретением такого права. 
В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности (это наиболее типичный случай для современных условий формирования рынка земли) право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы. 
Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действующему законодательству арендатор земельного участка может выкупить его в собственность, если на нем расположены сооружения по фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть, данное право отличается от права собственности возможностью получения меньшего дохода, из-за выплат арендной платы; рисками его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собственность по истечении срока аренды. Если выкуп производится раньше окончания срока аренды, то соответственно период дисконтирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа земельного участка. 
Стоимость права аренды арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется как: 
т р то р V. = V г - У —р У —і р^~ 
А г У (1 + еУ У (1 + е)і (1 + е)т 
V А = VГ - Р[ ( 1 + е) т - 1 ] - У ¦ 0і 
УА Уг е ( 1 + е) т 
или 
е( 1 + е )т ^ (1 + е)і (1 + е )т где: VА — стоимость права аренды арендатора, VL — рыночная стоимость земли, 0І — стоимость обременений, налагаемых арендодателем (органами местного самоуправления) на арендатора при использовании земельного участка, Ру — выкупная цена земельного участка. 
Допустим, ставка земельного налога составляет $2 за м2 или $20 000 за гектар. Обременения отсутствуют. Срок аренды равен 49 годам, ставка платы — $40 000 за гектар, рыночная стоимость земли $10 396 251 за гектар, выкупная цена составляет 30 ставок земельного налога = $20 000 х 30 = $600 000, ставка дисконтирования 10%. 
Тогда стоимость права аренды арендатора при выкупе земельного участка через 49 лет составит: 
V, = 10396251 - 40000 [ ( 1 + 0,1 ) 49 - 1 ] _ 600000 =$9994377 10396251 0, 1 ( 1 + 0, 1 ) 49 ( 1 + 0,1)49 $99943//. 
При выкупе земельного участка через 3 года стоимость права аренды арендатора составит: 
VA = 10396251 - 4000п° [( 1 + 0 1 ) 33 - 1 ] - 600001° 3 = $10251698. 
А 0,1( 1 + 0,1)3 (1 + 0,1)3 
Если земельный участок не планируется выкупать или такой выкуп не разрешен действующим законодательством, то стоимость права аренды арендатора определяется как: 
т р то V 
V, = Vr У Рі У 0і ]/рА 
А г у (1 + е )і ^ (1 + е )і (1 + е)т. 
Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями. 
Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения. 
Оценка стоимости права постоянного бессрочного пользования 
Стоимость права постоянного бессрочного пользования опреде-ляется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве издержек, связанных с владением земельным участком, используется земельный налог. 
РВП _ РЬ - Н~ -, 
где: УвП — стоимость права постоянного бессрочного пользования, НЬ — земельный налог, е — коэффициент капитализации для земли. Используя исходные данные предыдущего примера, получаем: 
?вП _ 10396251 - 20у° - 600000- 9596251. 
Право бессрочного пользования после 2004 года практически всеми организациями, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий и органов государственной власти и органов местного самоуправления, должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок должен быть выкуплен. 
Стоимость права собственности и права аренды земельной доли мо-жет оцениваться описанными выше способами посредством отнесения общей стоимости к количеству земельных долей. 
Оценка стоимости права на заключение договора аренды 
Определение стоимости права на заключение договора аренды может быть проведено методами сравнительного подхода.