Права членов семьи собственников жилого помещения

Законодатель установил, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется16. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений. Данная норма представляет собой правовую гарантию прав собственности на жилые помещения. Если воля собственника на предоставление права пользования жилым помещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на законных основаниях может быть выселен из жилого помещения.

Гарантировав собственнику, сохранение права собственности без различных обременений после прекращения родственных отношений, законодатель установил гарантии и для бывших членов его семьи. Так, если у бывшего члена семьи отсутствуют юридические основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, иначе говоря, у бывшего члена семьи отсутствует другое место проживания и в ближайшее время приобрести его не представляется возможным в силу имущественного положения и иных обстоятельств, то право пользования жилым помещением может быть сохранено за ним в течение определенного срока. Для сохранения права пользования необходимо соответствующее решение суда, в котором также определяется и срок сохранения права пользования.

Кроме этого, дополнительные гарантии установлены для бывших супругов и иных членов семьи, в отношении которых собственник имеет алиментные обязательства. В этом случае суд, принимая решение о сохранении права пользования жилым помещением, может обязать собственника обеспечить бывших членов своей семьи другим жильем, если, конечно, они заявят такое требование17. Когда срок пользования жилым помещением, установленный для бывшего члена семьи собственника, истек, право пользования прекращается. Однако оно вновь может быть продлено по соглашению собственника и бывшего члена его семьи. До истечения срока пользования жилым помещением, установленного судом для бывшего члена семьи собственника, это право прекращается при наличии следующих обстоятельств: прекращение права собственности на жилое помещение у собственника; перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми суд сохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением. Наконец, законодатель установил, что бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, вынесенного в соответствии с комментируемым пунктом, несет такие же права, обязанности и ответственность, предусмотренные п. п. 2 – 4 данной статьи.

Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.

2.2. Права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу

Самым сложным остается вопрос о возможности сохранения или прекращения права пользования жилым помещением лицом, утратившим статус члена семьи собственника жилого помещения. Основаниями прекращения пользования жилым помещением членами семьи собственника в соответствии с законодательством являются: прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ); переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Согласно статье 292 п. 2 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт дополнен с 31 мая 2001 года Федеральным законом от 15 мая 2001 года №54-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ).

Право пользования жилым помещением членов семьи его собственника в доктрине гражданского права нередко относят к правам вещного типа, хотя они и не указаны в качестве таковых в ст. 216 ГК. Однако поскольку перечень вещных прав не является исчерпывающим, а признаки самих вещных прав достаточно неопределенны, с подобной квалификацией можно согласиться. Действительно, указанное право отвечает большинству требований, обычно предъявляемых к вещным правам (право следования, абсолютный характер защиты, в том числе против самого собственника, и др.). Подтверждает это и само название гл. 18 ГК, в котором наряду с правом собственности упоминаются «другие вещные права на жилые помещения».

Однако в связи с изменениями, произошедшими в жилищном законодательстве с 1 марта 2005 г., вещный характер данного права утрачивается в случае прекращения семейных отношений его обладателя с собственником жилого помещения.

Пункт 2 ст. 292 в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения. С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям этого не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны, по общему правилу, освободить жилое помещение18.

Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве. По неясным причинам п. 2 ст. 292 связывает рассматриваемое право не со всяким жилым помещением, а лишь с жилым домом и квартирой. Объяснить, почему оно не действует в отношении комнат, не представляется возможным. На наш взгляд, это техническая ошибка составителей проекта ГК, которая нуждается в исправлении. До этого момента п. 2 ст. 292 следует толковать расширительно.

Согласно ч. 5 ст. 31 ЖК РФ до истечения срока пользования жилым помещением, установленного судом, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. Указанное право, как и право на выселение членов семьи собственника, базируется на положении п. 2 ст. 292 ГК РФ, по которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Попросту говоря, собственник, не имеющий возможности гуманно расстаться с лицами, с которыми он прекратил семейные отношения, по ст. 31 ЖК РФ может продать, подарить или обменять свое жилое помещение, предоставив новому собственнику решать проблему выселения лиц, оставшихся проживать в квартире.

Рассмотрим на практике применение статьи. «Я являюсь собственницей домовладения (свидетельство о государственной регистрации права серии № от …., зарегистрированное в УФРС по Краснодарскому краю на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию). Ответчик – мой двоюродный брат, был вселен в спорное домовладение бывшим собственником-наследодателем.

