Правовое регулирование ипотеки

 Ипотечные программы  отличаются требованиями к залоговому  обеспечению, наличию гражданства  у заемщика, сроками рассмотрения  заявок и пр. Некоторые банки,  в частности Русь¹², в своих программах ипотечного кредитования исходят из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в других банках, в частности Промсвязьбанке, нижний возрастной предел должен составлять 21 год¹³.

В установлении верхнего возрастного  предела в банках также существуют различия. Например, согласно требованиям  одной из ипотечных программ Сбербанка, на получение кредита может претендовать гражданин до 75 лет¹⁴, а у ипотечной программы МДМ Банка (бывший УРСА Банк) возрастной ценз снижен до 60 лет¹⁵.

Условия кредитования физических лиц на приобретение жилья улучшились. Средневзвешенный срок ипотечных жилищных кредитов, выданных в рублях, увеличился с 17 лет 11 месяцев на 1 мая 2011 года до 18 лет 3 месяцев на ту же дату 2012-го. Средневзвешенная процентная ставка сократилась с 12,1 % до 9,6 % ¹⁶.

В заключение отметим, что  для качественного развития в  РФ ипотечного кредитования требуется  как изменение в правовом урегулировании данной сферы, так и экономические  преобразования, направленные на увеличение реальных доходов населения. Обязательным условием при этом должно являться увеличение темпов строительства жилья  для преодоления существующего  дисбаланса между спросом и предложением¹⁷.

 Глава 2. Концепция ипотеки в российском законодательстве

2.1. Основания возникновения ипотеки. Законная ипотека

Ипотека - залог недвижимого  имущества - является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным  законом. Значение ипотеки в последнее  время значительно возросло как  в сфере предпринимательской  деятельности, вследствие того, что  она является более надёжным, а  значит, и наиболее предпочтительным способом обеспечения исполнения обязательств юридических лиц перед банками, что немаловажно в условиях нашей  развивающейся экономики, так и  на потребительском рынке.

Известны два основания  возникновения залога: в силу договора (соглашения сторон); в силу прямого  указания закона. Ипотека, согласно действующему российскому законодательству, может  быть установлена на основании договора в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и др.

Предметом ипотеки может  выступать любое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, дачи, садовые  дома, гаражи, объекты не завершённого строительством недвижимого имущества.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации. Несоблюдение правил о  государственной регистрации договора об ипотеке влечёт его недействительность. Договор об ипотеке считается  заключённым и вступает в силу с момента его государственной  регистрации. Государственная регистрация  договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация  договора, влекущего возникновение  ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в  силу закона. Ипотека как обременение  имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента  заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества  возникает с момента государственной  регистрации права собственности  на это имущество, если иное не установлено  договором.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122 «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», государственная  регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной  регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается  договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрации  ипотеки указываются данные о  залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

2.2. Содержание и форма договора об ипотеке

Договор ипотеки, как и  любой иной документ, имеет определенную форму составления, которая соответствует  принятым требованиям.

 Договор ипотеки предполагает  письменное заключение соглашения  между сторонами – участницами.  После подписания и регистрации  договор может считаться вступившим  в силу.

 Форма договора ипотеки  может определяться законодательными  требованиями, которые имеются в  месте его заключения. Однако  имеются некоторые исключения, которые  предполагают федеральное регулирование  формы договора ипотеки. Эти  исключения касаются ипотеки  зданий и сооружений, объектов  коммерческой недвижимости, земельной  собственности.

 Форма договора ипотеки  предполагает, что банку, как залогодержателю,  могут передаваться во временное  распоряжение земельные участки,  жилые дома, квартиры, объекты хозяйственного  использования, дачные и загородные  дома и участки и другая  недвижимость, находящаяся в собственности  заемщика и которая не отягощена  иными обязательствами, которые  могут стать препятствием для  передачи ее в виде залогового  обеспечения взятых обязательств.

 Помимо формы договора  ипотеки законодательно регулируется  и содержание этого договора. При этом следует иметь в  виду, что среди иных гражданско-правовых  договоров договор ипотеки является  наиболее обширным по содержанию  и по условиям, признаваемым существенными.  Существенными условиями считаются  при этом те, соглашение по  которым в обязательном порядке  должно быть достигнуто между  сторонами. При этом если соглашение  не достигается, то невозможно  говорить о том, что договор  заключен.

 Стоит обратить внимание, что при составлении договора  в нем учитываются такие аспекты,  как срок, сумма займа, оценочная  стоимость залога, характеристика  предмета залога, указание прав  собственности, срок исполнения  обязательств и другие условия. 

 Для того чтобы договор  ипотеки имел для заемщика  максимальную выгоду, ему необходимо  выбрать банк кредитор и наиболее  привлекательную программу кредитования, а также ответственно взвесить  собственные финансовые возможности.  Список банков на нашем ресурсе  может оказать неоценимую помощь  в выборе программы кредитования  и заключении договора ипотеки.

2.3. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности

Недвижимость имеет высокую  рыночную стоимость, которая в меньшей  степени подвержена непредсказуемым  колебаниям «рыночной стихии». Нередко  лишь угроза обращения взыскания  по долгам на недвижимое имущество  становится хорошим стимулом, побуждающим  должника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.

Обращаясь к вопросу о  субъектах договора ипотеки, отметим, что залогодателем, так же как  и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному  составу залогового правоотношения. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические  лица, государственные и административно-территориальные  образования, обладающие гражданской  правосубъектностью. Вопрос о правоспособности и дееспособности граждан, о правосубъектности  юридических лиц, а также о  возможностях государства быть участниками  гражданско-правовых отношений, связанных  с ипотекой, должен быть решен, на наш  взгляд, исходя из критериев, определяющих возможность их участия в отношениях по залогу.

Самостоятельно приобретать  и осуществлять права, а также  создавать для себя и исполнять  обязанности залогодателя и залогодержателя  могут только дееспособные лица. От имени малолетних, т.е. лиц в возрасте до 14 лет, и лиц, признанных недееспособными, совершают залоговые сделки их родители, усыновители и опекуны (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут передавать принадлежащее  им недвижимое имущество в ипотеку  самостоятельно с письменного согласия своих законных представителей –  родителей, усыновителей и попечителей. Если несовершеннолетний передает недвижимость в ипотеку без согласия указанных  лиц, то такая сделка действительна  только при последующем письменном одобрении ее родителями, усыновителями или попечителями.

Дееспособные граждане могут  быть залогодержателем любого имущества, находящегося в гражданском обороте. Однако п. 2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» определяет, что в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшийся залогодержатель  вправе по соглашению с залогодателем  приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть  в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. То есть можно сказать о том, что  залогодержатель – потенциальный  собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее  на нее право хозяйственного ведения (а также ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем  может быть как сам должник, так  и третье лицо. Включение указанного правила в ГК значительно расширяет  сферу ипотечного кредитования, т. к. те лица, которые не располагают  недвижимостью, не лишаются возможности  получить кредит, если другие лица, имеющие  в собственности соответствующее  недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц. Среди юридических  лиц – залогодержателей по ипотечным  договорам заметно выделяются кредитные  учреждения. Предоставляют ипотечный  кредит, как правило, банки, выступающие  субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные  банки. Ипотечные банки имеют  в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Залогодержателем может  быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Гражданский  кодекс РФ впервые ввел норму о  том, что если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, то права  залогодержателя к должнику переходят  к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК). При этом действуют правила  о цессии. Ранее такая норма  отсутствовала в законодательстве.

С момента возникновения  залогового правоотношения залогодержатель  и залогодатель наделяются взаимными  правами и обязанностями, которые  выступают в качестве правовых средств  достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению. Субъективное право, как отмечено в литературе, является юридическим средством  удовлетворения интересов управомоченного  лица. Ту же функцию выполняет и  правовая обязанность с тем отличием, что исполнение обязанности приводит непосредственно к удовлетворению не собственных интересов ее носителя, а интересов других лиц.

В залоговом правоотношении интерес управомоченного лица –  залогодержателя состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в  случае неисполнения – получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога. Задача залогового права сводится к  тому, чтобы «сохранить предмет залога к тому времени, когда долг будет  подлежать удовлетворению, и сделать  будущее удовлетворение долга независимым  от возможности предъявления к должнику еще каких-либо требований». Права  и обязанности сторон залогового правоотношения направлены на выполнение указанной задачи. Их объем различается  в зависимости от вида залога и  стадии развития залогового обязательства.

Права и обязанности залогодержателя  являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым  обязательством присущих ему функций. Предоставляемые залогодержателю  права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного  залогом обязательства, а в случае неисполнения – в возможности  получить сумму долга за счет стоимости  предмета залога. Назначение возлагаемых  на залогодержателя обязанностей состоит  в том, чтобы установить такие  рамки должного поведения, которые  исключали бы возможность нарушения  интересов залогодателя. Содержание прав и обязанностей залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения. Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной  стороны, обеспечить сохранность и  ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать  реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя, а с  другой стороны, стимулировать к  надлежащему исполнению обеспеченного  залогом обязательства.