Право собственности на жилые помещения

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Частная собственность  может быть индивидуальной (принадлежит  одному лицу) и общей. Общая собственность  при вступлении в собственность  на одно неразделенное жилье двух и более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья. При этом общая собственность возникает особенно часто при приватизации квартир в общую совместную или долевую собственность, а также в тех случаях, когда имущество не может быть разделено на реальные, выделенные в натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей собственности на жилое помещение, если оно состоит из нескольких составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего собственника.

Общая собственность  может быть совместной (без определения  долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная собственность возникает только в случаях, специально оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная собственность может возникать только при приватизации жилья (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов крестьянского (фермерского ) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных случаях общая собственность возникает только как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Такой режим применяется к жилью супругов, нажитому в браке (приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном договоре (ст. 256 ГК РФ). Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). По соглашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при не достижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности. Статья 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Владение и  пользование жильем, находящимся  в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).

При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей доли одним из участников долевой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или приобретение доли должно быть осуществлено в течение месяца. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности.

Собственность супругов имеет особый юридический статус. Собственность супругов  считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

Если же один из супругов приобретает имущество  у третьего лица, другой супруг также  приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст.34 Семейного кодекса⁸).

Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущество, полученного  во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст.256 ГК РФ).

Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть  произведен как в  период брака, так и в течение  трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также  по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

Определение долей  в совместной собственности и  раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

В заключении можно сказать, что каждый из приведенных выше видов частной собственности  имеет свои особенности. Нужно так же отметить, что особым юридическим статусом обладает собственность супругов на жилое помещение. Большинство проблем в судебной практике связано с разделом имущества супругов при разводе, а наиболее часто встречающимся видом собственности на жилые помещения является индивидуальный вид.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3.  Права и обязанности собственников  жилого помещения.

Термин «собственник жилья» распространяется на все категории лиц, обладающие правом собственности на жилое помещение.

Собственник жилого помещения:

• гражданин;
• государство;
• юридические лица;
• муниципальные образования;
• иностранные государства;
• иностранные граждане и юридические лица;
• международные организации;
• другие.

Регулирование прав и обязанностей собственника жилого помещения возложено на Гражданский  и Жилищные Кодексы РФ. Ст. 30 ЖК РФ определяет порядок владения жилым  помещением и обязанности собственника.

Права собственника жилого помещения:

• владение;
• пользование;
• распоряжение;
• предоставление во владение или использование жилого помещения другим гражданам на основании договора найма;
• передача в пользование юридическим лицам по договору аренды;
• предоставление по договору безвозмездного пользования.

Правомерность использования жилого помещения  и пределы его использования  напрямую зависят от назначения жилья  и определения помещения, как  жилого. П. 2 ст. 15 и п. 1 ст. 17 ЖК РФ гласят о том, что жилое помещение, предназначенное  для проживания граждан и в обязательном порядке должно быть пригодным для такого проживания.

Обязанности собственника жилого помещения:

• Содержание помещения.

Под содержанием помещения  законодательство подразумевает заботу собственника о состоянии сохранности, принадлежащего ему жилого помещения. Собственник обязан вкладывать средства в принадлежащее ему помещение, нести расходы по ремонту и содержанию.

Бремя содержания помещения  может быть возложено на других лиц, организаций или государство  в соответствии с существующими  федеральными законами или в соответствии с договором.

Так, например, в порядке  оказания помощи отдельным категориям граждан, имеющих в собственности  жилое помещение, в силу их материального  положения, физического состояния, заслуг перед государством – обязанности по содержанию жилых помещений, принадлежащих таким гражданам, берет на себя государство. Так же собственник жилого помещения может возложить обязанности по его содержанию на других лиц, при условии передачи им помещения во временное пользование или владение. Договор аренды нередко предусматривает передачу обязанностей собственника по содержанию жилого помещения арендаторам, но не исключает ответственности собственника за такое содержание.

• содержание общего имущества собственников (при условии, что жилое помещение является квартирой в многоквартирном доме); 
  Общее имущество в многоквартирном доме обязывает собственника жилого помещения, а именно квартиры, нести расходы по его содержанию, в той части суммы затрат, которая соответствует его доле.
• содержание общего имущества собственников комнат (при условии, что жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире);
• поддержание помещения в надлежащем состоянии;
• недопущение бесхозяйственного обращения с помещением;

Собственник жилого помещения не должен допускать бесхозяйственного содержания жилого помещения, принадлежащего ему. Бесхозяйственное содержание жилого помещения может послужить основанием для прекращения права собственности. Административным правонарушением будет являться бесхозяйственное обращение с жилым помещением, нарушающее соответствующие конкретные требования правил противопожарной безопасности или санитарно-эпидемиологических норм. Причинение вреда бесхозяйственным обращением с жилым помещением, предусматривает гражданско-правовую ответственность собственника.

• соблюдение законных интересов и прав соседей;

Соседи –  это собственники соседних жилых  помещений и лица проживающие  в них. Правила пользования жилыми помещениями утверждены Правительством РФ, соблюдение действующих норм является обязательным условием вышеприведенной обязанности.

• соблюдение правил пользования жилыми помещениями;
• соблюдение правил содержания общего имущества, собственников помещений в многоквартирном доме.

Неотъемлемым  правом собственника жилого помещения  является сдача в аренду или наем данного помещения с целью систематического извлечения прибыли. Доходы, которые получает собственник от сдачи помещения, подлежат налогообложению в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Для извлечения прибыли от сдачи помещения в аренду или наем, собственнику не обязательно оформлять индивидуальное предпринимательство.

Главным выводом  к этой главе будет являтся  то, что право собственности предполагает не только наличие прав, но и наличие  обязанностей у собственника жилого помещения. Нарушение собственником своих обязанностей может привести к плачевным последствиям, таким как: продажа его собственности с торгов или административное наказание в виде штрафа.

 

 

 

Глава 4. Защита прав собственности на жилое  помещение.

Собственность граждан  на недвижимость в жилищной сфере охраняется уголовным, административным и гражданским законодательством. Нормы гражданского права обеспечивают, прежде всего, правовое регулирование и охрану отношений собственности при нормальных условиях использования собственником принадлежащего ему имущества без нарушений его прав. В случае нарушения прав собственника, законодательством предусмотрена защита права собственности.

Как и охрана, защита права собственности  граждан на жилое помещение, осуществляется различными отраслями права, которые часто дополняют друг друга. Например, суд. рассматривая дело о хулиганских действиях, происходивших на квартире, вправе рассмотреть гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями собственнику жилого помещения.