В связи с проживанием ответчика в принадлежащем мне домовладении, я не имею возможности реализовать право владения и распоряжения своей собственностью. Кроме того, ответчик вселил в спорное домовладение свою жену, зарегистрировав брак с ней уже после открытия наследства.

В соответствии со ст. 292 ч. 2 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. 
Правом пользования жилым помещением обладают собственники жилого помещения, а также иные граждане, которым собственники жилого помещения разрешили пользоваться (проживать) данным жилым помещением. Каких-либо соглашений между мною и ответчиком о пользовании спорным домом не существует.

На мои устные предупреждения об освобождении домовладения, ответчик заявлял, что я не имею права его выселить, так как он зарегистрирован в спорном домовладении. Я направила ответчику письменное уведомление с требованием освободить домовладение. Мер к освобождению домовладения и снятию с регистрационного учета ответчик не принял.

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ст. 292.ГК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением права»19.

2.3. Права несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения при отчуждении жилого помещения

Согласно статье 292 п. 4 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ).

Пункт 4 ст. 292 устанавливает императивное требование о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают лица, интересы которых нуждаются в повышенной правовой охране. Это уже третья по счету (и вряд ли последняя) редакция коммент. пункта: первоначально законодатель относил к числу таких лиц всех несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения; согласно ФЗ от 15 мая 2001 г. к ним добавились недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника; в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. необходимо получать согласие органа опеки и попечительства во всех случаях, когда в помещении проживают лица, находящиеся под опекой и попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения20.

Таким образом, налицо поиск законодателем наиболее оптимальной нормы, которая бы, с одной стороны, обеспечивала должную охрану жилищных интересов наименее защищенных членов семьи, а с другой – не создавала почвы для волокиты при совершении сделок с жильем и не давала излишних поводов для оспаривания таких сделок. Хотя вариант нормы, закрепленной ФЗ от 30 декабря 2004 г., в большей степени, чем предшествующие варианты, соответствует этим целям, его едва ли можно признать идеальным.

Но, прежде всего, правило п. 4 ст. 292 по-прежнему сформулировано не достаточно четко. Его действительный смысл состоит в том, что согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда за соответствующими лицами признается право пользования жилым помещением, независимо от того, проживают они в нем или нет. Кроме того, под лицами, находящимися под попечительством, по смыслу нормы понимаются лишь несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, но отнюдь не ограниченно дееспособные граждане, поскольку ограничение дееспособности преследует совсем иные цели21. Наконец, излишней является оговорка о том, что согласие органа опеки и попечительства необходимо, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных в п. 4 ст. 292 лиц, так как это происходит при любом отчуждении жилого помещения.

Из новой ред. коммент. пункта следует, что согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется получать в двух случаях. Во-первых, это необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Поскольку опека и попечительство устанавливаются в особом порядке в предусмотренных законом случаях (ст. 31–35 ГК), простое наличие в составе семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием для согласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства. Во-вторых, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства.

Понятие «дети, оставшиеся без попечения родителей», раскрывается в ст. 121 СК, а также ст. 1 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» от 21 декабря 1996 г. (СЗ РФ. 1996. №52. Ст. 5880; 1998. №7. Ст. 788; 2000. №33. Ст. 3348; 2002. №15. Ст. 1375; 2003. №2. Ст. 160). Указание закона на то, что о факте оставления детей без родительского попечения должно быть известно органу опеки и попечительства, следует понимать в единстве с требованиями закона, обязывающими должностных лиц и граждан, располагающими сведениями о таких детях, незамедлительно сообщать об этом органам опеки и попечительства (п. 1 ст. 122 СК), а также обязанностями самих органов опеки и попечительства выявлять и вести учет таких детей (п. 1 ст. 121 СК). В случае отчуждения жилого помещения с нарушением данного запрета соответствующая сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК).

Данное правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.22

В Гражданском кодексе РФ указывается только на «проживание» несовершеннолетних в отчуждаемых помещениях как на условие применения этих положений. Основания их проживания в данных жилых помещениях не конкретизируются. Но и здесь по смыслу правовой нормы проживание следует понимать как проживание с правом собственности на жилые помещения или правом пользования жилой площадью в них.23

Несоблюдение требования ГК о получении предварительного согласия органов опеки и попечительства, как говорилось выше, влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и не порождает никаких правовых последствий (ст. 168, п. 1 ст. 167 ГК). На этот счет существуют и конкретные примеры из судебной практики.24

Рассмотрение всех вопросов, связанных с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних.