Право собственности

Безусловно, нет  оснований для такого рода иска, если жилое помещение было передано во владение несобственнику на основе договора (например, по договору коммерческого найма жилого помещения согласно гл. 35 ГК РФ) или в силу закона (например, по наследству, при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения по ст. 45 и 46 ГК РФ). В таких случаях собственник может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности.

Следуя букве  закона, ответчиков по виндикационному  иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет применять различные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления воли ответчиков.

Добросовестным  в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ признается приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело права его отчуждать, т.е. он невиновен. Конечно же, возможности незаконного добросовестного приобретения недвижимости вообще и жилища в частности существенно ограничены, так как право собственности на жилое помещение возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, которые подлежат государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

Закон предоставляет  право истребовать жилище и в  тех случаях, когда отчуждение произошло  помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Например, при отчуждении незаконно  занимаемого жилого помещения с  помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ), например по наследству или по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещения произведенных на улучшение этого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жилья (ч. 3 ст. 303 ГК РФ).

В других случаях  закон защищает интересы добросовестного  приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Основанием приобретения права собственности в описанном случае служит сложный юридический состав.

К числу элементов  данного юридического состава относятся  следующие факты: добросовестность приобретателя, выбытие вещи из владения собственника по его воле или не по воле лица, которому он передал имущество во владение, возмездность приобретения вещи, приобретение вещи - предмета собственности граждан, поступление вещи во владение добросовестного приобретателя.

Недобросовестным  в соответствии с ч. 1 ст. 303 ГК РФ признается приобретатель, который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого помещения, т.е. являющийся виновным. Например, при самовольном вселении в жилое помещение или приобретении жилья по сделке, если получивший жилую площадь знал или должен был знать, что отчуждатель не имел на это права. У недобросовестного приобретателя собственник вправе во всех случаях истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный владелец отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жилого помещения.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может  требовать устранения всяких нарушений  его права, хотя бы эти нарушения  и не были связаны с лишением владения. Иски в суд об устранении таких  нарушений называются негаторными  исками.

Требования  по таким искам зависят от нарушения  прав собственника по осуществлению  правомочий пользования и распоряжения. Например, встречаются случаи использования  в многоквартирных домах коридоров, лестничных площадок для хранения некоторыми гражданами личных вещей, иногда это сопровождается монтированием различных полок, шкафов или даже капитальных ограждений. В таких случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в том числе и собственников.

В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника. Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают. Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.

Между тем нередки  случаи, когда гражданин, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, а зачастую и не регистрирует свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных  законом случаях на такую жилую  площадь возможно наложение взыскания.

Конечно же, при  оспаривании права собственности  на взысканное жилое помещение заинтересованное лицо может подать исковое заявление  об исключении имущества из описи. Иск  об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осужденный и соответствующий финансовый орган.

Защита интересов  собственников жилых помещений  осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который, в свою очередь, делится на договорные и внедоговорные способы.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается  установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений

Принадлежность жилых  помещений отдельным участникам жилищных отношений отражается и  закрепляется в нормах, регулирующих отношения собственности.

Обобщающий перечень оснований возникновения права  собственности содержится в главе 14 ГК РФ. Одним из таких способов является приватизация. В частности, нормы ст. 217 ГК РФ предусматривают, что имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» одной  из целей приватизации называет создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилище, а так же улучшение использования и сохранности жилищного фонда.[10 с.98]

Приватизации жилое  помещение подлежит с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Отказ от включения несовершеннолетнего  в число сособственников приватизируемой  квартиры может быть осуществлен  его законными представителями  только при наличии соответствующего разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование вытекает из нормы ч.2 ст.37 Гражданского кодекса РФ, согласно которой опекун несовершеннолетнего не вправе совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых. Предполагается, что правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.

Особо в законодательстве РФ оговариваются жилищные права  несовершеннолетних, которые по каким-либо причинам остались одни в жилом помещении. В данном случае инициативу по передаче в собственность несовершеннолетнего занимаемого им жилья должны проявить его законные представители - родители (усыновители, опекуны и попечители). Согласно ст. 28 Гражданского кодекса РФ в отношении малолетних (до 14 лет) ими являются родители, усыновители, опекуны; в отношении несовершеннолетних в возрасте от14 до 18 лет - родители, усыновители, попечители (ст. 26 ГК РФ).

Для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, оставшихся проживать в жилом помещении, законом оговаривается возможность самостоятельно обратиться с заявлением о передачи квартиры в собственность в порядке приватизации при наличии согласия законных представителей.

Кроме того, нормой ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрены «дополнительные гарантии» по решению вопроса приватизации жилого помещения, в котором остались проживать исключительно несовершеннолетние. В данном случае приватизация жилья осуществляется с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

В чем заключается  необходимость участия в этом случае органа опеки и попечительства - сказать довольно-таки сложно, поскольку, как следует из Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», жилье  должно быть передано в собственность несовершеннолетнего в обязательном порядке.[11 с.25-26]

Так же определенные проблемы существуют и в области реализации жилищных прав при приватизации жилых  помещений детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», а так же ст. 8 Закона РФ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», в целях более эффективной защиты жилищных прав несовершеннолетних в случае, когда несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, остались проживать в жилом помещении одни, вне зависимости от формы их устройства, законные представители обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетнего.

Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» определен  перечень лиц, которые должны представлять интересы несовершеннолетнего при  оформлении приватизации жилья: органы опеки и попечительства, руководители соответствующих учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители и другие законные представители.[12 с.22]

Кроме того, одним из важнейших  аспектов при реализации жилищных прав несовершеннолетних путем приватизации жилой площади, является право несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, на возможность бесплатной приватизации жилого помещения после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать  жилое помещение тоже только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» четко  установлено право всех граждан  без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья дважды: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.

Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в данном помещении и участвовать в его приватизации.

Таким образом, приватизация жилого помещения - один из наиболее сложных, но и один из наиболее распространенных способов приобретения в собственность жилого помещения. Несовершеннолетние, как полноправные граждане РФ, также наделены Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» правом на приобретение жилых помещений в собственность.[13 с.35]

 

 

Заключение.

Приватизация – это возможность стать полноправным хозяином своего жилья – распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Передача жилых помещений  в собственность граждан оформляется  договором передачи, заключаемым  органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Предметом договора, как и объектом приватизации жилого помещения является жилое помещения, относимое к государственному или муниципальному жилищному фонду РФ.